三次沖擊港交所無果，奧園集團旗下中國文旅決定以“新身份”示人。

　　10月22日，中國文旅在此前招股書即將失效之時，又向港交所提交了新一版的招股書。自去年4月首次提交招股書，這是它第四次向港交所發(fā)起進擊。

　　此前4月23日，中國文旅曾第三次遞交招股書。

　　最新招股書對部分數(shù)據(jù)進行了更新，時間截止到8月31日。除此以外，招股書最明顯的一個變化是，中國文旅的公司名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”。

　　從“中國”到“大灣區(qū)”，中國文旅在經(jīng)歷三次遞表失效后，似乎明白了業(yè)務(wù)聚焦的重要性。而新名稱加上“康居”二字，也展示了文旅以外，奧園集團未來對“康養(yǎng)”的想象。

　　這一次，中國文旅能順利敲開港交所的大門嗎？

　　從最新披露的數(shù)據(jù)中，我們或許能窺見部分答案。

　　開發(fā)業(yè)務(wù)為主

　　無論這次的遞表最終能否通過，登陸港交所僅是一個開始，從最新招股書看，中國文旅要想獲得資本市場的青睞，要解決的問題并不少。

　　中國文旅將自身定位為一家位于具文化旅游體驗地點的度假物業(yè)的開發(fā)商，這些物業(yè)主要位于江門及其認為具發(fā)展?jié)摿Φ闹袊渌貐^(qū)。

　　此外，其亦從事一系列文化旅游業(yè)務(wù)，如提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)(包括酒店服務(wù)、景點諮詢服務(wù)及景點管理服務(wù))、酒店諮詢及管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。

　　從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，雖然中國文旅以“文化旅游”定位自身，但開發(fā)業(yè)務(wù)仍是其“大頭”，這跟其他以地產(chǎn)開發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè)似乎并無二致。

　　過往三年(2018-2020年)，中國文旅實現(xiàn)收益3.35億元、7.36億元、9.68億元。三年里大部分的收益來自度假物業(yè)銷售。期間，度假物業(yè)銷售額分別為2.67億元、5.94億元、8.48億元，占同期總收益的79.8%、80.7%、87.7%。

　　而文化旅游業(yè)務(wù)所得收益分別為6770萬元、1.42億元、1.19億元，占總收益僅20.2%、19.3%、12.3%。

　　今年前5月，中國文旅實現(xiàn)收益3.19億元。當中，度假物業(yè)的銷售2.78億元，占總收益的87.1%；文化旅游業(yè)務(wù)所得收益4110萬元，占總收益12.9%。物業(yè)銷售仍是其業(yè)務(wù)的最大支撐。

　　值得一提的是，2021年1-5月，該公司的總收益由2020年1-5月的5220萬元，增加約510.4%至3.19億元。之所以發(fā)生巨大變化，就是受物業(yè)銷售收入的影響。

　　期間，中國文旅的銷售度假物業(yè)產(chǎn)生的收益由2020年1-5月的2050萬元增加約1254.1%至2021年1-5月的2.78億元。主要原因是其今年前五月銷售及交付山湖公館及御璽灣的度假物業(yè)。

　　回顧過往，物業(yè)的開發(fā)銷售也是其主要業(yè)務(wù)。自2015年起，中國文旅已完成11個位于廣東江門市恩平泉林黃金小鎮(zhèn)的度假物業(yè)發(fā)展項目，包括華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、悅?cè)獮场⒂∠笕稚虡I(yè)街、御山湖、悅公館、御瓏灣低層洋房、山湖公館、御璽灣及御瓏灣高層公寓樓宇。

　　集中“大灣區(qū)”

　　于2021年8月31日，該公司在恩平市及中國其他地區(qū)擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項目組合，其中，11個為已竣工待售度假物業(yè)發(fā)展項目、一個持作投資自用的度假物業(yè)發(fā)展項目、兩個持作自營的度假物業(yè)發(fā)展項目及四幅持作未來發(fā)展的土地。

　　2019年，為擴展項目組合及大灣區(qū)及其他地區(qū)的業(yè)務(wù)，中國文旅在廣東開平、廣東清遠及安徽歙縣物色及收購具備文化旅游元素的三塊土地。除安徽歙縣外，目前其業(yè)務(wù)范圍主要集中在廣東的江門、中山、清遠。

　　這或許也是“中國文旅”最新更名為“大灣區(qū)文旅”的主要原因。就如今而言，企業(yè)業(yè)務(wù)范圍主要圍繞粵港澳大灣區(qū)展開。

　　據(jù)了解，至今年8月31日，中國文旅的土地儲備總建筑面積約為130萬平方米，其中包括可供出售或持作營運或持作投資及出租的已竣工建筑面積約20萬平方米；發(fā)展中建筑面積約10萬平方米；及持作未來發(fā)展或持作投資的建筑面積約100萬平方米，分別占總土地儲備約14.5%、8.3%及77.2%。

