二股東融創(chuàng)出讓部分股份給紅星公司的金科股份，又傳來大動(dòng)作。

　　4月29日凌晨，金科股份(000656)發(fā)布公告，所屬金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司(金科服務(wù))，擬發(fā)行境外上市外資股(H股)股票，并申請(qǐng)?jiān)谙愀勐?lián)合交易所有限公司(香港聯(lián)交所)掛牌，金科地產(chǎn)或?qū)⒊蔀橹貞c首家民營A+H股企業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，子公司金科服務(wù)境外上市，將使金科股份新增融資平臺(tái)和融資能力，從而大大提升金科股份的估值水平。4月29日，金科股份報(bào)收7.93元，漲0.64%。

　　金科服務(wù)總股本現(xiàn)為5000萬元，每股收益約為8元，如按照30-40倍較保守的市盈率估算，估值在240億元到320億元

　　重慶或誕生首家A加H股民營平臺(tái)

　　按照金科服務(wù)境外上市的方案，金科服務(wù)將整體變更為股份有限公司，上市地點(diǎn)為香港聯(lián)交所主板。

　　金科服務(wù)擬發(fā)行境外上市外資股(H股)，股份類型為普通股，每股面值為人民幣1元。發(fā)行對(duì)象為符合相關(guān)條件的境外以及境內(nèi)合格投資者。

　　具體上市時(shí)間將根據(jù)境外資本市場(chǎng)狀況、審批進(jìn)展及其他情況決定，發(fā)行方式為香港公開發(fā)行及國際配售。

　　結(jié)合金科服務(wù)未來業(yè)務(wù)發(fā)展的資本需求，本次金科服務(wù)新發(fā)行的H股股數(shù)擬不超過發(fā)行后金科服務(wù)股份總數(shù)的25%(未考慮超額配售權(quán)的行使)，并視市場(chǎng)情況授予全球協(xié)調(diào)人或賬簿管理人不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售權(quán)。最終發(fā)行數(shù)量提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)或董事會(huì)授權(quán)人士根據(jù)法律規(guī)定、監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)及市場(chǎng)情況確定。

　　金科服務(wù)本次發(fā)行募集的資金將用于擴(kuò)大公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模，收購兼并其他物業(yè)公司或者專業(yè)化服務(wù)公司，發(fā)展公司增值服務(wù)業(yè)務(wù)，完善公司數(shù)字化及信息化系統(tǒng)，補(bǔ)充公司營運(yùn)資金等。

　　此舉如果成行，我市繼【新大正(002968)、股吧】物業(yè)上市后，再增一家物業(yè)上市公司，金科也將成為我市首家擁有A+H股雙平臺(tái)的民營企業(yè)。

　　金科服務(wù)

　　估值或?qū)⒊瑑砂賰|

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，金科服務(wù)成立于2000年7月18日，曾用名重慶市金科物業(yè)服務(wù)有限公司，注冊(cè)地址在重慶市江北區(qū)五里店五黃路側(cè)“金科花園”，法定代表人夏紹飛，注冊(cè)資本5000萬元，上市公司金科股份占75%，石河子市恒業(yè)金通股權(quán)投資普通合伙企業(yè)占25%。金科服務(wù)旗下有62家存續(xù)子公司。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，金科服務(wù)2019年?duì)I業(yè)收入為27.54億元，凈利潤為4.06億元。

　　金科服務(wù)在行業(yè)地位位列TOP10，連續(xù)六年中西部市場(chǎng)占有率第一，管理項(xiàng)目近800個(gè)，管理面積超2.4億平方米。

　　華龍證券投資顧問牛陽指出，頭部房企上市物業(yè)公司估值較高，如4月28日H股保利物業(yè)市盈率為79.75倍，碧桂園服務(wù)51.11倍，中海物業(yè)51.95倍，綠城服務(wù)51.69倍。重慶第一高價(jià)股新大正股價(jià)為85元，市盈率57.62倍。

