11月13日，SOHO中國港股走出過山車行情。先是網(wǎng)傳高瓴資本擬以超過20億美元價(jià)格對(duì)SOHO中國進(jìn)行私有化，公司股價(jià)直接暴漲40%。隨后又傳出高瓴資本表示無意將SOHO中國私有化后，公司股價(jià)隨即跳水。

　　而就在3個(gè)月前，SOHO中國剛剛傳出與黑石集團(tuán)的私有化談判宣告終止。

　　高瓴資本否認(rèn)超20億美元私有化SOHO中國

　　公司股價(jià)暴漲40%后跳水

　　13日午間，據(jù)媒體援引多名知情人士的話稱，私募股權(quán)公司高瓴資本與SOHO中國進(jìn)行了初步談判，擬將其私有化，這筆交易的價(jià)值可能超過20億美元。

　　知情人士說，在過去幾個(gè)月中，專注于亞洲市場(chǎng)的高瓴資本已經(jīng)與SOHO中國進(jìn)行了討論。SOHO中國董事長兼首席執(zhí)行官潘石屹夫婦擁有這家大陸開發(fā)商的64%股份，該開發(fā)商以其未來派辦公樓而聞名。

　　消息甫出，港股SOHO中國(0410)股價(jià)迅速飆漲，由下跌最高沖至上漲40%。

　　隨后又有媒體報(bào)道，高瓴資本表示無意將SOHO中國私有化。SOHO中國股價(jià)當(dāng)即回落，截至收盤，SOHO中國股價(jià)報(bào)2.45元，上漲6.99%。

　　此前黑石曾參與SOHO中國私有化談判

　　以失敗告終

　　事實(shí)上，這次并非SOHO中國第一次傳出私有化消息。就在三個(gè)月前，SOHO中國剛剛公告宣布有關(guān)SOHO中國私有化的交易談判終止，從SOHO定期更新的公告來看，這場(chǎng)談判維持了半年之久，最終以失敗告終，而其過程也談不上順利。另外，消息顯示，此前與SOHO中國進(jìn)行私有化談判的是另一家知名機(jī)構(gòu)——黑石集團(tuán)。

　　2020年3月10日，港股SOHO中國公告短暫停牌，理由是以待刊發(fā)有關(guān)內(nèi)幕消息及根據(jù)《香港收購及合并守則》而做出的公告。

　　3月11日，SOHO中國發(fā)布公告稱，本公司于2020年3月10及11日注意到某些涉及與公司有關(guān)的潛在交易之媒體報(bào)道。SOHO中國并稱，本公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性(潛在交易)，其可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就本公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約。截至公告日，尚未就是否進(jìn)行潛在交易做出決定，而且并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。無論如何，本公司無法肯定任何此類洽談(如繼續(xù)進(jìn)行)將導(dǎo)致對(duì)股份作出全面要約。

　　　　此后每月的更新公告中，SOHO中國并未肯定談判有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。不過5月4日，有媒體援引知情人士消息稱，黑石集團(tuán)擬作價(jià)40億美元將SOHO中國進(jìn)行私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。黑石認(rèn)為，受到疫情這一公共衛(wèi)生事件的影響，SOHO中國的業(yè)務(wù)前景充滿不確定性。此外，債券市場(chǎng)的動(dòng)蕩引發(fā)了為交易安排融資的擔(dān)憂。消息同時(shí)稱，黑石集團(tuán)與SOHO中國之間的討論尚處于初期階段，一旦條件穩(wěn)定將重啟談判。

　　直到8月13日，SOHO中國發(fā)布公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進(jìn)行的討論已終止，迄今并未致使就潛在交易的條款達(dá)成共識(shí)。本公司與任何第三方并未就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協(xié)議。

　　　　這意味著，SOHO中國與黑石集團(tuán)的私有化談判宣告失敗。黑石集團(tuán)接手SOHO中國、SOHO中國即將完成私有化的相關(guān)事宜最終“擱淺”。

　　傳私有化至今

　　公司股價(jià)幾乎腰斬

　　從今年3月SOHO中國公告就“私有化”與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行談判之后，公司股價(jià)就開啟下跌模式。從3月12日當(dāng)天SOHO中國最高家4.8元到今日2.45元的收盤價(jià)，SOHO中國股價(jià)已經(jīng)跌去48.96%。

