雖然地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)長(zhǎng)期景氣面臨挑戰(zhàn)，但地產(chǎn)龍頭確實(shí)有長(zhǎng)期投資邏輯。憑借管理、資金和開(kāi)發(fā)流量?jī)?yōu)勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)透過(guò)內(nèi)部培育分拆，外部并購(gòu)，確實(shí)可能成為基于城市生活空間的平臺(tái)。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨市場(chǎng)縮水，盈利能力下降的重大挑戰(zhàn)。

　　我國(guó)戶(hù)均住房套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.5套，剔除一線后城市人均住房面積或達(dá)45平米，住房租金回報(bào)率低，空置率高。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的空間受到限制。而且，由于一二線城市限價(jià)，土地市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利空間受到擠壓，預(yù)計(jì)結(jié)算利潤(rùn)率下降。企業(yè)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)精細(xì)化開(kāi)發(fā)，向流程要效益。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型具備管理、資金和開(kāi)發(fā)流量賦能的有利條件。

　　企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展中聚集了一大批優(yōu)秀人才，鍛造了有競(jìng)爭(zhēng)力的公司文化。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中處于C位，洞察產(chǎn)業(yè)鏈絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，基本掌控開(kāi)發(fā)資金流。隨著開(kāi)發(fā)行業(yè)長(zhǎng)期前景愈加明朗，龍頭企業(yè)開(kāi)始不斷布局物管、商業(yè)、物流、會(huì)展、裝修、建筑、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等諸多新產(chǎn)業(yè)。

　　物業(yè)管理成為單獨(dú)板塊，地產(chǎn)分拆初步證明平臺(tái)化可行。

　　已經(jīng)有超過(guò)20家物業(yè)管理公司，以分立或者IPO方式上市，總市值已經(jīng)超過(guò)3000億元。整個(gè)物業(yè)管理板塊得到資本市場(chǎng)認(rèn)可。這說(shuō)明地產(chǎn)公司完全有能力孵化培育出全新的獨(dú)立業(yè)務(wù)形態(tài)，平臺(tái)化之路可行。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為未來(lái)分拆的重點(diǎn)。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)孵化出的商業(yè)地產(chǎn)管理品牌，最近一段時(shí)間紛紛開(kāi)始輕資產(chǎn)輸出。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容是針對(duì)商業(yè)空間的精細(xì)運(yùn)作，目的是提高單位面積的租金，盈利則來(lái)自于服務(wù)費(fèi)。我們相信，各大公司的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，或和物業(yè)管理合并上市，或獨(dú)立上市。商業(yè)地產(chǎn)管理可能成為一個(gè)獨(dú)立的新板塊。

　　產(chǎn)業(yè)鏈投資賦能。

　　龍頭房企也可能透過(guò)外部投資而不是內(nèi)部孵化的方式布局新業(yè)務(wù)。例如，碧桂園持續(xù)入股帝歐家居(002798,股吧)、【蒙娜麗莎(002918)、股吧】(002918,股吧)、惠達(dá)衛(wèi)浴(603385,股吧)，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)龍頭和供應(yīng)鏈企業(yè)的雙贏。

　　風(fēng)險(xiǎn)因素：

　　深耕地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍受開(kāi)發(fā)周期制約的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)進(jìn)入新領(lǐng)域可能經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致新業(yè)務(wù)虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

　　布局地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭也有長(zhǎng)期邏輯——迎接平臺(tái)化。

　　短期來(lái)看，政策相對(duì)平穩(wěn)，熱銷(xiāo)持續(xù)，估值有優(yōu)勢(shì)，板塊有反彈基礎(chǔ)。中長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為一部分地產(chǎn)龍頭有可能超越地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期限制，在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持續(xù)成長(zhǎng)。我們看好保利地產(chǎn)(600048,股吧)、萬(wàn)科A（萬(wàn)科企業(yè)）、龍湖集團(tuán)（00960）、融創(chuàng)中國(guó)（01918）、世茂房地產(chǎn)（00813）、招商蛇口(001979,股吧)、金地集團(tuán)(600383,股吧)等。