鳳凰網(wǎng)港股|領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金

　　LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

　　股票代號(hào)：00823

　　股息率：3.9%

　　每股股息：$2.90

　　市值：$1500億

　　業(yè)務(wù)類別：地產(chǎn)業(yè)

　　集團(tuán)主席：聶雅倫

　　主要股東：貝萊德（8.98%）

　　5年業(yè)績(jī)

　　年度：2017／2018／2019／2020／2021

　　收益（億）：92.5／100／100／107／107

　　盈利（億）：177／478／203／-171／11.9

　　每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57

　　每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90

　?。ń刂?1/3為一個(gè)財(cái)政年度）

　　--企業(yè)簡(jiǎn)介--

　　領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金，擁有一個(gè)包括位于香港、北京、上海及廣州之零售商鋪、停車場(chǎng)及辦公室物業(yè)的多元化物業(yè)組合。

　　物業(yè)組合的零售設(shè)施主要為日常所需的需求，而停車場(chǎng)設(shè)施則主要為使用零售設(shè)施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務(wù)。

　　以市值計(jì)，領(lǐng)展是亞洲地區(qū)最大型房地產(chǎn)投資信托基金，亦是全球以零售為主的最大房地產(chǎn)投資信托基金之一。

　　--房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）--

　　領(lǐng)展為一只房地產(chǎn)投資信托基金，而根據(jù)信托契約，領(lǐng)展需確保每個(gè)財(cái)政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少于可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項(xiàng)。

　　在上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，見到盈利數(shù)字反而比收入數(shù)字大，由于收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業(yè)公平值變動(dòng)，即物業(yè)賬面上的升值都會(huì)反映，由于物業(yè)估值近年上升了不少，故反映在盈利數(shù)字中。盈利每年有較大升幅，就是由于香港近年的物業(yè)價(jià)值上升。

　　資產(chǎn)凈值只是評(píng)估領(lǐng)展價(jià)值的參考因素，估值上升雖令盈利數(shù)字上升，但不會(huì)為領(lǐng)展帶來實(shí)質(zhì)收入，沒有真正的現(xiàn)金流，而在可分派給股東的部分亦不計(jì)算。

　　雖然估價(jià)有參考作用，但對(duì)實(shí)質(zhì)盈利并非有直接幫助，故盈利數(shù)字未必能反映領(lǐng)展的賺錢能力。股本回報(bào)率亦是相同原理，故同樣難以反映真實(shí)面。

　　【圖1】--領(lǐng)展物業(yè)組合

　　--去政府化 釋放價(jià)值--

　　領(lǐng)展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯(cuò)的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩(wěn)上升的情況，證明是價(jià)值的逐漸釋放。

　　這反映領(lǐng)展在不斷市場(chǎng)化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場(chǎng)價(jià)格去調(diào)整租金，而估值亦能與市場(chǎng)看齊，因?yàn)轭I(lǐng)展在上市前的賺錢能力很低，但上市后能提升賺錢能力，這正是價(jià)值的逐漸釋放，亦令領(lǐng)展成為優(yōu)質(zhì)股的特點(diǎn)之一。

　　【圖2】--物業(yè)分派資料

　　不過要注意，領(lǐng)展已上市逾10 年，雖然釋放價(jià)值的過程仍未完結(jié)，但釋放較多價(jià)值的時(shí)期已經(jīng)過去，即是高增長年代已過去，往后雖然仍有增長力，但將進(jìn)入較為中度增長的年代。

　　【圖3】--物業(yè)收入資料

　　--翻身商場(chǎng)提升價(jià)值--

　　自2005 年上市以來，領(lǐng)展已為數(shù)十個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行翻新，而接下來的5年，領(lǐng)展亦計(jì)劃花30億為約30個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行翻新，令資產(chǎn)價(jià)值及租金得以保持上升。

　　領(lǐng)展除了將原有的物業(yè)進(jìn)行翻身，近年亦更進(jìn)取地發(fā)展，近年完成的旺角彌敦道700號(hào)，就是其中一個(gè)例子。

　　領(lǐng)展以收購的模式取得物業(yè)，由于位置十分優(yōu)質(zhì)，于是領(lǐng)展將物業(yè)然后進(jìn)行翻身，低層的部分，改建為商場(chǎng)「T.O.P」，善用了位置的優(yōu)勢(shì)，大幅提升租金，從而令物業(yè)的價(jià)值上升。

