事件：

　　1)公司公布5月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)：2020年1-5月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積334.03萬平方米，同比減少13.31%；累計(jì)簽約金額556億元，同比減少15.89%。2)公司向林氏家族收購(gòu)永升5%股權(quán)，獲委托投票權(quán)后重獲并表權(quán)。3)公司以18億對(duì)價(jià)向三位林先生出售香港港島5棟獨(dú)立洋房

　　點(diǎn)評(píng)：

　　5月單月銷售增速大幅提升，前五月完成全年目標(biāo)的24.2%。

　　2020年5月，公司實(shí)現(xiàn)單月實(shí)現(xiàn)簽約金額202億元，yoy26.49%，單月實(shí)現(xiàn)簽約面積113.54萬方，yoy12.26%。1-5月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積334.03萬平方米，同比減少13.31%；累計(jì)簽約金額556億元，同比減少15.89%，完成全年目標(biāo)(2300億元)的24.2%，累計(jì)銷售均價(jià)1.66萬元/平，與前期相比單位面積價(jià)格略有上升。

　　公司對(duì)永升實(shí)現(xiàn)完全并表，二者協(xié)同效應(yīng)有望更上層樓。

　　5月29日公司公告將以總對(duì)價(jià)港幣7.83億(每股10.19港元)，向林氏家族收購(gòu)5%永升服務(wù)股票(7682萬股)，交易完成后旭輝控股對(duì)永升的持股比例增至26.48%，同時(shí)，林氏家族將持有永升服務(wù)的23.64%股權(quán)對(duì)應(yīng)的投票表決權(quán)，委托予旭輝控股，交易完成后，旭輝控股共計(jì)持有永升服務(wù)50.12%的投票權(quán)，從而形成對(duì)永升服務(wù)的控制，將其重新并表。1)財(cái)務(wù)方面：營(yíng)收與毛利率得到拔高，歸母凈利率影響不大，對(duì)公司現(xiàn)金流與現(xiàn)金資產(chǎn)改善較多，有助于公司提升現(xiàn)金短債覆蓋比，助力提升信用評(píng)級(jí)。2019年永升生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣18.78億元，綜合毛利率接近30%，歸母凈利潤(rùn)2.24億元，且收入、凈利潤(rùn)后續(xù)增速預(yù)計(jì)可觀，并表后對(duì)公司現(xiàn)金改善明顯；2)估值邊際改善：有助于公司綜合估值水平提升，截至6月3日收盤，永升市值為人民幣178億元(195億HKD)，對(duì)應(yīng)2019年估值32.46倍。旭輝當(dāng)前市值465億元，收購(gòu)5%股比后歸母市值約增加8.9億，對(duì)公司估值水平邊際改善，3)但更深層次來看并表后二者協(xié)同效應(yīng)更加顯著，并表后公司或更有動(dòng)力獲取項(xiàng)目操盤權(quán)助力永升獲取新房項(xiàng)目、且永升有望受益旭輝的品牌力與影響力增加外拓方面競(jìng)爭(zhēng)力，公司也有望依靠永升提供的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步提升項(xiàng)目溢價(jià)。

　　出售5棟別墅獲港幣10.3億資金支持公司運(yùn)營(yíng)。

　　5月31日公司同林中先生、林偉先生、林峰先生訂立買賣合同，公司以代價(jià)18億港幣向三位林先生出售五家持有物業(yè)的公司，共持有港島5棟獨(dú)立洋房，分別位于香港港島春磡角道44號(hào)、46號(hào)、48號(hào)、50號(hào)及港島海天徑1號(hào)，五項(xiàng)物業(yè)市值共計(jì)16.9億港幣，扣除負(fù)債出售所得款項(xiàng)凈額約10.3港幣將用于公司一般營(yíng)運(yùn)資金、改善公司流動(dòng)資金及整體財(cái)務(wù)狀況。

　　投資建議：

　　公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)健，2020年公司銷售目標(biāo)2300億元，增長(zhǎng)穩(wěn)健，此次并表永升有望加強(qiáng)二者協(xié)同作用且對(duì)公司現(xiàn)金流進(jìn)一步增厚、助力信評(píng)提級(jí)，2019年公司積極拿地并且在深耕長(zhǎng)三角基礎(chǔ)上，積極在環(huán)渤海、中西部和華南等地?cái)U(kuò)大銷售，因此土地成本有所提升。我們看好公司2019年新增土儲(chǔ)的推貨，預(yù)計(jì)2020年公司銷售額有望穩(wěn)健增長(zhǎng)?？紤]到并表對(duì)公司利潤(rùn)的增厚以及資產(chǎn)出售，我們將公司2020-2021年歸母凈利潤(rùn)調(diào)整為83.55/100.16億元(原值76.5億/90.4億)；對(duì)應(yīng)EPS為1.08/1.27元/股，對(duì)應(yīng)PE4.75、4.04倍；維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售增速不及預(yù)期，房屋價(jià)格大幅下行，應(yīng)收賬款回收不及預(yù)期

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