當(dāng)下，物業(yè)股業(yè)績幾乎一片飄紅。

　　作為物業(yè)龍頭之一，恒大物業(yè)引入200多億戰(zhàn)投后，僅耗時47天于去年12月在港交所上市。3月16日，恒大物業(yè)公布了其2020年度全年業(yè)績。

　　營收和盈利方面，恒大物業(yè)的表現(xiàn)應(yīng)該讓投資者比較滿意。2020年全年，其實現(xiàn)營收約為105.1億，同比增長43.3%；毛利潤為40.06億，同比增長128.3%；凈利潤約為26.5億，同比增長184.3%；毛利率為38.1%，凈利率為25.2%。

　　其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約63.22億元，同比增長約37.1%，社區(qū)增值服務(wù)收入約12.64億元，同比增長約120.6%，非業(yè)主增值服務(wù)收入29.23億元，同比增長約36.1%。

　　當(dāng)天下午，恒大物業(yè)首次召開業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮、執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理安麗紅、執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理王震出席會議。胡亮作開場白，對業(yè)績滿意之余表示，“2020年對恒大物業(yè)來說是極其不平凡的一年。”

　　對于恒大來說，“大就是強”已屬于一種經(jīng)營哲學(xué)，這在物業(yè)板塊也不例外。

　　在管規(guī)模上，恒大物業(yè)于業(yè)績會上立下了高目標(biāo)，計劃平均每月拓展面積不低于3000萬平米，2021年合約面積不低于8億平米，在管面積突破6億平米，聲稱“力爭成為全球最大綜合城市服務(wù)運營商”。

　　但關(guān)系到未來的增長質(zhì)量，向外拓展第三方管理面積，向內(nèi)提升社區(qū)增值服務(wù)收入，應(yīng)是恒大物業(yè)需要重點關(guān)注的。

　　50%增速

　　“我們預(yù)測未來兩到三年，全國物業(yè)管理總規(guī)模會超過300億，2020年前10強的物業(yè)公司市占率也只是剛超過10%?！泵鎸﹃P(guān)于管理規(guī)模的提問，胡亮的回答選擇從整體市場情況切入。

　　物業(yè)市場仍存在廣闊空間，這決定了追求規(guī)模效應(yīng)的重要性。為此恒大在今年初便定下2021年兩個指標(biāo)，其中關(guān)于在管面積，計劃增長3.6億平方米。業(yè)績會上，管理層也定下未來三年的增長預(yù)期——“保持50%的增長速度”。

　　截至2020年的數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)擁有在管面積約3億平方米，合約面積約5.65億平方米，共布局290個城市，管理項目937個。

　　可以對比的是，截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)的合同管理面積為7.46億平方米，收費管理面積約為3.2億平方米；雅生活服務(wù)在管面積及合約面積分別為3.53億平方米及4.91億平方米；保利物業(yè)則分別為3.168億平方米及4.934億平方米。

　　正處行業(yè)整合階段，頭部之間的競爭也更為激烈。定下“全球規(guī)模最大物業(yè)公司”的目標(biāo)后，管理層向市場傳遞更多的是信心。

　　2020年恒大物業(yè)新增在管面積約6260萬平方米，新增合約面積約5940萬平方米，增長速度較慢；相比之下，2021年如何確保規(guī)模增長的速度？

　　最大的增長源和動力依舊是來自大股東中國恒大，其擁有超過2億平米的土地儲備，以及未來近萬億的年銷售額，能為恒大物業(yè)提供充足的項目儲備和穩(wěn)定的增長動力。2020年恒大集團全年的銷售金額超過了7300億，銷售面積接近8000萬平方米，據(jù)管理層介紹，這些面積在未來兩到三年也都會逐步轉(zhuǎn)化成恒大物業(yè)的在管面積。

　　不過相比之下，恒大物業(yè)2020年3億平方米在管面積中，含第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)面積卻僅有約970萬平方米。

