近一兩年港股物管行業(yè)因市場(chǎng)規(guī)模大、盈利持續(xù)穩(wěn)定等被市場(chǎng)熱炒，尤其2020年經(jīng)歷年初的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)后，部分物業(yè)股繼續(xù)創(chuàng)新高。

　　但隨之而來(lái)的是部分物業(yè)股趁股價(jià)高位折價(jià)配股或發(fā)債，由此引發(fā)市場(chǎng)對(duì)整體物業(yè)行業(yè)配股的情緒擔(dān)憂(yōu)。

　　不過(guò)，這波配股大概率只是對(duì)市場(chǎng)短期的情緒產(chǎn)生干擾，物管行業(yè)的核心發(fā)展邏輯仍在，資金追捧依舊物業(yè)板塊，其次每間公司經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況不一，配股也不是必選項(xiàng)，物業(yè)行業(yè)依然是短期確定性高、值得持續(xù)留意的板塊。雖然資金仍舊追逐物業(yè)板塊，但是偏好似乎發(fā)生了變化。

　　短期內(nèi)，市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)股價(jià)高的企業(yè)配股可能性更高，高估值的企業(yè)或會(huì)繼續(xù)回調(diào)，這固然是一個(gè)不錯(cuò)的上車(chē)機(jī)會(huì)。但即使股價(jià)回落，這些個(gè)股的PE仍有點(diǎn)高不勝寒之感。綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)的滾動(dòng)市盈率超過(guò)50，永升生活服務(wù)更是高達(dá)78（截止6月18日數(shù)據(jù)）。

　　這種情況下，資金目光似乎開(kāi)始轉(zhuǎn)向估值較低的個(gè)股，為其帶來(lái)價(jià)值低洼后的估值修復(fù)。

　　價(jià)值低洼后的估值修復(fù)

　　投資賺錢(qián)，除了賺公司成長(zhǎng)來(lái)帶估值擴(kuò)充的錢(qián)之外，還有就是賺估值修復(fù)的錢(qián)。結(jié)合物管行業(yè)以及個(gè)股因素，下半年要在物管股繼續(xù)取得超額回報(bào)，就需要留意一些估值低，滯漲的公司。這波資金配置喜好的調(diào)整，相信有助處于價(jià)值低洼的物管個(gè)股進(jìn)行估值修復(fù)。

　　而在低估值的個(gè)股中，尋找低估值值得投資的公司非常講究綜合因素的歸納判斷，這個(gè)邏輯近來(lái)在藍(lán)光嘉寶（2606.HK）、銀城生活服務(wù)（1922.HK），得到不錯(cuò)的驗(yàn)證。

　　雖然早前被疫情沖擊，但由于剛需屬性和二次價(jià)值發(fā)現(xiàn)，物業(yè)板塊逆勢(shì)上升，本來(lái)已經(jīng)熱炒的物業(yè)板塊，估值不斷飆高，其后出現(xiàn)回調(diào)。總體上物管股前期被炒高，估值不便宜，而且已反映了未來(lái)一至兩年的增長(zhǎng)。

　　由于整體板塊回調(diào)，加上高層離職消息夾擊下，藍(lán)光嘉寶股價(jià)2月19日開(kāi)始從高位回落，一個(gè)月內(nèi)股價(jià)下跌約48%，3月20日公布的首張成績(jī)單顯示，2019年藍(lán)光嘉寶服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入同比增長(zhǎng)43.4%，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約增幅約48.5%。毛利率和利潤(rùn)率都有所提升，盈利能力增強(qiáng)。

　　業(yè)績(jī)加持下， 公司股價(jià)開(kāi)始慢慢回升。4月18的解禁期，藍(lán)光嘉寶的股價(jià)雖然有所下跌，但是幅度有限。

　　而銀城生活服務(wù)，股價(jià)走勢(shì)則上演了一出平平無(wú)奇到一飛沖天的逆襲戲碼。

　　銀城生活服務(wù)近月股價(jià)圖（來(lái)源：雪球）

　　乘著物業(yè)熱的東風(fēng)，銀城生活去年11月上市時(shí)，香港公開(kāi)發(fā)售超額認(rèn)購(gòu)超過(guò)382倍，然而上市后不久便跌破了發(fā)行價(jià)。

