10年時(shí)間，潘石屹的SOHO中國(guó)總營(yíng)收從180億元跌到了18億元。

　　傳聞SOHO中國(guó)(00410.HK)要被被創(chuàng)始人潘石屹?gòu)埿婪驄D賣掉。正所謂“一石激起千層浪”，這門潛在的私有化交易很快在二級(jí)市場(chǎng)激起波瀾。

　　5月11日，SOHO中國(guó)(00410.HK)再為“潛在交易”發(fā)公告，由于上月未進(jìn)行任何事宜，本公司沒(méi)有任何有關(guān)該公告的進(jìn)一步信息。SOHO中國(guó)表示，本公司之股東及潛在投資者務(wù)請(qǐng)注意，潛在交易可能會(huì)亦可能不會(huì)進(jìn)行，而如果進(jìn)行，此等潛在的交易條款在現(xiàn)階段尚不確定。

　　今年3月10日，路透社報(bào)道，全球領(lǐng)先的投資公司黑石(Blackstone)或正與SOHO中國(guó)進(jìn)行后者私有化談判，交易價(jià)值40億美元，黑石提出的私有化價(jià)格為每股6港元，較SOHO中國(guó)停牌前股價(jià)高出1倍。當(dāng)天SOHO中國(guó)開(kāi)盤短線急速上漲37.58%，報(bào)每股4.1港元，市值達(dá)到213.18億港元后觸發(fā)停牌。

　　SOHO中國(guó)官方給出的回應(yīng)也十分曖昧，3月11日發(fā)布公告表示，公司正與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性。這可能導(dǎo)致、也可能不會(huì)導(dǎo)致就公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約。

　　5月4日，又有傳聞指與黑石的私有化談判暫停，股價(jià)尾盤暴跌至2.75港元，單日跌25.68%。

　　SOHO中國(guó)披露，2019年?duì)I業(yè)額為18.47億元，凈利潤(rùn)僅13.31億元，同比下降32%。2019年末運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率為90%，相比2018年這一數(shù)字下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

　　隨著公司的投資物業(yè)平均出租率下降和投資回報(bào)率降低，如今處置這類資產(chǎn)的不利因素會(huì)有哪些？

　　關(guān)于公司的私有化交易和寫字樓租賃行業(yè)受到疫情影響帶來(lái)的沖擊，寫字樓而言最大的風(fēng)險(xiǎn)在哪？企業(yè)將如何避開(kāi)？《商學(xué)院》致函SOHO中國(guó)截至發(fā)稿日，未收到對(duì)方回復(fù)。

　　SOHO中國(guó)值得投資嗎？

　　5月4日，有外媒援消息稱，黑石集團(tuán)擬作價(jià)40億美元將SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。受到疫情這一公共衛(wèi)生事件的影響，SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)前景充滿不確定性。此外，債券市場(chǎng)的動(dòng)蕩引發(fā)了為交易安排融資的擔(dān)憂。

　　隨后，SOHO中國(guó)的股價(jià)應(yīng)聲下跌，當(dāng)日最高跌幅達(dá)25.68%，創(chuàng)下自2015年8月以來(lái)的最大跌幅。截至收盤，SOHO中國(guó)收?qǐng)?bào)2.75港元，總市值為142.99億港元，市值縮水31.6億港元。

　　5月11日，SOHO中國(guó)(00410.HK)再為“潛在交易”發(fā)公告，表示潛在交易可能會(huì)亦可能不會(huì)進(jìn)行，而如果進(jìn)行，此等潛在的交易條款在現(xiàn)階段尚不確定。

　　上述消息可悉，黑石集團(tuán)與SOHO中國(guó)之間的戰(zhàn)略合作討論尚處于初期階段。

　　SOHO中國(guó)自2012年從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型，將戰(zhàn)略重點(diǎn)放在租賃業(yè)務(wù)上以來(lái)，營(yíng)收幾乎逐年下降，高光時(shí)刻出現(xiàn)在2010年，當(dāng)年?duì)I收達(dá)到182.15億元，至2014年后，SOHO中國(guó)營(yíng)收再度跌破百億，近幾年持續(xù)在20億元左右徘徊，到了2019年?duì)I業(yè)額僅為18.47億元。

　　從SOHO披露的企業(yè)年報(bào)中可以看出，從2014年至2019年，公司租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和15.69億元，租金有回落的趨勢(shì)。

　　　　從2014年起，企業(yè)租金收入增加了超三倍，但是，SOHO中國(guó)的整體營(yíng)收和凈利潤(rùn)卻并未出現(xiàn)同期上漲。

　　2019年公司營(yíng)業(yè)額為18.47億元，凈利潤(rùn)僅13.31億元，同比下降32%。與SOHO中國(guó)2010年184.23億元的營(yíng)收、2012年105.85億元的凈利潤(rùn)相比，SOHO中國(guó)的營(yíng)收規(guī)模已經(jīng)縮減了近90%，凈利潤(rùn)規(guī)模減少了約80%。