　　另外，在5月4日傳出“黑石集團(tuán)擬作價(jià)40億美元將SOHO中國進(jìn)行私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)”當(dāng)日，SOHO中國股價(jià)直接暴跌25.68%。

　　不過，在去年10月30日，SOHO中國股價(jià)曾一日暴漲近20%。當(dāng)時(shí)有消息指出，SOHO中國傳出欲以80億美元的價(jià)格，出售其所持9棟寫字樓中的8棟的消息。其中，首批出售的項(xiàng)目價(jià)值達(dá)到30億美元，而該筆交易的買家，就是上文中提到參與SOHO中國私有化的黑石集團(tuán)。

　　另外，在5月4日傳出“黑石集團(tuán)擬作價(jià)40億美元將SOHO中國進(jìn)行私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)”一天后，海通國際在報(bào)告中表示，黑石計(jì)劃私有化SOHO中國消息可引起投資者關(guān)注，而且SOHO中國目前估值較每股資產(chǎn)凈值7.89港元折讓達(dá)65%(當(dāng)時(shí)價(jià)格)，估計(jì)仍有可能吸引其他機(jī)構(gòu)投資者的青睞，再計(jì)劃對(duì)SOHO中國進(jìn)行私有化。該行稱，如假若黑石私有化SOHO中國交易停滯不前，料SOHO中國或有機(jī)會(huì)尋求以“打包”方式出售旗下投資性物業(yè)。

　　疫情影響下出租率下滑

　　SOHO中國物業(yè)租金收入減少12%

　　市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，無論是SOHO中國尋求私有化、抑或是此前黑石集團(tuán)參與公司私有化“擱淺”，都與當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境存在關(guān)聯(lián)。

　　8月21日，SOHO中國發(fā)布2020年中期業(yè)績報(bào)告。2020年上半年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約人民幣14.53億元，較2019年同期增長約63%；實(shí)現(xiàn)租金收入約人民幣7.82億元，較2019年同期下降約12%；公司實(shí)現(xiàn)凈利潤約人民幣2.05億元，2019年同期約為人民幣5.67億元，若剔除投資物業(yè)的稅后評(píng)估增值影響，2019年同期凈利潤約為1.48億元，今年上半年凈利潤同比增長約39%。截至上半年，SOHO中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為42%，平均借貸成本約2.8%，境外負(fù)債占全部負(fù)債約4.1%。

　　報(bào)告中指出，2020年初突如其來的新冠疫情，對(duì)全世界各行各業(yè)都造成了史無前例的巨大沖擊，很多行業(yè)甚至陷入停擺狀態(tài)。很多企業(yè)面臨著現(xiàn)金流壓力變大，不得不選擇退租或縮減辦公面積以降低公司成本支出。在如此惡劣的宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，辦公樓出租也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，租賃市場(chǎng)需求疲軟，辦公樓空置率持續(xù)攀升，租金繼續(xù)面臨下行壓力。

　　半年報(bào)顯示，受新冠疫情影響，2020年上半年SOHO中國穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率為78%(2019年12約31日約為90%)。另外，今年上半年SOHO中國在北京和上海的大部分項(xiàng)目出租率都出現(xiàn)下滑。

　　　　不過，也有媒體指出，自從2014年以來，SOHO中國就已經(jīng)開始出售在中國的資產(chǎn)。澎湃新聞此前根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，SOHO中國在5年間累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元(人民幣)。而在SOHO中國陸續(xù)出售項(xiàng)目的5年間，其并未在境內(nèi)再購入新項(xiàng)目。在陸續(xù)出售境內(nèi)資產(chǎn)的同時(shí)，潘石屹還在密集注冊(cè)成立股東均注冊(cè)在外的公司。從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累計(jì)注冊(cè)了7家公司，注冊(cè)資本從150萬元至2億元不等。

　　而據(jù)SOHO中國2020年半年報(bào)稱，今年上半年SOHO中國投資物業(yè)評(píng)估增值為零，主要是由于上半年公司無在建項(xiàng)目。

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