　　根據(jù)年報(bào)等資料顯示，在銀城生活服務(wù)的在管面積中，2016至2019年來(lái)自獨(dú)立第三方的占比分別為61.8%、67.7%、76.1%和79.3%，此比例一直在提升。相比目前大多同行都要母公司及相關(guān)公司供養(yǎng)，銀城生活服務(wù)相對(duì)獨(dú)立，這也許是如今物業(yè)“靠爸爸”邏輯下，該公司無(wú)法突圍的其中一個(gè)原因。

　　業(yè)績(jī)公布后，該公司的股價(jià)也沒(méi)有大波動(dòng)，卻在永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)等宣布配股后，股價(jià)突然大幅抽升，6月3日至今升幅近74%。

　　由此可見(jiàn)，多家物業(yè)股高位折讓配股，市場(chǎng)擔(dān)心物業(yè)板塊的配股潮，開(kāi)始理性回顧部分物管股的高估值問(wèn)題，資金配置的邏輯也發(fā)生變化，將目光投向了低估值的物業(yè)，藍(lán)光嘉寶和銀城生活服務(wù)都出現(xiàn)估值修復(fù)。

　　截止6月18日數(shù)據(jù)

　　按照此邏輯，我們嘗試在物業(yè)板塊的低估值個(gè)股中，尋找業(yè)務(wù)基礎(chǔ)良好、估值低，滯漲的潛力股，而市盈率（PE）不足10倍的彩生活，能否復(fù)制藍(lán)光嘉寶和銀城生活的軌跡。

　　股東選擇支持長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展

　　低PE意味預(yù)期足夠低。實(shí)際上，彩生活在物管行業(yè)具有不俗的影響力和扎實(shí)的基本面,預(yù)期差逐漸形成，這一點(diǎn)，彩生活的股東也看在眼里，并且已經(jīng)用錢(qián)投票。該公司2019年派付每股人民幣9.12分，合計(jì)約1.30億元。除了獲取現(xiàn)金股利外，公司也推出以股代息方案，這一方案已于股東大會(huì)全票通股。

　　換言之，從管理層以及投資者兩大角度來(lái)看，這無(wú)疑告訴市場(chǎng)公司的價(jià)值被低估。

　　來(lái)源：公司年報(bào)

　　6月17日,彩生活公告表示, 以股代息股份的市值定為每股3.552 港元,是2020年6月3日至6月9日連續(xù)五個(gè)交易日的平均收市價(jià)。

　　過(guò)去銀城生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶等低PE持續(xù)一段時(shí)間，源于市場(chǎng)對(duì)能否持續(xù)增長(zhǎng)、管理層穩(wěn)定的過(guò)分擔(dān)憂(yōu)，不過(guò)銀城生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)、新城悅服務(wù)等公司通過(guò)管理層直接入場(chǎng)買(mǎi)入或公司回購(gòu)股份告訴市場(chǎng)自身公司股票被低估。

　　彩生活派此次股息可以選擇現(xiàn)金或?qū)嵨?，即是投資者可以選擇收取現(xiàn)金股利，也可以選擇以現(xiàn)金股利按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公司發(fā)行的新股，以股代息本質(zhì)上是一種再融資行為。此次彩生活以股代息的結(jié)果，還有一段時(shí)間才出來(lái)，若大部分股東都選擇股票，其實(shí)也是換了一個(gè)方式向市場(chǎng)發(fā)放相同的信號(hào)，進(jìn)一步驗(yàn)證了彩生活低估值邏輯。。

　　業(yè)務(wù)改革值得期待

　　截止2019年底，彩生活的在管面積約3.6億平米，管理規(guī)模在物管行業(yè)位列前茅。自新管理層上任后，從反思過(guò)去到提出變革并展望未來(lái)這三方面開(kāi)始公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略。

　　過(guò)去追求規(guī)模的收并購(gòu)后果已顯現(xiàn)，因此管理層反思過(guò)后的經(jīng)營(yíng)策略定為謹(jǐn)慎收購(gòu)，厘清質(zhì)量、收益差的小區(qū)，聚合資源打造溫度社區(qū)，拓展消費(fèi)場(chǎng)景提升增值服務(wù)收入，這三大措施的背后就是對(duì)債務(wù)、收入、成本重構(gòu)。

