文：范楚學(xué)

　　引 言

　　2021年7月16日，融信服務(wù)（2207.HK）在港交所正式掛牌交易，上市發(fā)售價為每股4.88港元，融信旗下再添一融資平臺。

　　此次全球發(fā)售募集資金凈額5.579億港元，將用作以下用途：60%用于企業(yè)戰(zhàn)略投資和收購；11%用于多元化項目組合和增值服務(wù)；15%用于開發(fā)和升級運營所使用的硬件和軟件；4%用于發(fā)展公司旗下向高端物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)的子品牌；及10%用于一般業(yè)務(wù)運營和營運資金。

　　數(shù)據(jù)來源：招股書

　　一

　　“土豪”財團加持

　　母公司多次“收割”高價土地

　　作為閩系房企的“黑馬”企業(yè)，融信集團和正榮集團發(fā)展迅猛，齊齊進階“千億俱樂部”。融信集團創(chuàng)始人及其子公司融信服務(wù)的董事長——歐宗洪，與正榮集團創(chuàng)始人歐宗榮為同胞兄弟，雙方還曾共同出資成立世歐地產(chǎn)，在海西地區(qū)擁有較高的知名度。

　　而這發(fā)展背后，離不開福建知名財團——歐式投資集團的鼎力支持。歐氏投資集團創(chuàng)始于上世紀70年代，是一家集地產(chǎn)、教育與基礎(chǔ)設(shè)施投資為一體的投資集團，其掌門人正是歐宗榮和歐宗洪的大哥，歐宗金。

　　背靠“土豪”財團，融信集團的大舉擴張就有了更足的底氣。歐宗洪曾多次拍下高價土地，被業(yè)內(nèi)稱為“地王收割機”。最著名的交易則是在2016年以110.1億總價拿下上?！爸信d路壹號”項目，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴單價地王紀錄，至今未被超越。

　　近年來，在“房住不炒”以及“三道紅線”的嚴規(guī)之下，融信集團仍舊沒有停下拍地的步伐。在2021年5月的杭州土拍會上，融信集團以超過228億元的價格拍得7宗地塊。在一定程度上，這為后續(xù)向融信服務(wù)輸送項目儲備了豐厚的土地資源。

　　二

　　重點布局兩大區(qū)域

　　全國化布局穩(wěn)步推進

　　截至2020年12月31日，融信服務(wù)在管項目合計119個，覆蓋全國44個城市；總在管面積約為1993萬平方米，同比增長25.5%；總簽約面積約為3820萬平方米。

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　　在區(qū)域布局上，融信服務(wù)深耕海西地區(qū)和長三角地區(qū)。截至2020年末，以上兩大區(qū)域為融信服務(wù)貢獻了86.3%的在管面積；值得一提的是，企業(yè)憑借多年經(jīng)營積攢的良好聲譽，以及在行業(yè)的利好政策支持下，其位于長三角地區(qū)的在管面積高速增長。

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　　從布局城市的選擇上，融信服務(wù)將業(yè)務(wù)擴展至大灣區(qū)、中西部、珠三角等地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達城市。目前，企業(yè)已經(jīng)進入天津、鄭州、成都、廣州及其他一、二線城市，從區(qū)域穩(wěn)步向全國化布局推進，有助于形成區(qū)域協(xié)同效應(yīng)，為企業(yè)帶來新的增長價值。

　　圖：截至2020年12月31日融信服務(wù)項目布局圖

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　　在項目來源上，企業(yè)在管面積主要來源于母公司的供給，近三年在管面積占比基本保持在六成左右；與此同時，融信集團的新增土地儲備也在持續(xù)增長，一定程度上為融信服務(wù)未來管理規(guī)模的持續(xù)擴張?zhí)峁┝吮Ｕ稀?/p>

　　但需要關(guān)注的是，企業(yè)第三方外拓面積增速以及收入占比在2020年均有所下降，且在公共設(shè)施、學(xué)校等多個外拓項目中未能續(xù)約，反映在數(shù)據(jù)上：2020年，這類非住宅物業(yè)項目的保留率下降至84%，重續(xù)率僅為45.8%。若企業(yè)未能在將來強化自身的外拓能力，提升項目到期留存率，過度依賴母公司提供的服務(wù)項目，會對其長遠發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

　　三

　　盈利能力居中下游

　　增長前景面臨不確定性

　　融信服務(wù)營業(yè)收入及凈利潤穩(wěn)步增長，但其盈利能力與已上市物企仍存在差距。2020年，企業(yè)營業(yè)收入約為7.5億元，同比增長44.7%；毛利潤為2.16億元，同比增長29.3%；毛利率為28.8%，較2019年下跌3.5個百分點；凈利率為11.3%，低于已上市物企均值3個百分點。

