自10月越秀房產信托基金（0405.HK）公布收購越秀金融大廈以來，市場關注度持續(xù)升溫。而在即將到來的12月6日，越秀房產信托基金也將就收購越秀金融大廈這一事項召開基金單位持有人大會。

　　這代表著，一旦收購事項獲獨立基金單位持有人批準通過，這座位于廣州天河CBD核心區(qū)珠江新城的地標建筑將正式被越秀房產信托基金納入囊中，該基金也有望借此躍升為香港和新加坡上市房產基金中持有最大估值中國內地資產組合的基金。

　　作為投資者，該如何看待這筆收購事項？該筆收購是否能為基金持有人帶來更好的收益體驗？

　　1. 資產屬性優(yōu)質，具備良好的投資吸引力

　　對于Reits而言，優(yōu)質的底層資產往往意味著其盈利能力有了較大的保障。因此，探究底層資產項目的質素情況成為第一要義。

　　而此次越秀房產信托基金擬收購的越秀金融大廈，其來頭并不一般，作為廣州十大摩天大樓之一，可以說其具備絕對的稀缺屬性。

　　一方面，在于其得天獨厚的地理位置優(yōu)勢。大廈位于粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)域，隨著粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略的出臺，灣區(qū)經濟騰飛，優(yōu)質的企業(yè)加速涌入將令其不斷斬獲市場新機遇。

　　當前，科技和金融是推動大灣區(qū)經濟發(fā)展的引擎和血液，而越秀金融大廈位于廣州天河區(qū)，眾多金融、商務服務、信息技術等現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)紛紛聚集于此，形成了強大的虹吸效應，商業(yè)價值和潛力不斷釋放。據國際機構Z/Yen的排名，廣州已躋身全球金融中心20強，穩(wěn)居中國（內地）四大金融中心之一。而2020年天河區(qū)金融業(yè)增加值突破1000億元，占全市一半。

　　作為地處核心地段的國際甲級商廈及地標性建筑，越秀金融大廈同時還與已被注入越秀房產信托基金的廣州國際金融中心毗鄰而立，收購完成后兩者有望形成良好的協(xié)同效應，進一步提升品牌知名度，拓展業(yè)務發(fā)展契機。

　　另一方面，就建筑本身而言，越秀金融大廈的基礎設施及設計質量均優(yōu)，直升機停機坪帶來商業(yè)附加價值，業(yè)務發(fā)展?jié)摿薮蟆?/strong>

　　了解到，越秀金融大廈總建筑面積約21萬平方米，高約309米，包括68層高的商業(yè)大廈，包括4層零售商場空間及64層寫字樓空間，及擁有827個地下停車位的4層地庫。與此同時，越秀金融大廈還具有獨特的停機坪配套資源優(yōu)勢，其在頂層區(qū)域設有直升機停機坪，且開通了國內首條民用直升機城際航線，能夠實現(xiàn)廣州、深圳、珠海三城城際對飛。憑借這一系列優(yōu)勢，其知名度也進一步打響，商業(yè)價值倍增，稀缺價值得以充分顯現(xiàn)。

　　此外，大廈至今已榮獲美國綠色建筑LEEDEBOMV4鉑金級認證、美國綠色建筑WELL V2鉑金級預認證及中國建筑質量領域的最高獎項中國建設工程魯班獎等多項海內外大獎，顯示出市場對建筑品質的一致肯定。

　　從出租情況來看，截至2021年9月30日止，寫字樓出租率高達93.8%。租戶涵蓋多家世界500強企業(yè)。目前，越秀金融大廈正在進入第二個租賃周期，大廈租金約為每月每平方米199.3元人民幣，相比于同區(qū)可比物業(yè)每月每平方米218元，租金水平或將進一步得到提升，并以此帶來更大業(yè)績彈性。