　　2021年，恒大物業(yè)明顯追趕外拓速度。截至2月28日的數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)在管面積2個月內(nèi)增長了1.13億平米，基本完成了全年計劃任務(wù)的1/3左右。其中第三方的面積占比也達(dá)到了30%左右的水平，包括住宅類項目共有369個，商寫類項目169個，產(chǎn)業(yè)園區(qū)72個，學(xué)校、醫(yī)院等公建類項目780個，城市公共服務(wù)項目36個。

　　業(yè)績會上，管理層向投資者透露稱，恒大物業(yè)專門組建了300余人的并購團隊，今年年初制定計劃后，已經(jīng)與全國200余家規(guī)模1000萬平方米以上的物業(yè)公司進(jìn)行全面摸排，目前在談的收購標(biāo)的體量非常巨大，初步達(dá)成意向甚至在盡調(diào)的公司，整體規(guī)模已經(jīng)超過了10億平米。

　　但管理質(zhì)量能否跟得上規(guī)模增長的速度？管理層回應(yīng)稱，主要方法是立足現(xiàn)有的在管項目，從而實現(xiàn)一拓十的發(fā)散式的擴張，同時進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理模式的復(fù)制，以及核心團隊的快速輸出，實現(xiàn)“麥當(dāng)勞式”的復(fù)制發(fā)展，能夠加速并購公司的全面融入。

　　需要關(guān)注的是，大量新增的收并購標(biāo)的是否會對公司整體利潤水平產(chǎn)生影響？

　　王震介紹，“公司的并購絕對不是盲目的，對標(biāo)的的選擇有清晰的標(biāo)準(zhǔn)。”最主要的一個標(biāo)準(zhǔn)是盡調(diào)審計后毛利率需在20%的水平，凈利率也不低于10%。而標(biāo)準(zhǔn)化運營之外，通過科技賦能，運營成本可有效降低10%到15%，能夠縮短與恒大物業(yè)之間毛利率的差距。

　　另外，“并購公司一般的社區(qū)增值業(yè)務(wù)的業(yè)績都相對弱甚至可以忽略不計，而這一塊的業(yè)務(wù)毛利率通常比較高，為此公司將通過增值業(yè)務(wù)的復(fù)制拓展和資源輸出，產(chǎn)生疊加的增長效應(yīng)，快速提升并購公司的營業(yè)收入和利潤水平?！?/p>

　　市值之辨

　　50%的增速規(guī)劃同樣也放在營收增長上。未考慮重大的并購以及重點新業(yè)務(wù)拓展帶來的可觀收益的情況下，管理層預(yù)測公司2021年至2023年營業(yè)收入的年均漲幅會是在50%到60%的水平。

　　分業(yè)務(wù)板塊來看，物業(yè)管理服務(wù)方面，按照在管面積6億平方米，以及當(dāng)前的物業(yè)費均價(每平方米2.28元)來測算，2021年的物業(yè)管理費收入預(yù)測較2020年漲幅預(yù)期會是在60%到70%的水平。

　　社區(qū)增值服務(wù)方面預(yù)測2021年會增長90%以上；非業(yè)主增值服務(wù)方面則預(yù)測2021年至2023年收入平均增長率在30%到40%的水平。

　　向外釋放積極的發(fā)展預(yù)期，似乎成為了恒大進(jìn)行資本市場操作和管理的重要方法。目前來講，物業(yè)企業(yè)的分化一定程度上便表現(xiàn)在股價、估值上的不同，追逐更高的天花板，也就更受資本的青睞。

　　不過值得注意的是，較晚上市的恒大物業(yè)在收并購?fù)馔匾酝?，在增值服?wù)方面相比行業(yè)頭部其他物企，發(fā)展稍微落后。

　　2020年，恒大物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入較2019年大漲120.6%至12.64億，從收入占比來看，也從2018年的5.68%上升到12.03%；毛利率控制在63.4%，處于行業(yè)較高水平。

　　話鋒一轉(zhuǎn)，管理層也表示，“我們對標(biāo)了行業(yè)較早上市的頭部物業(yè)公司，我們的社區(qū)增值業(yè)務(wù)還有很大的提升空間?！?/p>

