中金發(fā)布研究報(bào)告稱，維持金科服務(wù)（09666）“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，保持盈利預(yù)測(cè)不變，預(yù)計(jì)2021/22年歸母凈利潤(rùn)為11.2/16.4億元，同比增81%/47%，考慮近期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，目標(biāo)價(jià)下調(diào)28%至53港元，對(duì)應(yīng)18倍2022年市盈率，較當(dāng)前股價(jià)具有94%上行空間，目前交易于9.3倍2022年市盈率。

　　事件：12月16日晚金科股份(000656)（000656.SZ）公告，引入博裕投資作為金科服務(wù)的戰(zhàn)略投資者，并向其轉(zhuǎn)讓金科服務(wù)總股本的約22%。

　　中金主要觀點(diǎn)如下：

　　引入優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略股東。博裕投資是一家專注中國(guó)的另類資產(chǎn)投資管理公司。

　　金科股份向博裕轉(zhuǎn)讓所持金科服務(wù)約1.4億股，約占金科服務(wù)總股本22%，轉(zhuǎn)讓交易金額為37.3億港元，相當(dāng)于每股26港元（較最后交易日折讓約4.6%），對(duì)應(yīng)2021年13倍市盈率（基于市場(chǎng)一致盈利預(yù)測(cè)）。交易完成后金科股份仍持有金科服務(wù)30.33%股份，保持第一大股東及控股股東身份，金科股份承諾未來(lái)五年不再減持（除非在經(jīng)受讓方同意的情況下）。

　　金科股份承諾保持對(duì)金科服務(wù)的業(yè)務(wù)支持。

　　金科股份承諾未來(lái)將非商場(chǎng)類開發(fā)項(xiàng)目90%以上管理面積交付金科服務(wù)管理，交付住宅增量項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)不低于2.0元/月/平米，且2022-2025年每年交付項(xiàng)目飽和收入不低于人民幣4.5億元。此外，金科服務(wù)于12月10日公告，與金科股份簽訂關(guān)聯(lián)交易框架協(xié)議，向金科股份提供與住宅物業(yè)及車位銷售相關(guān)的營(yíng)銷服務(wù)，約定2021-2023年關(guān)聯(lián)交易金額分別不超過(guò)1.5億元、9億元和12億元，該行認(rèn)為這可能對(duì)金科服務(wù)未來(lái)收入起到額外補(bǔ)充。

　　2021年整體業(yè)績(jī)料穩(wěn)健兌現(xiàn)。

　　該行預(yù)計(jì)，年初至今公司已落地的收并購(gòu)合計(jì)貢獻(xiàn)管理面積超2，500萬(wàn)平米，同時(shí)全年第三方競(jìng)標(biāo)外拓貢獻(xiàn)管理面積將不少于3，600萬(wàn)平米，總體上公司2021全年新增8，000萬(wàn)平米管理面積的目標(biāo)將達(dá)成。同時(shí)，即便考慮公司非業(yè)主增值服務(wù)收入可能較預(yù)期有一定下行，該行認(rèn)為公司2021年的面積拓展與社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展表現(xiàn)仍可支撐全年不少于11億元人民幣的盈利預(yù)期。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：2021年盈利不及預(yù)期；2022年業(yè)務(wù)發(fā)展速度弱于預(yù)期。

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