　　自2012年宣布轉(zhuǎn)型物業(yè)租賃后，除了鮮有的類似于SOHO 3Q等創(chuàng)新舉措外，SOHO中國(guó)幾乎沒(méi)有拿得出手的創(chuàng)新項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)7年多的“轉(zhuǎn)型”，SOHO中國(guó)只是依靠租金度日。

　　加上寫字樓和酒店物業(yè)受疫情的影響最為嚴(yán)重，黑石集團(tuán)為什么會(huì)要以比市場(chǎng)價(jià)溢價(jià)一倍的價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)SOHO中國(guó)？

　　黑石集團(tuán)是一家募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，主要有四個(gè)投資板塊，分別為房地產(chǎn)、私募股權(quán)、對(duì)沖基金以及信用和保險(xiǎn)。

　　資本市場(chǎng)、上市公司研究專家況玉清表示黑石集團(tuán)之所以接盤，更多的應(yīng)該是出于資產(chǎn)全球均衡布局的考慮，一方面是地理位置的均衡，不能將資產(chǎn)過(guò)分集中于歐洲和北美，也要布局依舊充滿希望與活力的中國(guó)；另一方面是資產(chǎn)品種的均衡，不可將投資過(guò)分集中于股權(quán)或債權(quán)領(lǐng)域，也要合理配置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

　　租賃業(yè)務(wù)“賺不到錢”潘石屹要大清倉(cāng)？

　　　　SOHO中國(guó)今年交出了一份中規(guī)中矩的財(cái)務(wù)報(bào)告，2019年公司的營(yíng)收同比增長(zhǎng)約11%至18.47億元，財(cái)務(wù)收入0.8億元，較2018的1.21億元減少了0.41億元。

　　報(bào)告期內(nèi)毛利15.1億元，同比上升18%，整體毛利率增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)至82%，凈利潤(rùn)13.31億元，同比下降32%。

　　從財(cái)報(bào)中可以得知，SOHO中國(guó)的營(yíng)收主要來(lái)自于投資物業(yè)項(xiàng)目的租金收入。截至2019年12月31日，SOHO中國(guó)主要投資物業(yè)是位于的北京前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河/朝陽(yáng)門SOHO、麗澤SOHO，位于上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)和古北SOHO。其中麗澤SOHO和古北SOHO均是2019年新開(kāi)寫字樓物業(yè)。

　　2019年末運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率為90%，相比2018年這一數(shù)字下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

　　SOHO中國(guó)給出出租率下降的原因是，根據(jù)戴德梁行的市場(chǎng)報(bào)告，2019年北京、上海寫字樓的年末平均租金和出租率較年初均有不同程度的下降。而SOHO中國(guó)在北京、上海成熟項(xiàng)目的平均租金卻都實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)上漲。去年第四季度，盡管公司整體出租率隨市場(chǎng)略有走低，仍然達(dá)到90%。

　　近幾年SOHO中國(guó)不停地在通過(guò)賣樓來(lái)套現(xiàn)，而非通過(guò)其主營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)出租、運(yùn)維、管理業(yè)務(wù)來(lái)增加收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，SOHO中國(guó)自2014年起近6年時(shí)間以來(lái)，累計(jì)出售了逾250億元的物業(yè)資產(chǎn)，并且其資產(chǎn)出售計(jì)劃還將繼續(xù)。2019年6- 9月共出售了總價(jià)值78億元的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目以及價(jià)值7.61億元地下停車位。

　　在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)，克而瑞資管寫字樓市場(chǎng)部主管陳鵬認(rèn)為，這一系列動(dòng)作主要與SOHO中國(guó)近年來(lái)業(yè)績(jī)下滑明顯有很大關(guān)聯(lián)； 2007年SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所成市，融資19億美元?jiǎng)?chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO；2010年為其高光時(shí)刻，營(yíng)收達(dá)到峰值182.15億元；2012年業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后營(yíng)收逐年下降，2014年跌破百億。

　　根據(jù)其2019財(cái)報(bào)顯示，全年?duì)I收18.47億元，凈利潤(rùn)13.31億元，較十年前不可同日而語(yǔ)；而目前，SOHO中國(guó)系列寫字樓的空置率仍居高不下，公司共享辦公業(yè)務(wù)的發(fā)展也較為緩慢，原因之一為過(guò)去十年SOHO中國(guó)由發(fā)展商轉(zhuǎn)型為收租方執(zhí)行能力欠佳，現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)下的經(jīng)營(yíng)上行空間也較為有限。潘石屹曾表示，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本卻超過(guò)了4%。其物業(yè)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)虧損是SOHO中國(guó)出售旗下資產(chǎn)的主要原因之一。