　　對此管理層于會上表示：“社區(qū)增值服務(wù)將成為公司未來增長的新引擎，力爭社區(qū)增值業(yè)務(wù)在2021年突破翻倍增長”。

　　王震介紹道，2021年保持現(xiàn)有的社區(qū)資產(chǎn)、社區(qū)經(jīng)營、社區(qū)生活服務(wù)快速增長的基礎(chǔ)上，圍繞恒大集團地產(chǎn)、旅游、健康、汽車、保險等多元化產(chǎn)業(yè)，將重點開展房產(chǎn)中介、保險經(jīng)紀(jì)、家裝美居及社區(qū)團購四項業(yè)務(wù)。

　　其中房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)將與房車寶集團全面合作，立足超過3萬個服務(wù)中心及2000多萬平臺會員，提供房產(chǎn)信息的整合與推介、拓客引流及房屋托管等系列服務(wù)；保險經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面，將很快收購恒大保險經(jīng)紀(jì)有限公司，該公司2020年的保費業(yè)績約9.5億元。

　　規(guī)模、營收等量化數(shù)據(jù)增長之外，恒大物業(yè)在巨頭間要持續(xù)打好一場角逐戰(zhàn)，或許需要在增值服務(wù)方面賦予更多盈利增長和賦能空間。在整體盈利水平上，恒大物業(yè)也還處在爬坡階段。

　　上市前后，恒大物業(yè)經(jīng)歷利潤和利潤率的飆升。2018年至2020年三年的毛利潤復(fù)合增長率達(dá)到135%的，凈利潤復(fù)合增長率大約為232.8%；的整體毛利潤從2018年的12.25提升至2020年38.1%，凈利潤也從2018年的4%提升至2020年的25.2%。

　　對此管理層于會上表示，“目前所有頭部物業(yè)企業(yè)2021年平均的市盈率估值應(yīng)該在47倍左右，如果按照行業(yè)分析師對公司2021年的平均利潤預(yù)測，恒大物業(yè)的估值保守估計應(yīng)該是在2300億港幣左右，并且這項預(yù)測是沒有考慮到公司今年有非常多的在規(guī)模上收并購增長、而且利潤進(jìn)一步增長的基礎(chǔ)上?！?/p>

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解，截至當(dāng)日收盤，恒大物業(yè)報16.3港元/股，總市值已到達(dá)1762.16億港元，靜態(tài)市盈率達(dá)到169.45倍；用目前26.5億元的利潤計算，則是66.5倍。對應(yīng)的現(xiàn)時動態(tài)市盈率約為69.94倍，相差不大。

　　而碧桂園服務(wù)目前市值1859.64億港元，動態(tài)市盈率約64.49倍，股價達(dá)到63港元；融創(chuàng)服務(wù)是99.66倍；保利物業(yè)雖然是41.86倍，但股價達(dá)到51.4港元。

　　以下為恒大物業(yè)2020年度業(yè)績會問答環(huán)節(jié)實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：恒大物業(yè)在上市之初提出要成為全球規(guī)模最大物業(yè)公司，怎么去實現(xiàn)？未來三年在管面積有怎樣的增長規(guī)劃？

　　胡亮：未來三年，我們管理面積的指引以及實現(xiàn)的方式，是基于我們相應(yīng)的優(yōu)勢，目前我們在全國已經(jīng)有300余人的整體的投資拓展團隊，模式包括從現(xiàn)有項目往周邊尋求一些優(yōu)質(zhì)的合作標(biāo)的和合作資源，也包括不同的相應(yīng)的公司會主動地尋求一些合作，目前這300人的團隊遍布全國，已經(jīng)制定了非常有效的激勵措施，去達(dá)成和實現(xiàn)我們對外拓展以及收并購的目標(biāo)。

　　在這種情況下，也涌現(xiàn)出了非常多其它類型的物業(yè)公司。比如說一些其它的房地產(chǎn)開發(fā)公司所管理的物業(yè)公司，主動尋求與我們合作，希望我們在標(biāo)準(zhǔn)化管理以及科技方面給予相應(yīng)的支撐，這也是我們拓展的一個來源。

