作者：李堯

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　　在港上市物業(yè)公司或?qū)⒃儆鲁蓡T，6月6日，中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司通過聆并披露聆訊后資料集。

　　2019年起，分拆物業(yè)板塊赴港上市成為行業(yè)熱潮。隨著更多物業(yè)企業(yè)成功登陸資本市場，投資者對物業(yè)企業(yè)的投資熱情也逐漸退潮，資本市場對待物業(yè)企業(yè)的態(tài)度正在回歸理性。未來，經(jīng)營成色將決定物業(yè)企業(yè)股價(jià)表現(xiàn)。

　　中駿商管過聆訊

　　6月6日，中駿集團(tuán)發(fā)布公告表示，公司旗下的中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司已通過聆訊并披露聆訊后資料集，美銀及瑞銀為其聯(lián)席保薦人。

　　據(jù)了解，今年1月，中駿商管向港交所遞交招股書。聆訊后資料集顯示，當(dāng)前其業(yè)務(wù)遍及國內(nèi)18個(gè)省、市、自治區(qū)的54個(gè)城市。截至2020年12月31日，中駿商管擁有104個(gè)在管商業(yè)及住宅項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1620萬平方米，總簽約建筑面積約為3660萬平方米。

　　當(dāng)前，中駿商管正處于高速增長期。聆訊后資料集中披露，2020年，中駿商管的營收約為8.05億元，同比增加40.2%；凈利潤約為1.63億元，同比增加110.2%；其在管總建筑面積、總簽約建筑面積也在三年中迎來持續(xù)增長。

　　中駿商管在聆訊后資料集中表示，根據(jù)仲量聯(lián)行的資料，截至2020年12月31日，中駿商管的在管總建筑面積在中國提供商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)的物業(yè)管理公司中排名第15位。

　　其業(yè)務(wù)也保持了較高毛利率，2020年，其毛利率達(dá)44.3%，較上年增加7.3個(gè)百分點(diǎn)，維持較高毛利率一方面來源于企業(yè)就商業(yè)物業(yè)開發(fā)商開展開業(yè)前管理服務(wù)，其毛利率一般較其他服務(wù)高；另一方面也源自于2020年疫情期間，政府實(shí)施惠商政策，降低企業(yè)社會保險(xiǎn)成本。

　　目前，中駿商管也正以商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)為發(fā)展重點(diǎn)。2020年，其該項(xiàng)收益約為3.37億元，較2018年增長144.91%，占當(dāng)年總收益的46.3%。

　　物業(yè)股表現(xiàn)分化加速

　　2019年起，隨著物業(yè)企業(yè)走入高速擴(kuò)張期，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市成為趨勢。較早成功登陸港股的物業(yè)企業(yè)，普遍在資本市場上表現(xiàn)良好。

　　僅2019年一年內(nèi)，即有11家物業(yè)企業(yè)奔赴資本市場，2020年，這一數(shù)字達(dá)到了18家。而隨著物業(yè)企業(yè)扎堆上市，資本市場的投資熱情也逐漸趨于冷靜。2020年以來，物業(yè)企業(yè)上市即遇股價(jià)破發(fā)的情況并不鮮見。

　　隨著企業(yè)登陸資本市場的時(shí)間越長，股價(jià)分化表現(xiàn)則更加明顯。根據(jù)億翰智庫旗下的嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院統(tǒng)計(jì)，上周（5月31日-6月4日），44家上市物業(yè)企業(yè)中，19家股價(jià)上漲，22家股價(jià)出現(xiàn)下跌，企業(yè)最高漲幅達(dá)27.9%，最高跌幅達(dá)24%。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營、高確定性、高成長性，一度使物業(yè)企業(yè)享受到了資本市場的熱捧。但當(dāng)資本市場逐漸熟悉物業(yè)管理行業(yè)，投資者有更多選擇后，企業(yè)自身的經(jīng)營成色如何，決定了企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)如何。

　　當(dāng)下，分拆物業(yè)板塊上市的熱潮仍未退卻。在港交所，仍有融信服務(wù)、祥生活服務(wù)集團(tuán)、越秀服務(wù)等物業(yè)企業(yè)在上市進(jìn)程中。但隨著資本市場回歸冷靜，投資者也正在對企業(yè)提出高質(zhì)量經(jīng)營的要求。

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