房企拆分物業(yè)公司赴港上市的熱潮，自2018年初由雅生活開(kāi)啟以來(lái)，已經(jīng)兩年有余，期間大約20家房企拆分物業(yè)公司，成功登陸香港資本市場(chǎng)。

　　時(shí)至今日，這股熱潮不僅毫無(wú)衰退跡象，反而在資本力量的助推下愈演愈烈。據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅2020年前5個(gè)月，就有16家上市房企計(jì)劃分拆物業(yè)平臺(tái)赴港上市，其中有3家成功掛牌，8家遞交了上市申請(qǐng)材料。

　　當(dāng)代置業(yè)旗下的第一服務(wù)正是其中之一。

　　日前，第一服務(wù)已向港交所遞交招股書，當(dāng)代置業(yè)總裁兼執(zhí)行董事張鵬出任其董事長(zhǎng)、非執(zhí)行董事職務(wù)，海通國(guó)際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。

　　短暫的新三板之旅

　　公開(kāi)資料顯示，第一服務(wù)前身可以追溯至1999年，由當(dāng)代置業(yè)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)張雷創(chuàng)辦的“北京當(dāng)代”。

　　如今，第一服務(wù)旗下?lián)碛?7間附屬公司，主要通過(guò)第一物業(yè)和第一人居控制。截至2019年末，第一服務(wù)合約建筑面積的業(yè)務(wù)版圖已涵蓋中國(guó)19個(gè)省市的49個(gè)城市，在管建筑面積為1350萬(wàn)平方米。

　　值得一提的是，第一物業(yè)與第一人居先后于2016年5月、2018年3月在新三板掛牌，卻在2019年12月雙雙宣布摘牌。而摘牌之前，第一物業(yè)的市盈率為16.11倍，遠(yuǎn)低于當(dāng)前港股物業(yè)板塊平均逾40倍的市盈率，這或是其新三板上市旅途短暫的原因。

　　摘牌之后，張雷經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓動(dòng)作，成功將第一物業(yè)和第一人居裝到第一服務(wù)這個(gè)香港平臺(tái)當(dāng)中，并迅速推向資本市場(chǎng)。

　　不過(guò)，也就在這段短暫的新三板上市的時(shí)間內(nèi)，第一服務(wù)實(shí)現(xiàn)了其快速擴(kuò)張的野望。

　　根據(jù)招股書，2017年末，第一服務(wù)在管建筑面積僅為731.8萬(wàn)平方米，2018年這一數(shù)據(jù)首次突破千萬(wàn)，達(dá)到1062.6萬(wàn)平方米。2019年，該公司業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至中國(guó)19個(gè)省市49個(gè)城市，在管建筑面積達(dá)到1354.3萬(wàn)平方米，三年復(fù)合增長(zhǎng)率為36%。企業(yè)合約建筑面積也由2017年的1140萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)至2019年的2570萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為50.5%。

　　此外，企業(yè)凈利潤(rùn)由2017年的4180萬(wàn)元增加至2019年的8390萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率41.6%，而2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)同期的平均復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.1%。在中指院公布的”2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單中，第一服務(wù)位列第31名，遠(yuǎn)超其2015年的第76名。

　　母公司依賴癥

　　與其他處于發(fā)展初期階段的物業(yè)公司一樣，第一服務(wù)也患有嚴(yán)重的“母公司依賴癥”。

　　以企業(yè)營(yíng)收占比最高的物業(yè)管理服務(wù)為例，財(cái)報(bào)顯示，截至2019年末，第一服務(wù)在管物業(yè)項(xiàng)目94個(gè)，物業(yè)管理服務(wù)收入2.73億元。其中，來(lái)自于當(dāng)代置業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到63個(gè)，占比超過(guò)2/3；收入為2.14億元，占比近80%。

　　而在更早的2017年和2018年更加驚人，第一服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入中，來(lái)自當(dāng)代置業(yè)物業(yè)項(xiàng)目占比分別為95.2%和85.8%。

　　有分析人士向《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，企業(yè)擁有強(qiáng)力背景，在發(fā)展之初固然可以順風(fēng)順?biāo)?，但?dāng)”靠山出現(xiàn)意外之時(shí)，似乎更加危險(xiǎn)。此外，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售行業(yè)集中度越來(lái)越高，去化速度也不及以往，恐怕將越來(lái)越難以滿足物業(yè)管理行業(yè)的增長(zhǎng)需求，這時(shí)候，來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的占比數(shù)目，顯然更能檢驗(yàn)物管公司的質(zhì)量，這也是所有別靠房企的物管公司需要努力改變和提升的，特別是中小物管企業(yè)。

　　公開(kāi)資料顯示，2019年，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額362億元，恰巧完成年初制定的360億元目標(biāo)，位列房企銷售排行榜第69名，同比僅增速12.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及其物業(yè)公司的擴(kuò)張速度。

　　由此看來(lái)，第一服務(wù)除了加緊上市步伐之外，需要走的路恐怕還有很長(zhǎng)。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：國(guó)際金融報(bào)）