　　同時，我們的大股東中國恒大每年會有非常巨大的交付量，比如說2020年恒大集團全年的銷售金額超過了7300億，接近8000億的銷售面積，這些面積在未來兩到三年也都會逐步轉(zhuǎn)化成我們的在管面積，這些會為我們提供非常充分的優(yōu)質(zhì)項目來源。

　　按照目前整體公司的規(guī)劃，我們相信能夠?qū)崿F(xiàn)管理規(guī)模的預(yù)期發(fā)展速度。按照管理層的預(yù)期，今后三年我們的管理規(guī)模仍然會保持50%左右的增長速度。

　　現(xiàn)場提問：公司未來三年的收入、利潤、以及凈利率和毛利率的預(yù)期如何？

　　安麗紅：首先從收入方面分析，公司的收入增長不單純依靠面積的增長，還有多元化的增值服務(wù)，尤其占比逐年增加的社區(qū)增值服務(wù)，將成為公司業(yè)績增長的新引擎。

　　其中在物業(yè)管理服務(wù)板塊，按照在管面積6億平方米，以及當(dāng)前的物業(yè)費均價來測算，2021年的物業(yè)管理費收入預(yù)測較2020年漲幅預(yù)期會是在60%到70%的水平。隨著覆蓋城市進(jìn)一步擴大，管理規(guī)模的效應(yīng)凸顯，憑借高質(zhì)量的服務(wù)，未來兩年的收入增速也是非?？善诘?，這是物業(yè)管理服務(wù)板塊。

　　在非業(yè)主增值服務(wù)板塊，得益于恒大集團的大量銷售以及穩(wěn)健的交付，且公司也陸續(xù)承接了第三方中小開發(fā)商的前介服務(wù)，管理層預(yù)測2021年至2023年，非業(yè)主增值服務(wù)的收入平均增長率會是在30%到40%的水平。

　　在社區(qū)增值服務(wù)板塊，圍繞恒大集團地產(chǎn)、旅游、健康、汽車、保險等其它物業(yè)企業(yè)無法比擬的多元化產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，公司依靠千萬客戶的資源，重點推動房產(chǎn)中介、保險經(jīng)紀(jì)、家裝美居，以及社區(qū)團購等業(yè)務(wù)。預(yù)測2021年的社區(qū)增值服務(wù)增長會是在90%以上的水平。

　　以上是三大業(yè)務(wù)板塊預(yù)期收入增長的分析，未考慮重大的并購以及重點新業(yè)務(wù)拓展帶來的可觀收益的情況下，管理層預(yù)測公司2021年至2023年營業(yè)收入的年均漲幅會是在50%到60%的水平。

　　其次，在我們成本管控方面的分析，公司通過標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制運營，科技賦能的手段，智能改造以及節(jié)能降耗等多錯并舉的降本增效的措施，2021年目標(biāo)單方成本下降5%至8%，持續(xù)高質(zhì)量的增長。相信通過上述規(guī)模高速的增長，收入大幅的提升，以及嚴(yán)抓成本管控，加大科技的投入，減少人工的依賴，公司將力爭毛利率及凈利率保持在行業(yè)領(lǐng)先的水平。

　　現(xiàn)場提問：恒大物業(yè)上市后大手筆并購，如何確保這些與恒大物業(yè)管理體系做好對接，這樣是否會對公司的毛利率帶來影響？

　　王震：首先公司的并購絕對不是盲目的，我們對標(biāo)的的選擇是有清晰的標(biāo)準(zhǔn)，比如說盡調(diào)之后我們的毛利率需在20%的水平，凈利率也不低于10%以上。并依照業(yè)態(tài)、規(guī)模等多種因素，分別制定標(biāo)的項目的物業(yè)費單價指引，以及業(yè)務(wù)合規(guī)性要求等系列標(biāo)準(zhǔn)。所以說并購公司的質(zhì)量是非常不錯的，符合我們公司高質(zhì)量發(fā)展的要求。