　　彩生活降債務(wù)已于2019年開(kāi)始展開(kāi)，2019年彩生活總債務(wù)為22.9億元，較2018年減少了13.7億元。截止2019年末，公司凈負(fù)債率為8.9%，較2018年減少11個(gè)百分點(diǎn)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都在改善。

　　收入方面，公司的收入放緩無(wú)可厚非，但在3月業(yè)績(jī)會(huì)上，彩生活管理層表示，公司具有市場(chǎng)化基因，鍛煉了它在中端項(xiàng)目和低價(jià)項(xiàng)目上的盈利能力。未來(lái)會(huì)研究挖掘中端藍(lán)海市場(chǎng)，發(fā)揮彩生活低成本運(yùn)作優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，再增加物業(yè)費(fèi)的議價(jià)能力和收繳率，相信收入和利潤(rùn)逐漸恢復(fù)增長(zhǎng)步伐。

　　內(nèi)在推動(dòng)營(yíng)收上升的內(nèi)外隱形因素已逐漸向好，但量變至質(zhì)變需要一個(gè)過(guò)程。

　　至于彩生活經(jīng)營(yíng)改革值不值得投資者等待，或許李寧公司（2331.HK）涅盤(pán)重生的案例可供一定參考。

　　2011-2014年，李寧在經(jīng)過(guò)多年野蠻快速增長(zhǎng)后的危機(jī)顯現(xiàn)，收入下滑虧損不斷，這背后是品牌定位老土、產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新、渠道庫(kù)存高企、終端不斷關(guān)店、債務(wù)高居不下等因素。

　　而這一改變?cè)从?015年創(chuàng)始人李寧重歸公司掌舵代替過(guò)去的職業(yè)經(jīng)理人開(kāi)啟改革序幕。

　　2015-2017年間，李寧一邊去打折庫(kù)存，關(guān)閉低效門(mén)店，并將過(guò)去傳統(tǒng)大批發(fā)模式轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為導(dǎo)向的零售模式，另一方面重構(gòu)產(chǎn)品突出時(shí)尚，簽約NBA球星韋德，精準(zhǔn)定位營(yíng)銷(xiāo)管理等多方位經(jīng)營(yíng)改革。

　　經(jīng)過(guò)三年的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，改革效果顯著。如今李寧品牌已從過(guò)去老土的形象轉(zhuǎn)變成為國(guó)貨潮牌，營(yíng)收持續(xù)穩(wěn)定上升，股價(jià)也從已經(jīng)從2015年的底部上漲近8倍，而上漲的三個(gè)階段分別是價(jià)值先行——財(cái)務(wù)修復(fù)——估值提升。

　　不過(guò)此之前往往是煎熬的，如李寧，外有阿迪達(dá)斯、耐克，內(nèi)有安踏、特步等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而李寧基本不占優(yōu)勢(shì)，稍有不剩即會(huì)被淘汰出局。

　　來(lái)源：雪球

　　雖然兩家公司屬于不同行業(yè)，但有一定的共同之處，例如彩生活在物管行業(yè)發(fā)展多年，入駐的小區(qū)遍布全國(guó)，具有一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和服務(wù)能力；只是目前公司業(yè)務(wù)策略調(diào)整，成果需時(shí)才能見(jiàn)效。

　　早前花旗發(fā)研報(bào)稱(chēng)，彩生活已決定在今年重新聚焦線(xiàn)下總樓面面積規(guī)模、基本服務(wù)質(zhì)素及盈利能力。該行對(duì)公司的重新定位及改革持正面態(tài)度，或需要1至2年時(shí)間才能有成果，靜待公司的基本面轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)更清晰的盈利前景。

　　結(jié)語(yǔ)

　　在物業(yè)板塊資金扎堆并出現(xiàn)調(diào)整的大環(huán)境下，多只價(jià)值低洼的個(gè)股已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)值修復(fù)。低估值彩生活已有扎實(shí)的面積管理基礎(chǔ)，資本開(kāi)支正在下降，新管理層上臺(tái)業(yè)務(wù)改革成果值得期待，綜上因素，投資者耐心等待彩生活因改革釋放的潛在紅利或可獲得不錯(cuò)的收益回報(bào)。

　　但往往，等待是一種境界。

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