　　綜合來看，倘若越秀金融大廈成功注入，無疑能為越秀房產信托基金帶來顯著的價值提升，并提高持有人的回報率。而根據公開資料獲悉，越秀金融大廈將擴大越秀房產信托基金組合估值約23%，基金擬于完成收購后特別分派每個基金單位人民幣0.0255元，將增厚備考每個基金單位分派約3.4%至0.1055元人民幣，備考分派收益率由6.68%提升至7.16%。

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　　2. 融資方式合理，收購事宜獲多家機構看好

　　據了解，此次越秀房產信托基金將采取綜合融資方式支付78億的收購總代價，包括按“100供37”比例進行供股，集資約32.61億元，以銀行融資形式籌集約38.28億元，以及自身內部資源撥付約8.26億元。收購完成后，越秀房產信托基金的借貸比率將維持在41%水平，相對《房地產投資信托基金守則》50%的借款限額上限仍有9%空間。

　　此舉充分體現(xiàn)了越秀房產信托基金穩(wěn)健的行事風格和以基金持有人的利益和效用最大化的管理理念。通過實施融資組合，不僅能讓基金持有人獲得平等參與基金發(fā)展的機會，還能進一步增厚股東利潤。

　　市場層面，各大行機構對于越秀房產信托基金此次收購越秀金融大廈這一事項的看法均非常正面，對于投資者具有直接的參考價值。

　　大和在報告中指出，越秀房產信托基金(0405.HK)收購越秀金融大廈時機恰當，可以促進明年開始的每基金單位分派(DPU)增長，而且作價合理，將目標價由4.2港元上調至4.5港元，評級由“跑贏大市”升至“買入”。

　　瑞銀近日發(fā)表研究報告，認為收購廣州越秀金融大廈利好母企越秀地產，維持越秀房產信托基金買入評級，并給目標價5.6港元。

　　此外，國際知名的獨立股東顧問機構Glass Lewis及ISS分別就此協(xié)議發(fā)表獨立報告結合各大行機構的觀點，表示此次收購可擴大及優(yōu)化基金的物業(yè)組合，使寫字樓占比從收購前53%提高至62%，亦使組合中物業(yè)的平均樓齡則由14.2年降低至13.4年，建議機構投資者建議在越秀房產信托基金持有人特別大會上投票通過相關決議案。

　　從宏觀環(huán)境及經濟周期來看，當前也是越秀房產信托基金獲取優(yōu)質及價格合適項目的好時機。往后看，受益于粵港澳大灣區(qū)及廣州強勁的經濟基礎及持續(xù)增長的商業(yè)物業(yè)市場，越秀房產信托基金不斷優(yōu)化的資產組合及流動性增長空間，有望直接推動業(yè)績提升與估值重構。

　　小結

　　自2005年上市以來，越秀房產信托基金的收入及分派等年均增長率超過5%，期間投資物業(yè)規(guī)模和估值的大幅增長，為投資者帶來了穩(wěn)定、可觀的回報。越秀房產信托基金亦是市場上少有的能夠同時獲得3大國際評級機構“投資級”評級的房托基金，側面驗證了越秀房產信托基金的資產增值能力、商業(yè)營運能力及資本運作能力。

　　此次與越秀房產擬達成的收購事宜，是越秀地產和越秀房產信托基金“互動資本循環(huán)模式”長期策略的深入貫徹，在這一模式下，越秀地產專注于開發(fā)及培育優(yōu)質商業(yè)投資物業(yè)，越秀房產信托基金則專注于持有并運營優(yōu)質商業(yè)物業(yè)，兩者在增長和穩(wěn)定之間創(chuàng)造和維持可持續(xù)平衡，助力雙方長遠健康發(fā)展。

　　總的來看，此次收購事項達成后將使越秀房產信托基金資產規(guī)模及收益結構得到提升和優(yōu)化，充分體現(xiàn)了越秀房產信托基金穩(wěn)健的行事風格，有望為持有人帶來更好的收益體驗。對于投資人而言支持此項收購將是一個多方共贏的選擇。