2月1日，平安證券發(fā)布深度報(bào)告指出，佳兆業(yè)集團(tuán)（01638）深度布局粵港澳大灣區(qū)，充足土儲(chǔ)支撐貨量供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)布局提升安全邊際；同時(shí)作為城市更新先行者，舊改儲(chǔ)備及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，有望充分受益相關(guān)政策推動(dòng)，后續(xù)舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化有望逐步提速，首次覆蓋給予“推薦”評(píng)級(jí)。

　　領(lǐng)跑城更新

　　鑒于“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議明確實(shí)施城市更新行動(dòng)，深圳也相繼推出城市更新條例，佳兆業(yè)作為城市更新領(lǐng)跑者有望從中受益。

　　平安證券認(rèn)為，公司舊改儲(chǔ)備規(guī)模充足，2020上半年末舊改占地面積4237萬(wàn)平方米，強(qiáng)勢(shì)區(qū)域粵港澳大灣區(qū)占比99%，其中深圳占比27.3%，廣州占比36% 。同時(shí)，佳兆業(yè)實(shí)行集團(tuán)化運(yùn)作，專業(yè)技能員工超900人、平均從業(yè)經(jīng)驗(yàn)超5年。

　　20余年的豐富發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，佳兆業(yè)舊改業(yè)務(wù)已涵蓋舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房、爛尾樓改造等多種領(lǐng)域。截至2020上半年，公司土儲(chǔ)內(nèi)城市更新項(xiàng)目平均地價(jià)為5100元/平方米，估算地價(jià)房?jī)r(jià)比為12%，有利地保障了公司未來(lái)整體盈利能力。

　　以廣深為例，佳兆業(yè)深圳、廣州項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)比處于21.3%-38.5%區(qū)間，而2019年下半年以來(lái)，深圳招拍掛成交項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)比相對(duì)較高，基本位于50%以上。公司獲地成本優(yōu)勢(shì)明顯。

　　受益城市圈紅利

　　平安證券研報(bào)的另一個(gè)核心觀點(diǎn)是，佳兆業(yè)深度布局粵港澳大灣區(qū)，得益于城市圈紅利，未來(lái)發(fā)展空間廣闊。

　　佳兆業(yè)自深圳起家，逐步實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)及全國(guó)化布局，2016-2020年權(quán)益銷售額復(fù)合增速38%，2020年跨越千億，大灣區(qū)銷售額占比穩(wěn)定50%以上。 2020上半年末，公司總土儲(chǔ)貨值5803億元，其中大灣區(qū)土儲(chǔ)建面、貨值占比分別為52%和69%，充足貨量保障未來(lái)銷售增長(zhǎng)。

　　據(jù)平安證券測(cè)算，粵港澳大灣區(qū)九個(gè)城市2020-2030年均住房需求5603萬(wàn)平方米，為2019年實(shí)際銷售的60.2%，疊加存量更新，區(qū)域需求仍舊可觀。這也為公司銷售去化提供保障。

　　財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化

　　平安證券分析指出，佳兆業(yè) 2017年以來(lái)利潤(rùn)率持續(xù)修復(fù)。憑借城市更新賦能，佳兆業(yè)土地成本控制出色，毛利率優(yōu)于主流房企。隨著后續(xù)竣工結(jié)轉(zhuǎn)增厚權(quán)益、銷售加快降低負(fù)債，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)有望穩(wěn)步改善，實(shí)現(xiàn)“三條紅線” 逐步降檔。

　　在首席財(cái)務(wù)官、高級(jí)副總裁吳建新的帶領(lǐng)下，財(cái)務(wù)管控能力正在成為佳兆業(yè)集團(tuán)當(dāng)下的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)間的良性互動(dòng)，為集團(tuán)的戰(zhàn)略性決策提供支持。公司致力于探索多元化融資渠道，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)及控制成本。

　　佳兆業(yè)目前分別獲得境內(nèi)中誠(chéng)信國(guó)際、聯(lián)合評(píng)級(jí)AA+主體評(píng)級(jí)、穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)重申B1/B發(fā)行人評(píng)級(jí)，展望均為穩(wěn)定，為公司進(jìn)一步拓寬融資渠道奠定基礎(chǔ)。