2019年，深秋季節(jié)，保利物業(yè)(06049.HK)去了北大校園，舉辦一場面向畢業(yè)生的宣講。這或許是物管企業(yè)在國內(nèi)頂級(jí)學(xué)府的首次招聘?；顒?dòng)入口處，一位北大學(xué)子對(duì)企業(yè)的負(fù)責(zé)人說：“我不是來投簡歷的。我就是來看看，是什么樣的物業(yè)公司，敢到北大來招聘！”這固然有北大學(xué)子的驕傲，但根源還在于，社會(huì)大眾對(duì)于物業(yè)管理的固有觀念，仍舊是以安保和保潔為核心業(yè)務(wù)的低端服務(wù)業(yè)。

　　另一邊，先知先覺的資本市場上，物管企業(yè)所受到的待遇卻是另外一番景象。比如保利物業(yè)于2019年底IPO發(fā)行時(shí)的公開發(fā)售部分超額認(rèn)購達(dá)222.68倍，凍結(jié)資金量超過同期發(fā)行的阿里巴巴；碧桂園服務(wù)(06098.HK)自2018年底上市以來，短短兩年時(shí)間股價(jià)最高漲幅超5倍。

　　今年10月底以來，已經(jīng)至少有5家物業(yè)公司奔赴香港股市，動(dòng)輒以超過100倍的市盈率高溢價(jià)發(fā)行，而這些公司的基石投資者中，頻繁閃現(xiàn)騰訊、紅杉、高瓴、鼎輝、京東、雪湖、璞石、睿遠(yuǎn)等頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)的魅影。

　　物管行業(yè)，已被市場界定為極富想象力的下一個(gè)“黃金賽道”。

　　不過，這條賽道的商業(yè)邏輯是什么？未來的發(fā)展空間又在哪里？當(dāng)下群雄逐鹿的市場格局將如何演進(jìn)？這些問題，即使物管行業(yè)內(nèi)部也存在極大分歧。

　　在后疫情時(shí)代，隨著社會(huì)背景與客戶需求的不斷變化，物管企業(yè)已走上自我變革的發(fā)展階段，尤其資本市場的加持，更催促著它們重新思索業(yè)務(wù)邊界，開發(fā)潛在價(jià)值，進(jìn)而將行業(yè)推上一條競爭更為激烈的升級(jí)與分化之路。

　　重構(gòu)商業(yè)模式

　　曾經(jīng)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬業(yè)務(wù)，是地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部替前端開發(fā)打掃戰(zhàn)場的支持性部門。2014年花樣年的潘軍帶著彩生活(01778.HK)的故事奔赴資本市場，正如同向平靜的湖面投入頑石，變化緩慢滋生，尤其是營收位居行業(yè)第一的萬科物業(yè)主動(dòng)出圈，宣布自己不再是物業(yè)公司，在很大程度上折射出行業(yè)原有的業(yè)務(wù)圍墻正被拆除，而在商業(yè)模式重新定位的過程之中，爭吵與分歧也正在上演。

　　2020年10月31日，在深圳的一個(gè)公開場合，萬科(000002.SZ)集團(tuán)合伙人朱保全對(duì)外宣布，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”(簡稱萬物云)，并宣稱要打造一個(gè)開放性的平臺(tái)，促成行業(yè)全方位轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　為了展示萬物云的科技屬性，朱保全演示了一個(gè)名為“星塵”的操作系統(tǒng)，萬物云空間里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人、商業(yè)活動(dòng)等都能接入系統(tǒng)，包括物業(yè)公司、供應(yīng)鏈上下游、各類生態(tài)合作伙伴都可以在系統(tǒng)上獲得萬科方面提供的技術(shù)、流程、標(biāo)準(zhǔn)等核心服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)能力，萬科的理想是，自身與其他物業(yè)公司不再是競爭關(guān)系而是合作關(guān)系，從而打造物業(yè)行業(yè)的超級(jí)平臺(tái)。

　　物管企業(yè)的未來是科技公司？對(duì)此，另一頭部企業(yè)保利物業(yè)拋出截然不同的觀點(diǎn)。保利物業(yè)表示：物業(yè)的本質(zhì)還是服務(wù)，科技只是提升服務(wù)品質(zhì)的手段，物管行業(yè)無論業(yè)務(wù)邊界如何拓展，收取的還是服務(wù)的費(fèi)用，而不是科技創(chuàng)新的溢價(jià)。

