7月6日訊：近日，融匯悅生活集團有限公司（簡稱“融匯悅生活”）向港交所遞交了招股書，擬在港交所主板上市，光銀國際為獨家保薦人。

　　融匯集團董事長黃祖仕與妻子陳新萍持有94.96%股份

　　股權(quán)構(gòu)成方面，由融匯集團董事長黃祖仕與妻子陳新萍手握94.96%的股權(quán)，及一雙兒女參與公司經(jīng)營管理。黃丹青與弟弟黃威林均沒有持股，但在經(jīng)營上卻擁有話語權(quán)，姐姐黃丹青擔(dān)任董事會主席，黃威林則任執(zhí)行總裁。

　　而余下5.06%的股權(quán)，分別由獨立第三方程熙通過Cheng-BVI持股2.45%，追隨黃祖仕多年的融匯老臣陳忠通過CZ-BVI持股2.59%。

　　資料顯示，融匯集團旗下，除了主營園林景觀工程的澤眾園林(839506.OC)在2016年底掛牌新三板之外，一直沒有開啟過其他的資本化之路。

　　在管面積640萬方

　　招股書披露，融匯悅生活是一家提供全面物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)的供應(yīng)商，有15年的運營經(jīng)驗，自2018年連續(xù)四年入選中國百強物業(yè)管理公司。截至2020年12月31日，融匯悅生活在重慶市、福建省福州市、山東省濟南市以及安徽省蕪湖市共有47個在管項目及57個已訂約項目，在管總建筑面積為640萬平方米。

　　據(jù)中指研究院發(fā)布《2021中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告》顯示，截至2020年底，40家在港物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長近46%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長約28.6%。

　　由此可見，從規(guī)模方面看，融匯悅生活的在管面積僅為40家在港物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值的3.4%，實為“蚊型”物業(yè)企業(yè)。

　　超九成在管面積來自關(guān)聯(lián)方

　　招股書披露，融匯悅生活自2006年成立起便一直為融匯集團提供物業(yè)管理服務(wù)，其業(yè)務(wù)高度依賴融匯集團：公司47個在管項目中僅有2個項目來自獨立第三方，面積占比約為1.8%。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比分別為93%、93.3%、92.2%。

　　此外，在融匯悅生活截至2020年末的在管項目中，有三項復(fù)合大盤(項目包含住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，建筑面積超50萬平方米)，在管建筑面積約510萬平方米，占公司總在管面積的近八成。

　　毛利率高于行業(yè)均值

　　2018年-2020年，融匯悅生活的收入分別為1.99億元、2.24億元和2.41億元，復(fù)合年增長率為10.2%；三年凈利潤分別為1849.3萬元、3558.7萬元和5417.8萬元，復(fù)合年增長率為71.2%。同時，2018年-2020年，融匯悅的整體毛利率分別為23.3%、25.8%與31.4%。

　　獲悉，據(jù)中指研究院發(fā)布《2021中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告》顯示，2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%。據(jù)此，融匯悅生活高于港股物業(yè)公司28.6%這一均值。

　　超八成收入來自物業(yè)管理服務(wù)：九成來自關(guān)聯(lián)方

　　招股書顯示，融匯悅生活總體收入來自物業(yè)管理服務(wù)與商業(yè)運營服務(wù)，其中，超八成收入來自物業(yè)管理服務(wù)。2018年-2020年，融匯悅實現(xiàn)營收分別約為1.99億元、2.24億元和2.41億元。

　　其中，物業(yè)管理服務(wù)營收分別為1.65億元、1.87億元與2.03億元，占當(dāng)期總收入的82.8%、83.3%與84.2%，均超過八成；而來自關(guān)聯(lián)方的基礎(chǔ)物管服務(wù)收益占比分別為99.5%、99.5%、99.6%。

　　同期，來自商業(yè)運營服務(wù)的收益分別為3410萬元、3740萬元及3810萬元，占各期間總收益的17.2%、16.7%及15.8%；而關(guān)聯(lián)方的商業(yè)運營服務(wù)項目收益占比分別為99.2%、100.0%、100.0%。

　　商業(yè)運營服務(wù)的毛利率普遍高于物業(yè)管理服務(wù)。以2020年為例，其物業(yè)管理服務(wù)毛利率為25.8%，商業(yè)運營服務(wù)毛利率則為61.3%。

　　基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收超七成

　　此外，在融匯悅生活的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營收超七成，毛利率相對較高的增值服務(wù)占比也較小。截至2020年末，非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的營收分別為283.13萬元、265.24萬元，各自占比13.9%、13.1%。

　　此外，招股書中融匯悅生活表示，物業(yè)管理服務(wù)收入大部份產(chǎn)生自向融匯集團及其聯(lián)營公司及合營企業(yè)所開發(fā)物業(yè)提供的服務(wù)。融 匯集團及其聯(lián)營公司及合營企業(yè)的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況或前景的任何不利發(fā)展、面對的任何財務(wù)困難，可能對融匯悅生活的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績及前景造成負(fù)面影響。

　　（綜合 文/衛(wèi)東）