　　況玉清表示，面對(duì)突如其來(lái)的疫情，全球各地投資者會(huì)資產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重的企業(yè)投資會(huì)更加謹(jǐn)慎的?，F(xiàn)在疫情對(duì)海外金融投資者關(guān)于SOHO中國(guó)收購(gòu)的最終投資決策可能會(huì)產(chǎn)生不利因素。

　　疫情影響下，辦公樓市場(chǎng)需求進(jìn)一步承壓

　　仲量聯(lián)行《全球市場(chǎng)觀察》最新數(shù)據(jù)顯示，2020 年第一季度亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資交易量急劇收縮，成交總額約為 340 億美元，同比下降 26%。中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港和新加坡是受影響最嚴(yán)重的亞太區(qū)市場(chǎng)，投資活動(dòng)同比下降至少 60%。

　　仲量聯(lián)行表示，本已持續(xù)承壓的辦公樓市場(chǎng)需求端將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，本次疫情對(duì)需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場(chǎng)格局。各類租賃活動(dòng)均會(huì)因全市疫情防控舉措的嚴(yán)格實(shí)施而明顯大幅度減少，續(xù)租或成為主要甚至唯一選擇。

　　原本已受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響的需求增長(zhǎng)動(dòng)力將面臨更深刻的考驗(yàn)，加劇市場(chǎng)預(yù)期的下調(diào)。中長(zhǎng)期而言，根據(jù)疫情持續(xù)時(shí)間的不同，市場(chǎng)需求的健康程度可能會(huì)受到不同影響，來(lái)自中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。在北京，承租面積小于1,000平方米的中型、小型企業(yè)占比超過(guò)50%，是辦公樓需求的主要來(lái)源。

　　受新冠疫情的影響，2020全國(guó)寫字樓市場(chǎng)租金和出租率雙降為短期內(nèi)確定趨勢(shì)，形勢(shì)較為嚴(yán)峻。根據(jù)克而瑞CAIC數(shù)據(jù)顯示，疫情前全國(guó)一線城市和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，租金持續(xù)下行和空置率攀升已經(jīng)是較為普遍的現(xiàn)象，而疫情加速了這一過(guò)程。目前市場(chǎng)普遍特征為供求關(guān)系失衡加劇，需求端催生不足，疫情沖擊了眾多中小企業(yè)的生存環(huán)境。短期看，各城市更商務(wù)區(qū)需要迅速調(diào)整租金來(lái)維穩(wěn)出租率；長(zhǎng)期看，市場(chǎng)仍存在較大回暖的潛力。

　　或許正因?yàn)槿蚍秶囊咔橛|發(fā)債券市場(chǎng)的猛烈動(dòng)蕩，引發(fā)融資擔(dān)憂，加上受疫情的影響使得公司前景充滿了不確定性，SOHO中國(guó)的私有化洽談受阻。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第一季內(nèi)整體租賃需求持續(xù)放緩，部分租戶擱置或取消原有的租賃計(jì)劃。因此，本季度辦公樓市場(chǎng)租賃成交總量(基于建筑面積)同比降幅接近60%。

　　疫情對(duì)市場(chǎng)的影響目前尚未完全展現(xiàn)。隨著疫情所帶來(lái)的巨額財(cái)務(wù)成本日益顯現(xiàn)，市場(chǎng)壓力不斷累積，預(yù)計(jì)租賃成交量和租金水平在未來(lái)幾個(gè)季度均將面臨進(jìn)一步下降的風(fēng)險(xiǎn)。

　　陳鵬表示2020對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)在于盡量避免因受疫情影響租戶的大規(guī)模違約或退租現(xiàn)象。

　　疫情對(duì)零售業(yè)，貿(mào)易，酒店旅游等行業(yè)的影響沖擊最大，此時(shí)租戶組成結(jié)構(gòu)更多元化更均衡的寫字樓或商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出的韌性也更強(qiáng)；針對(duì)租戶方企業(yè)而言，合理選址，降低租賃成本為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一；針對(duì)寫字樓持有運(yùn)營(yíng)方企業(yè)，控好租戶品質(zhì)，合理規(guī)劃租戶結(jié)構(gòu)以及對(duì)現(xiàn)有租戶采取輔助扶持措施亦可在一定程度上平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)的震蕩周期。

　　隨著公司的投資物業(yè)平均出租率下降和投資回報(bào)率降低，SOHO中國(guó)值得投資嗎？SOHO中國(guó)還會(huì)繼續(xù)兜售旗下的資產(chǎn)嗎？

　　《商學(xué)院》亦持續(xù)關(guān)注。

　　（文章來(lái)源：商學(xué)院）