　　有別于萬科，保利對(duì)行業(yè)的發(fā)展趨勢有著自己的思考邏輯。該集團(tuán)在2019年6月率先提出了“大物業(yè)”概念，其典型標(biāo)志就是多業(yè)態(tài)，明確住宅、商辦和公共服務(wù)三大賽道，并建立了與之對(duì)應(yīng)的服務(wù)品牌。

　　萬科物業(yè)其實(shí)也進(jìn)行了類似的劃分。兩者之間的差別在于，在公共服務(wù)領(lǐng)域，萬科把服務(wù)的邊界定義在了城市，而保利則更加下沉，突進(jìn)到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。比如，在公共服務(wù)領(lǐng)域，保利不僅服務(wù)城市空間，還服務(wù)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、景區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、地鐵等多種業(yè)態(tài)。

　　一位對(duì)物業(yè)行業(yè)有著多年觀察與研究的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，物業(yè)行業(yè)發(fā)展到這個(gè)階段，無論是保利、萬科還是碧桂園，戰(zhàn)略取向、發(fā)展模式基本相同。萬科仍舊是物業(yè)行業(yè)的老大，其對(duì)自身的戰(zhàn)略思考是最清晰的，發(fā)展路徑是也最明確的，而保利是央企，對(duì)行業(yè)的未來思考更多一些，維度也更高一些。

　　保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“物業(yè)要打破業(yè)務(wù)類型上的思維固化，只要有需求，我們就提供服務(wù)，讓大物業(yè)承擔(dān)起國家戰(zhàn)略發(fā)展當(dāng)中的軟性服務(wù)力量，即軟基建?！眳翘m玉提出的“軟基建”是對(duì)應(yīng)“新基建”而言，新基建包含基礎(chǔ)設(shè)施，而軟基建則是在這些設(shè)施的基礎(chǔ)上提供的服務(wù)，目標(biāo)在于服務(wù)于民生。

　　萬變不離其宗，保利認(rèn)為物管企業(yè)應(yīng)該賺服務(wù)的錢。吳蘭玉稱：“行業(yè)本身的角色和價(jià)值沒有變；行業(yè)存在的初心使命也沒變；這就是物管企業(yè)依舊定位為服務(wù)行業(yè)的底層邏輯?！?/p>

　　面對(duì)萬科和保利兩大龍頭的科技與服務(wù)之爭，行業(yè)中還存在第三方觀點(diǎn)。比如金科服務(wù)(09666.HK)是11月17日才在香港主板掛牌上市的又一家大型物管企業(yè)，該集團(tuán)董事長夏紹飛對(duì)第一財(cái)經(jīng)評(píng)論：“我也認(rèn)為我們不是物業(yè)公司！物管企業(yè)發(fā)展方向應(yīng)該是大消費(fèi)兼具科技特質(zhì)?！苯鹂茮]有站隊(duì)保利和萬科，因?yàn)樵谒麄兛磥?，萬科想做的科技平臺(tái)很難實(shí)現(xiàn)，保利堅(jiān)守的服務(wù)又太過于保守。

　　目前來看，物管行業(yè)的概念之爭不會(huì)輕易結(jié)束，辯論的根源在于舊的商業(yè)模式被打破之后，新的邏輯卻尚未完全建立，未來的行業(yè)空間依托于規(guī)模、生態(tài)還是平臺(tái)，一切尚無定論。

　　推倒空間與業(yè)務(wù)的圍墻

　　物管行業(yè)被資本市場看好的邏輯也十分簡單，首先是穩(wěn)定且持續(xù)經(jīng)營的特性可以克服周期，擁有穩(wěn)定營收和現(xiàn)金流；其次是物管企業(yè)掌握著的客戶資源，是規(guī)模最大線下流量入口，增值服務(wù)潛力無限。

　　目前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都還在規(guī)模拓展的戰(zhàn)場上廝殺，對(duì)于未來的增值業(yè)務(wù)空間要如何拓展，則多停留在沙盤推演或者試水階段。所以，在管面積和簽約面積，是物管企業(yè)向市場秀肌肉的主要方式。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過11萬家。百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值超3000萬平方米；TOP10企業(yè)管理面積均值超2億平方米，是百強(qiáng)企業(yè)均值的7.82倍；百強(qiáng)企業(yè)市場份額超過35%。

　　不完全統(tǒng)計(jì)顯示，萬科、保利、碧桂園、雅居樂、彩生活、融創(chuàng)、金科等多家物業(yè)公司的管理規(guī)模已在億級(jí)，但規(guī)模遠(yuǎn)沒到天花板，為了拓展管理面積，物管公司將管理邊界從原有的社區(qū)物業(yè)、商辦物業(yè)不斷向公共物業(yè)領(lǐng)域拓展。