　　其次，正如胡亮總所介紹的，公司已經(jīng)建立了一整套獨有的標(biāo)準(zhǔn)化運營體系，也儲備了大量的高素質(zhì)、高學(xué)歷、年輕化“兩高一輕”的人才隊伍，我們僅在校招大學(xué)生一項上面，我們儲備人才有2096人。通過標(biāo)準(zhǔn)化體系，以及核心團隊的快速輸出，實現(xiàn)“麥當(dāng)勞式”的復(fù)制發(fā)展，能夠加速并購公司的全面融入。

　　第三，公司已經(jīng)建成了包括智慧園區(qū)、智慧生活、智慧管理等系列的整套智能體系和解決方案。并購公司通過快速接入我們的物業(yè)SaaS標(biāo)準(zhǔn)化平臺，享受智慧人行、車行、客服、安防等系列科技成果，實現(xiàn)降本增效。我們也對過往一些數(shù)據(jù)進(jìn)行了測算，通過科技賦能，運營成本可有效降低10%到15%，能夠縮短與恒大物業(yè)之間毛利率的差距。

　　此外并購公司一般的社區(qū)增值業(yè)務(wù)都是相對弱或者業(yè)績可以忽略不計的，而這一塊的業(yè)務(wù)毛利率通常比較高，為此公司將通過增值業(yè)務(wù)的復(fù)制拓展和資源輸出，產(chǎn)生疊加的增長效應(yīng)，快速提升并購公司的營業(yè)收入和利潤水平。

　　通過上述標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制、科技賦能，高凈值客戶的開展運營等方面，并購公司的毛利率將會快速提升，達(dá)到與恒大物業(yè)相當(dāng)?shù)乃健?/p>

　　現(xiàn)場提問：公司是否有股權(quán)激勵計劃？

　　胡亮：公司目前已經(jīng)有了相應(yīng)的期權(quán)激勵計劃，也是計劃拿出不超過5%的購股權(quán)來激勵各級核心的管理人員，當(dāng)然具體的方案正在制定，待董事會審議通過之后再報股東大會批準(zhǔn)后正式執(zhí)行。

　　現(xiàn)場提問：公司在上市前引入了騰訊、云鋒基金等大型戰(zhàn)略投資者以及基石投資商，隨著禁售期結(jié)束，這些投資者有什么計劃？

　　胡亮：在基石和戰(zhàn)投這一塊，就物業(yè)公司本身來說，恒大物業(yè)在行業(yè)內(nèi)也是龍頭企業(yè)，而且根據(jù)公司整體的業(yè)務(wù)上的規(guī)劃，未來三年恒大物業(yè)已經(jīng)具備非常高可見性的增長，成長空間以及業(yè)績的保障是非常可靠的。

　　目前所有的頭部物業(yè)企業(yè)2021年平均的市盈率的估值應(yīng)該是在47倍左右，如果按照行業(yè)分析師對公司2021年的平均利潤預(yù)測，恒大物業(yè)的估值保守估計應(yīng)該是在2300億港幣左右，并且這項預(yù)測是沒有考慮到公司今年有非常多的在規(guī)模上收并購增長、而且利潤進(jìn)一步增長的基礎(chǔ)上。

　　相信隨著公司業(yè)績的持續(xù)高增長，市場也會很快對公司價值給予重新的評估。此外，在3月15日恒大物業(yè)也正式成為滬港通的標(biāo)的，相信作為國內(nèi)知名的龍頭物業(yè)標(biāo)的，也將會受到國內(nèi)資金的追捧。

　　第三方面是戰(zhàn)略投資人，恒大物業(yè)多數(shù)的基石以及戰(zhàn)略投資人都與公司是長期的合作伙伴關(guān)系，他們對公司非常了解，而且對公司長期發(fā)展的前景也非常看好，他們愿意隨著公司共同的成長，同時分享公司成長過程中所帶來的相應(yīng)的價值。