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　　從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，融信服務(wù)業(yè)務(wù)較為傳統(tǒng)，分別為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。2020年物業(yè)管理服務(wù)收入為3.67億元，同比增長28.9%，增長相對乏力，近3年該業(yè)務(wù)板塊收入占比逐年下降至48.9%。

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　　與物業(yè)管理服務(wù)相反，和母公司密切相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)營收大幅提升，對總營業(yè)收入的貢獻度也在逐年提升，2020年收入為3.68億元，同比增長63.6%，占比提升至49.1%，已成為企業(yè)最主要的收入來源。

　　非業(yè)主增值服務(wù)收入增長主要是來自于融信服務(wù)協(xié)銷業(yè)務(wù)收入，主要包括現(xiàn)場視察和物業(yè)銷售廣告，以及前期規(guī)劃、設(shè)計咨詢和交付前服務(wù)這兩項業(yè)務(wù)的大幅增長；值得注意的是，這兩項業(yè)務(wù)主要來源于融信集團開發(fā)的項目。由此可見，融信服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)與母公司深度捆綁，這與企業(yè)希望逐漸脫離母公司業(yè)務(wù)、加強獨立經(jīng)營能力的初衷是存在沖突的。

　　數(shù)據(jù)來源：招股書

　　同時需要注意到，物業(yè)行業(yè)作為存量服務(wù)運營商，屬于輕資產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，基本不受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，而融信服務(wù)近50%的非業(yè)主增值服務(wù)占比，極易受到地產(chǎn)大環(huán)境影響，會使得其增長前景面臨不確定性。例如，新冠疫情期間，由于開發(fā)端提供該項業(yè)務(wù)減慢，甚至被迫減少或暫停部分服務(wù)，導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)及整體毛利率發(fā)生下跌，企業(yè)盈利空間萎縮。

　　融信服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)尚在起步階段，從2019年起，公司擴大了社區(qū)增值服務(wù)的服務(wù)范圍，包括和美生活、和美易居、和美租售及場地固有資源業(yè)務(wù)，服務(wù)組合的優(yōu)化使得客戶忠誠度不斷提升。2020年，社區(qū)增值服務(wù)收入0.15億元，短期內(nèi)能保持良好的增長趨勢。

　　四

　　高端物業(yè)品牌、數(shù)字化管理共同發(fā)力

　　強化企業(yè)核心競爭力

　　為滿足客戶多元化的需求，融信服務(wù)在2017年推出“融御ROYEEDS”品牌，該品牌旨在為客戶提供定制服務(wù)，滿足其對高端社區(qū)的服務(wù)需求。例如為居住在社區(qū)內(nèi)的兒童提供過路警衛(wèi)、就郵件及包裹提供個人化速遞服務(wù)及為社區(qū)設(shè)計及布置節(jié)慶裝飾等。

　　目前，“融御ROYEEDS”品牌為融信服務(wù)的三個上海項目提供物業(yè)管理服務(wù)，企業(yè)計劃在更多的一線城市推出該品牌的項目，同時在二線城市以及消費能力相對較高的其他城市推出試點項目。

　　“高端服務(wù)”品牌與“融信服務(wù)”品牌形成差異化定位，兩品牌吸引有不同要求的眾多客戶并向他們提供服務(wù)，企業(yè)內(nèi)部形成品牌協(xié)同，從而使得企業(yè)的市場份額最大化和品牌價值提高。

　　為順應(yīng)時代趨勢，為品牌賦能，融信服務(wù)還致力于應(yīng)用先進科技提升企業(yè)運營效率。從招股書披露的信息看，企業(yè)已經(jīng)推出一個名為融智管理平臺的智能信息技術(shù)平臺，并通過該平臺運營融e居移動應(yīng)用程序及融e幫移動應(yīng)用程序。

　　此外，融信服務(wù)的信息技術(shù)平臺還可以為各方面的運營提供全方位的數(shù)碼化覆蓋面，從而改善服務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品選擇范圍和降低我們對人力勞動的依賴。

　　圖：融智管理平臺

　　數(shù)據(jù)來源：招股書

　　結(jié)語

　　融信服務(wù)背靠融信中國，專注為海西地區(qū)、長江三角洲地區(qū)以及部分一、二線城市的項目提供物業(yè)服務(wù)，但獨立外拓能力還有待加強。目前企業(yè)盈利能力居于行業(yè)中下游，尤其外部盈利能力相對較弱。未來，企業(yè)能否找尋到新的增長點，上市之后能否獲得資本青睞，還有待長期觀望。

　　本文首發(fā)于微信公眾號：嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。