　　金科服務(wù)總股本現(xiàn)為5000萬元，每股收益約為8元，如按照30-40倍較保守的市盈率估算，估值在240億元到320億元。

　　A股上市公司金科股份總市值約420億元，股價(jià)市盈率僅7.23倍，公司價(jià)值存在低估，因此，分拆金科服務(wù)上市，有助提振金科股份整體估值水平。

　　不影響地產(chǎn)公司

　　獨(dú)立上市地位

　　“分拆上市，有利于母公司和子公司協(xié)同發(fā)展，符合公司股東的整體利益?！敝貞c瑞海律師事務(wù)所主任趙一嵐認(rèn)為，金科股份分拆物業(yè)公司上市，募集資金有助于物業(yè)公司提升增值服務(wù)能力，提升市場(chǎng)占有率。

　　金科股份已初步形成以民生地產(chǎn)開發(fā)、生活服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)(園區(qū))投資運(yùn)營、文化旅游康養(yǎng)等相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)四位一體協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略格局。

　　金科服務(wù)此次分拆上市后，母公司金科股份新增融資平臺(tái)和融資能力，未來也將為境內(nèi)外投資者提供更多投資渠道，有助母公司資本市場(chǎng)形象進(jìn)一步提升。

　　金科股份2019年實(shí)現(xiàn)銷售金額1860億元，同比增速57%；營業(yè)收入和歸屬于母公司凈利潤分別為677.73億元、56.76億元，同比分別增長64%、46%。而同期金科服務(wù)營業(yè)收入及歸屬于母公司凈利潤，占金科股份營業(yè)收入及歸屬于母公司凈利潤的比重均較小，金科服務(wù)境外上市后，不會(huì)對(duì)金科股份其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營運(yùn)作構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性不利影響。

　　金科股份近三年銷售面積均排名行業(yè)前十，分別實(shí)現(xiàn)843萬平方米、1342萬平方米、1905萬平方米，同比增長69%、59%、42%，母公司的銷售面積高速增長，為未來物業(yè)公司接管面積增長提供支撐。

　　新聞延伸

　　房企分拆物業(yè)

　　再掀熱潮

　　2月底至今，除金科股份外，包括世茂房地產(chǎn)、華潤置地、陽光城、朗詩綠色集團(tuán)和卓越集團(tuán)等多家房企陸續(xù)傳出有分拆物業(yè)公司獨(dú)立上市的計(jì)劃。此外，金融街物業(yè)、星盛商業(yè)、正榮服務(wù)、宋都服務(wù)、建業(yè)新生活均在排隊(duì)過程中。

　　“物業(yè)管理行業(yè)正歷史性地站上風(fēng)口?！敝貞c瑞海律師事務(wù)所主任趙一嵐認(rèn)為，物業(yè)上市熱潮的出現(xiàn)，乃天時(shí)地利人和。對(duì)于房企來說，分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市有利于優(yōu)化戰(zhàn)略布局和企業(yè)價(jià)值提升，幫助企業(yè)開辟新的融資渠道，促進(jìn)企業(yè)品牌價(jià)值和知名度提升，拓展市場(chǎng)份額，優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)等諸多利好。

　　更重要的是物業(yè)管理行業(yè)是存量與增量并存的巨大市場(chǎng)，價(jià)值正在被資本市場(chǎng)認(rèn)可。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院披露數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)到2025年商品住宅銷售面積累計(jì)238億平方米，按照百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)計(jì)算，整體市場(chǎng)規(guī)模近1萬億。到2025年中國社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)容量預(yù)計(jì)達(dá)1.8萬億，未來行業(yè)規(guī)模將持續(xù)穩(wěn)步增長。物管行業(yè)目前集中度不高，但行業(yè)TOPl0和TOP100的市場(chǎng)份額一直在提升，頭部企業(yè)的平均營收規(guī)模更大，凈利潤率也更高，營收和凈利潤的同比增速也更大。