　　另一個問題在于，對于與中國奧園的關(guān)系，招股書稱，引入奧園集團作為其策略性投資者不但有利于集團的整體戰(zhàn)略性發(fā)展，并在度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)方面實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)。

　　特別在自身業(yè)務(wù)規(guī)模較小的情況下，這一定程度造成了公司對中國奧園的依賴。

　　于往績記錄期間，中國文旅與奧園集團的若干附屬公司訂立多項交易，包括向進升(由中國奧園間接擁有70%權(quán)益的公司)租賃土地以運營那金谷景區(qū)、租賃辦公場所。公司還就奧園集團旗下英德巧克力王國的規(guī)劃、開發(fā)及運營；及中國若干酒店的規(guī)劃及開發(fā)提供諮詢服務(wù)。

　　2018-2020年及2021年1-5月，中國文旅來自其持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)五大客戶的總收益分別為3750萬元、6440萬元、2970萬元及1820萬元，分別占其總收益的約11.2%、8.8%、3.1%及5.9%。

　　而在2018、2019兩個年度及2021年前5月，奧園集團均為中國文旅的最大客戶，其來自奧園集團的收益分別為1500萬元、4080萬元及450萬元，分別占總收益的約4.5%、5.6%及1.4%。同時，奧園集團還是中國文旅的供應(yīng)商之一。

　　據(jù)了解，在最后實際可行日期，中國文旅由悅景擁有已發(fā)行股本總額的28.0%。悅景由Add Hero全資擁有，而Add Hero由中國奧園全資擁有。奧園集團為中國文旅的最大單一股東。

　　靠近“三道紅線”

　　以物業(yè)銷售為主的收入結(jié)構(gòu)，讓中國文旅的財務(wù)指標也受制于房地產(chǎn)市場的影響。2018、2019、2020年及2021年1-5月，中國文旅銷售度假物業(yè)的毛利率分別約為47.3%、43.4%、37.0%及26.7%。文化旅游業(yè)務(wù)的毛利率則分別約為34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

　　期間，即便文化旅游業(yè)務(wù)的毛利率有所上升，但中國文旅的整體毛利率仍呈下滑趨勢。2018-2020年及2021年前五月，其毛利分別為1.5億元、3.19億元、3.67億元、2040萬元及8680萬元。同期，毛利率分別為44.8%、43.3%、37.9%、39.0%及27.2%。

　　資料顯示，該公司銷售度假物業(yè)的毛利率由2020年前5月的約50.1%，減少至截至2021年同期的26.7%。一個事實是，受制于政策層面對融資、調(diào)控持續(xù)收緊的整體環(huán)境，地產(chǎn)行業(yè)已掉入近年來較為低迷的市場行情。

　　中國文旅也稱，該項下降主要由相應(yīng)期間的度假物業(yè)發(fā)展項目平均售價調(diào)整，導致今年前五月已出售及交付的度假物業(yè)平均售價較低。

　　此外數(shù)據(jù)也顯示，該公司的銷售及服務(wù)成本(包括銷售度假物業(yè)及文化旅游業(yè)務(wù)直接產(chǎn)生的成本)也有快速上升之勢。截至2020年12月31日止三個年度以及截至2020年及2021年5月31日止五個月，其銷售及服務(wù)成本分別為1.85億元、4.17億元、6.01億元、3180萬元及2.32億元。

　　在現(xiàn)金與負債方面，于2021年5月31日，中國文旅的負債資產(chǎn)比率(不包括合約負債)為67.8%；凈負債比率為5.4%；現(xiàn)金短債比率為2.6。

　　根據(jù)中國文旅此前招股書，該公司在2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為33.5%，凈負債率-85.9%，現(xiàn)金短債比為27.1。5個月時間，中國文旅的現(xiàn)金短債比下降了逾10倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率也即將接近“紅線”。

　　于2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日，該公司未償還的銀行及其他借款分別約為1.02億元、5.78億元、1.39億元及3.66億元。其同期內(nèi)的銀行借款利息總額分別為1020萬元、3000萬元、5900萬元及1060萬元。

　　今年前5月，中國文旅持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物3.46億元。期內(nèi)，因向建筑承包商付款，其截至2021年5月31日止五個月，錄得經(jīng)營活動所得負現(xiàn)金流量1.45億元。

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　　文章來源：樂居財經(jīng)