　　以保利物業(yè)提出的“大物業(yè)”概念為例，被分為以中國960萬平方公里為服務(wù)空間的“全域物業(yè)”；以住宅社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、教育園區(qū)、城市空間、鄉(xiāng)村建設(shè)等為服務(wù)市場的“全業(yè)態(tài)物業(yè)”；以社區(qū)業(yè)主+城鄉(xiāng)居民+全國國民為服務(wù)對(duì)象的“全民物業(yè)”；以物聯(lián)網(wǎng)、人聯(lián)網(wǎng)、價(jià)值聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展的“全技術(shù)物業(yè)”；以人文社區(qū)、價(jià)值生活為服務(wù)內(nèi)容的“全價(jià)值物業(yè)”。

　　“我們急于打破的是傳統(tǒng)物業(yè)自己的圍墻，不能老覺得我只能管小區(qū)，大物業(yè)時(shí)代要從住宅走到城市，至于城市里面的設(shè)施、企業(yè)、城鎮(zhèn)、景區(qū)都要去管，比如進(jìn)駐西塘古鎮(zhèn)，深度介入鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共管理?！眳翘m玉透露，保利物業(yè)目前管理的城鎮(zhèn)地區(qū)70多個(gè)，學(xué)校100多所，其他包括高鐵、機(jī)場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等。

　　目前，在城市服務(wù)領(lǐng)域開拓廣泛的物管企業(yè)還包括萬科、金科等。比如萬科物業(yè)與珠海大橫琴投資有限公司攜手打造國內(nèi)首個(gè)“物業(yè)城市”治理模式，以及與廈門鼓浪嶼簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議等。在金科的夏紹飛看來，城市公共服務(wù)這塊業(yè)務(wù)“太賺錢了”，其原因不在于利潤率高，而是體量大收益穩(wěn)。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來，未來物業(yè)行業(yè)的競爭，將更多地聚焦于公共服務(wù)領(lǐng)域。因?yàn)楸M管住宅、商辦領(lǐng)域還有較大的增長空間，但會(huì)越來越擁擠，未來，只有公共服務(wù)足以提供物管企業(yè)持續(xù)增長的廣闊空間。

　　地域的邊界是可以打破，業(yè)務(wù)的邊界同樣正在被打破。隨著頭部企業(yè)在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷延伸和拓展，物管企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)也在逐步呈現(xiàn)出相應(yīng)的變化。從目前的發(fā)展趨勢來看，行業(yè)價(jià)值鏈不斷延伸，增值服務(wù)收入才是未來影響物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)競爭的全局變量。

　　比如，碧桂園服務(wù)與雅生活服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)占比近60%；綠城服務(wù)在物業(yè)資產(chǎn)管理所帶來的收入占比超30%；彩生活的網(wǎng)上推廣服務(wù)的營收占比近35%。雅生活的物業(yè)代理、生活服務(wù)與資產(chǎn)管理占比分別達(dá)18%以上。

　　在萬科看來：萬物云不是云計(jì)算或者云服務(wù)，但從城市到園區(qū)，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間(Space)里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動(dòng)皆可通過技術(shù)(Tech)連接。朱保全表示：“從物業(yè)到空間，讓公司可以服務(wù)更多客戶，服務(wù)客戶的更多方面?！?/p>

　　對(duì)于物管企業(yè)所能提供的業(yè)務(wù)，吳蘭玉評(píng)論稱：“技術(shù)給行業(yè)帶來很多服務(wù)方式的變革，時(shí)空、物理、服務(wù)對(duì)象的邊界等都被打開了，在這樣的背景之下，行業(yè)需要打破時(shí)空限制、地域限制、服務(wù)對(duì)象服務(wù)范圍的限制、服務(wù)價(jià)值和專業(yè)的限制?！?/p>

　　當(dāng)然，物管企業(yè)在經(jīng)營路徑上的分化已現(xiàn)端倪，一是傳統(tǒng)型社區(qū)物業(yè)公司，即以社區(qū)物業(yè)服務(wù)作為服務(wù)內(nèi)容和收入來源；二是進(jìn)化升級(jí)后的城市服務(wù)商，即大物業(yè)公司。盡管兩種物管公司都可以在客戶身上挖掘增值服務(wù)，但二者之間的規(guī)模，將不在同一個(gè)量級(jí)上。

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