“現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)是在一個(gè)全新的邏輯下，優(yōu)秀企業(yè)會(huì)迎來(lái)自己的盛世年華?！?/p>

　　3月12日，董事會(huì)主席孫宏斌用一句話(huà)結(jié)束了融創(chuàng)中國(guó)2020年業(yè)績(jī)會(huì)。這句話(huà)出自融創(chuàng)中國(guó)今年的年會(huì)，顯然，他口中迎來(lái)自己盛世年華的企業(yè)也包括融創(chuàng)中國(guó)。

　　相較于往期3月末的時(shí)間點(diǎn)，融創(chuàng)中國(guó)今年的業(yè)績(jī)會(huì)提前了不少，然而，直到開(kāi)場(chǎng)一個(gè)小時(shí)后，孫宏斌的開(kāi)麥才讓這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)又有了最熟悉的“味道”。

　　“快”與“慢”這兩個(gè)看似對(duì)立的詞依然充斥整場(chǎng)，相較于較快的業(yè)績(jī)?cè)鏊伲瑥娜菰鲩L(zhǎng)、綜合能力成了行政總裁汪孟德口中的高頻詞。

　　集中供地的影響要到下半年或明年

　　年報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2305.9億元，較去年增長(zhǎng)約36.2%；毛利約484億元，較去年增長(zhǎng)約16.9%；毛利率卻下降3.5個(gè)百分點(diǎn)至21%。歸母凈利356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%；核心凈利潤(rùn)302.6億元，較去年增長(zhǎng)約11.8%。

　　21%的毛利率表現(xiàn)算不上優(yōu)異，孫宏斌坦言“前幾年擴(kuò)張?zhí)?，吃掉了很多利?rùn)”。對(duì)于投資者追問(wèn)的“毛利率是否已經(jīng)見(jiàn)底”，汪孟德表示，“在大行業(yè)的背景下，公司的整個(gè)利潤(rùn)率和毛利都在往市場(chǎng)平均水平去，但公司的整體盈利能力會(huì)保持穩(wěn)定的狀態(tài)?！?/p>

　　去年全年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額5753億元，其中布局城市中20個(gè)銷(xiāo)售額超百億，杭州更是超過(guò)400億元。包含杭州在內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)在重慶、武漢、天津等11個(gè)城市奪得銷(xiāo)冠。

　　土儲(chǔ)方面，2020年，融創(chuàng)中國(guó)獲取土儲(chǔ)貨值約7261億元，對(duì)應(yīng)面積5877萬(wàn)平方米，合計(jì)確權(quán)土儲(chǔ)達(dá)3.1萬(wàn)億元，面積2.58億平方米，其中約78%位于一二線(xiàn)城市。2021年，融創(chuàng)中國(guó)預(yù)計(jì)總可售貨值超過(guò)9000億元，這也意味著，去化達(dá)到7成即可實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

　　劃分到7大區(qū)域來(lái)看，西南區(qū)域全年可售貨值最豐富，達(dá)到1855億元，華北、東南緊隨其后，分別為1554億和1518億元，上海、北京、華中分列4-6位，華南區(qū)域的貨值最少，僅為774億元。

　　此外，融創(chuàng)的拿地方式正在發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)拿地開(kāi)始成為其獲土的重要來(lái)源，34%的占比僅次于招拍掛的36%。

　　對(duì)于集中供地的影響和應(yīng)對(duì)策略，孫宏斌說(shuō)，重點(diǎn)城市集中供地對(duì)行業(yè)是一件好事。

　　“這個(gè)政策的初衷是要管政府，‘三道紅線(xiàn)’管企業(yè)，五檔房貸管銀行。”孫宏斌強(qiáng)調(diào)，政策有一條是要保證供地增長(zhǎng)，既增加了土地供應(yīng)量，也保證了土地的透明度。讓大家心里有預(yù)期知道今年的供應(yīng)量。

　　但他認(rèn)為，集中供地對(duì)于土地市場(chǎng)的影響需要過(guò)程，不會(huì)一蹴而就，短時(shí)間內(nèi)并不能造成土地供應(yīng)的下降，“現(xiàn)在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量還是不夠的，但會(huì)讓大家更理性，熱點(diǎn)城市土地的競(jìng)爭(zhēng)仍會(huì)比較激烈。我覺(jué)得到下半年或者明年，對(duì)土地的影響可能會(huì)比較大”。