　　【圖4】--「T.O.P」商場(chǎng)

　　在領(lǐng)展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉(zhuǎn)成市場(chǎng)主導(dǎo)，加上領(lǐng)展管理亦已有一定經(jīng)驗(yàn)，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%?？梢婎I(lǐng)展無論在資產(chǎn)價(jià)值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進(jìn)步。

　　【圖5】--5年租金及租用率

　　由于領(lǐng)展擁有不少優(yōu)質(zhì)地點(diǎn)的商場(chǎng)，而這些商場(chǎng)只需翻新就能將價(jià)值大幅提升，雖然不少已完成，但余下的商場(chǎng)仍有這個(gè)優(yōu)勢(shì)。

　　同時(shí)由于領(lǐng)展有一定規(guī)模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優(yōu)勢(shì)；領(lǐng)展的債務(wù)組合實(shí)際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對(duì)不高。

　　--發(fā)展前景—

　　發(fā)展方面，領(lǐng)展仍有空間。于2012 年，領(lǐng)展擴(kuò)大其投資范圍至涵蓋香港所有可持續(xù)提供收入之非住宅用途物業(yè)類別，包括但不限于單幢式資產(chǎn)及綜合用途（以零售為主）之發(fā)展項(xiàng)目，但不包括酒店及服務(wù)式住宅。

　　2013 年，領(lǐng)展與中國內(nèi)地其中最大的房地產(chǎn)發(fā)展商萬科簽訂戰(zhàn)略合作意向書，共同發(fā)掘中國零售物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。現(xiàn)時(shí)中國的物業(yè)部分，按估值計(jì)約占領(lǐng)展超過1成，而領(lǐng)展本身已有資產(chǎn)本身已很龐大，發(fā)展其他項(xiàng)目相比整個(gè)領(lǐng)展來說，影響暫時(shí)未算明顯。

　　另外，由于領(lǐng)展對(duì)自由行等的依賴比其他商場(chǎng)少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對(duì)其他市場(chǎng)物業(yè)會(huì)較平穩(wěn)，就算整體物業(yè)市場(chǎng)租金下跌，對(duì)領(lǐng)展的影響亦只會(huì)有限，故往后的租金收入及派息都能平穩(wěn)發(fā)展。

　　領(lǐng)展過往年代的管理策略，是持有物業(yè)，翻身物業(yè)，到了近年，開始變得較為進(jìn)取，會(huì)進(jìn)行物業(yè)買賣，亦會(huì)買入物業(yè)翻身，雖然領(lǐng)展在翻身物業(yè)有一定的經(jīng)驗(yàn)，但近年的策略，難勉令風(fēng)險(xiǎn)度略有提升。雖然可提高長遠(yuǎn)的增長力，但又同時(shí)增加了風(fēng)險(xiǎn)，投資者要明白這點(diǎn)。

　　--疫情因素--

　　領(lǐng)展的核心業(yè)務(wù)是收租，疫情對(duì)業(yè)務(wù)都會(huì)有少少影響，但從領(lǐng)展的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，影響并不算大。

　　加上疫情只是中短期情況，并不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領(lǐng)展就會(huì)回到更理想的業(yè)務(wù)水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價(jià)值，就可以。

　　--投資策略--

　　綜合而言，領(lǐng)展是理想的優(yōu)質(zhì)股，有一定規(guī)模，坐擁不少優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)，而余下仍有一些有條件提升的商場(chǎng)，故仍有一些潛力。加上此股派息穩(wěn)定，因此無論是收息又或是增值方面，領(lǐng)展都擁有條件，長線甚至永遠(yuǎn)持有都可。

　　由于此股優(yōu)質(zhì)，因此市場(chǎng)估值往往不平，而息率有時(shí)會(huì)處3.5% 以下，雖然預(yù)期股息會(huì)逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達(dá)4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

　　現(xiàn)在的股息率水平，可理解為合理區(qū)約中間位置，對(duì)于追求平穩(wěn)增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

　?。ū救藶樽C券業(yè)持牌人士，未持有上述股票）

　　【作者簡(jiǎn)介】龔成

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　　專欄作家：《經(jīng)濟(jì)一周》

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