浙商證券發(fā)布研究報告稱，維持金科服務(wù)（09666）“買入”評級，引入博裕作為戰(zhàn)略投資人，提振市場信心，治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化，前期回調(diào)帶來買入良機，預(yù)計2021-23年實現(xiàn)收入56.72/86.41/127.74億元，實現(xiàn)歸母凈利潤為11.41/16.6/23.64億元，同比增長85%/45%/42%。

　　事件：2021年12月16日，公司公告引入博裕資本作為戰(zhàn)略投資人，公司大股東【金科股份(000656)、股吧】(000656)向博裕投資轉(zhuǎn)讓金科服務(wù)1.43億股股份（占總股本22%），交易金額37億港元，交易完成后金科地產(chǎn)股份有限公司持有金科服務(wù)30.33%股份，第一大股東地位不變。

　　浙商證券主要觀點如下：

　　提振市場信心，公司治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

　　博裕資本市場知名度較高，以長線投資和戰(zhàn)略投資為主，本次交易折價率約5%，體現(xiàn)出博裕資本對于公司價值的認可，提振市場信心。隨著部分房企違約事件的發(fā)生，近期引發(fā)對于物企成為關(guān)聯(lián)房企融資“工具人”的擔(dān)憂，本次公告引入知名機構(gòu)作為戰(zhàn)略投資人，公司的治理結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，獨立性增強，同時，金科股份現(xiàn)金流得以改善，緩解市場對于公司治理和關(guān)聯(lián)方現(xiàn)金流狀況的擔(dān)憂。

　　大股東持股比例降低，但給予公司的支持力度不變。

　　公告對于交易完成后金科股份的相關(guān)業(yè)務(wù)輸送提出了明確的要求：1）金科股份控制的非商場類開發(fā)項目90%以上面積交付給公司管理；

　　2）交付增量住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費不低于2元/月/平；

　　3）22-25年金科股份交付項目的年飽和收入每年不低于4.5億元。面積和收入的貢獻符合甚至略超之前的預(yù)期。此外，公告顯示金科股份5年內(nèi)不會有進一步的減持。雖然持股比例降低，但依然顯示出集團對于公司的發(fā)展信心和堅定支持。

　　博裕投資早年涉足物業(yè)領(lǐng)域，科技類企業(yè)亦有廣泛布局，賦能空間可期。

　　博裕投資是我國較早投資物業(yè)領(lǐng)域的私募股權(quán)基金，16年開始投資物業(yè)企業(yè)，是萬物云的第二大股東。除物業(yè)行業(yè)之外，博裕投資在科技、新興消費上也均有布局。由于物業(yè)項目提價難、成本剛性上漲的屬性，通過機械智能化替代人工成本是公認的戰(zhàn)略方向，頭部物企均在技術(shù)研發(fā)上加強布局，科技不僅賦能基礎(chǔ)物業(yè)管理、提升運營效率，城市服務(wù)領(lǐng)域也涌現(xiàn)出越來越多的城市和園區(qū)的數(shù)字化建設(shè)招標案例。預(yù)計博裕資本也會推動旗下物業(yè)企業(yè)之間、物業(yè)企業(yè)和科技企業(yè)之間進行戰(zhàn)略互補的合作協(xié)議。

　　物業(yè)具備存量+增量的發(fā)展邏輯，空間廣闊。

　　受地產(chǎn)調(diào)控影響，市場對于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也普遍悲觀。該行認為即使地產(chǎn)銷售端節(jié)奏放緩，對于物業(yè)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)依然可以抱有信心。物業(yè)具備存量和增量的發(fā)展邏輯，頭部企業(yè)市占率目前仍不足3%，仍然有較大的整合空間，近年來上市物企在存量項目拓展占比持續(xù)提升，隨著業(yè)主對于服務(wù)品質(zhì)要求提升，行業(yè)優(yōu)勝劣汰會更加顯著，標桿物企的業(yè)主滿意度明顯優(yōu)于行業(yè)水平，有望持續(xù)增加市場份額。此外，社區(qū)增值服務(wù)的滲透率和復(fù)購率都尚處于較低水平，對于收入和利潤的貢獻有極大提升空間。

　　投資建議：公司外拓實力強勁，在優(yōu)勝劣汰的大背景下預(yù)計會持續(xù)提升市場份額，精細化管理毛利率有保障，成長性與確定性兼?zhèn)?，引入博裕作為?zhàn)略投資人，提振市場信心，治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化，關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險減弱，前期回調(diào)帶來買入良機。

　　風(fēng)險提示：行業(yè)競爭加劇、并購或自主外拓不及預(yù)期。