　　集中供地下，孫宏斌自信融創(chuàng)中國(guó)依然有優(yōu)勢(shì)，“58個(gè)城市公司覆蓋了120個(gè)城市，可以抓住城市輪動(dòng)的機(jī)會(huì)。”

　　收并購(gòu)方面，他認(rèn)為下半年還會(huì)有能買(mǎi)的公司，“這幾年公司在快速分化，有的公司有好的發(fā)展，有的直接往下掉，生存不了。這一塊機(jī)會(huì)在今后會(huì)多一些，前幾年那些公司找你的基本就不能要了，下半年還是有能買(mǎi)的機(jī)會(huì)”。

　　“不調(diào)控房?jī)r(jià)、地價(jià)就要上天了”

　　去年，針對(duì)房企融資端的“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)：即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)這三條線(xiàn)的踩線(xiàn)情況，房企被區(qū)別劃歸為“紅橙黃綠”四個(gè)檔，三條線(xiàn)全踩的紅色警告，安全避開(kāi)三條線(xiàn)的綠色鼓勵(lì)。

　　有媒體統(tǒng)計(jì)了224家上市房企，發(fā)現(xiàn)只有68家符合綠色安全檔，與此同時(shí)，超過(guò)50家染紅，這其中也有融創(chuàng)中國(guó)的身影，降檔成了它們未來(lái)道路上與發(fā)展同等重要的難題。

　　得益于凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比的優(yōu)化，年報(bào)顯示，融創(chuàng)已降至“黃檔”。截至去年底，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金余額約為1326.5億元，總負(fù)債9305億元。其中，凈負(fù)債率約為96%，較去年年底下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比約為1.08，較去年年底提升約0.51。

　　而剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為78.3%，與監(jiān)管要求的70%依然存在一定差距。汪孟德稱(chēng)，2020年三個(gè)指標(biāo)有大幅度的優(yōu)化，其中有兩個(gè)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)標(biāo)。他強(qiáng)調(diào)，到2023年，公司的債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。

　　孫宏斌表態(tài)，“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話(huà)，這個(gè)行業(yè)沒(méi)法干了。”

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控頻出，對(duì)于調(diào)控的原因，孫宏斌談了自己的判斷和認(rèn)識(shí)，“2020年2月底疫情下的時(shí)候內(nèi)部開(kāi)會(huì)，我是最樂(lè)觀的，預(yù)計(jì)全年行業(yè)銷(xiāo)售額能達(dá)到15萬(wàn)億元左右，但最終這個(gè)數(shù)字是到了17萬(wàn)億，今年會(huì)到18萬(wàn)億，行業(yè)規(guī)模太大，占用資金太多”。

　　他舉例稱(chēng)，“房地產(chǎn)的錢(qián)占整個(gè)金融體系的30%以上，如果加上其他行業(yè)用房地產(chǎn)做抵押的，就達(dá)到50%以上。如果這個(gè)行業(yè)不調(diào)控，對(duì)金融系統(tǒng)的影響太大了，房地產(chǎn)危機(jī)就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，涉及到千家萬(wàn)戶(hù)，所以調(diào)控對(duì)行業(yè)是好事。”

　　孫宏斌強(qiáng)調(diào)，“尤其是現(xiàn)在流動(dòng)性比較好的時(shí)候，不調(diào)控的話(huà)，房?jī)r(jià)、地價(jià)就要上天了。”他重申“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話(huà)這個(gè)行業(yè)沒(méi)法干了，對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處”。

　　在他看來(lái)，調(diào)控讓這個(gè)行業(yè)更安全。

　　孫宏斌指出，當(dāng)前流動(dòng)性出現(xiàn)危機(jī)的房企多是預(yù)判失誤，投資失敗，“你預(yù)期將來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)放開(kāi)，但實(shí)際就是沒(méi)有放開(kāi)，那你虧錢(qián)就沒(méi)有辦法”。

　　他說(shuō)，原來(lái)是行業(yè)分化在加速，融資受限后會(huì)加速部分企業(yè)的出清。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：國(guó)際金融報(bào)）