《港灣商業(yè)觀察》喻夢婷

　　3月10日，惠譽將時代中國控股（01233.HK)的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從"BB-"下調至"B+"，展望為"負面"，同時還將高級無抵押評級從"BB-"下調至"B+"。

　　惠譽表示，評級被下調反映了時代中國控股由于2021年下半年現(xiàn)金回款有所放緩以及進入資本市場的機會有限而導致其財務靈活性有所減弱。

　　"負面的展望反映了惠譽認為其在2023年到期的資本市場再融資能力的不確定性，因為該公司仍然無法進入離岸債券市場。時代中國控股的境內控股公司層面似乎有足夠的現(xiàn)金來償還其在2022年剩余時間到期的大部分債券。"

　　01

　　連續(xù)被下調評級，銷售額下滑降低流動性

　　惠譽預期，時代中國控股在境內的控股公司有足夠的現(xiàn)金來償還于4月份到期的3.42億美元未償付債券，以及在2022年下半年到期或可回售的27億元人民幣的大部分境內債券。時代中國控股在2023年也有大量到期的資本市場債券（有51億元人民幣的離岸債券和69億元人民幣的境內債券到期或可回售）。

　　惠譽還指出，時代中國控股的合同銷售額在2021年8月開始同比下降，與行業(yè)趨勢相似。該公司在2021年的總銷售額下降了5%，達956億元人民幣，而在2022年1-2月間的銷售額下降20%。除房產銷售外，時代中國控股的一級開發(fā)業(yè)務還可能產生一些現(xiàn)金流入，為地方政府退還前幾年完成地塊轉化的款項。

　　這是時代中國控股一個月之內第二次被下調評級，且都是國際知名評級機構。

　　2月17日，穆迪將時代中國控股的公司家族評級(CFR)從“Ba3”下調至“B1”，將其高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”。展望仍為“負面”。

　　穆迪表示，“評級下調反映了時代中國控股的流動性緩沖能力下降，原因是融資渠道收窄，以及城市再開發(fā)項目(URPs)的現(xiàn)金支出持續(xù)增加?！?/p>

　　穆迪指出，時代中國控股的合同銷售額將下降，并進一步對其關鍵信用指標構成壓力，這將不再對其原來“Ba3”的公司家族評級提供支撐。

　　“由于可售資源減少和購房者情緒下降，時代中國控股的合同銷額將在未來6-12個月下降。合同銷售額的下降將削弱時代中國的財務狀況，降低運營現(xiàn)金流，進而降低其流動性。時代中國2021年的合同銷售額比前一年下降了5%?！?/strong>

　　穆迪詳細指出，截至2021年底，時代中國控股的現(xiàn)金余額顯著下降，原因是其在城市再開發(fā)項目方面的持續(xù)支出，以及從房地產銷售中回收現(xiàn)金的速度放緩，導致流動性緩沖減少。到2021年底，時代中國控股的無限制現(xiàn)金/短期債務覆蓋率之比將從2021年6月底的2.0倍降至1.5倍以下。“其部分現(xiàn)金留存在項目層面，無法在需要時及時調集用于償還公司債務。”

　　穆迪談到，以EBIT/利息覆蓋率衡量，時代中國控股的利息覆蓋率將從截至2021年6月前12個月的2.5倍降至未來12-18個月的2.1 -2.2倍。比率的下降是受到收入確認放緩和利潤率下降的影響，因為該公司可能會通過折扣價來加速銷售。

　　結合穆迪與惠譽的評級觀點不難看出，其核心都指出了關鍵因素：銷售額下滑，以及再融資風險加大。

　　02

　　從月銷售百億到20億，即便回購債務仍然踩線

　　今年前兩個月，時代中國控股實現(xiàn)累計合同銷售(連合營項目銷售)金額約為96.04億元，同比下降19.23%；簽約建筑面積約為57.9萬平方米，同比下滑4.6%。

　　單月來看，今年2月，時代中國控股實現(xiàn)合同銷售金額約為25.16億元，同比下降30%；簽約建筑面積約為14.7萬平方米，同比下滑約20.97%。

　　1月份，時代中國控股實現(xiàn)合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣70.88億元，同比下降14.4%。簽約建筑面積約為43.2萬平方米。

　　2021年12月份，時代中國控股實現(xiàn)合同銷售(連合營項目銷售)金額約為人民幣90.98億元，簽約建筑面積約為52.8萬平方米。

　　11月份，時代中國控股實現(xiàn)合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣106.86億元，簽約建筑面積約為70.8萬平方米。

　　整個2021年，時代中國累計合同銷售(連合營項目銷售)金額約為955.9億元，簽約建筑面積約為514.2萬平方米，同比分別減少4.78%、23.6%。按時代中國控股2021年銷售目標1100億元計算，完成率為86.9%。

　　因此，環(huán)比每個月來看，時代中國控股從去年11月份的超百億銷售額，下滑至2月份的25億左右，簽約建筑面積也大幅下滑，當然，這其中或許存在春節(jié)因素。

　　當然，如果與行業(yè)大環(huán)境對比的話，時代中國控股的銷售額以及銷售面積均在行業(yè)之內。短期而言，時代中國控股流動性風險要好于同行，2月28日，公司發(fā)布公告稱，兩個月已于公開市場購回本金總額為4957.6萬美元的5.75%優(yōu)先票據(jù)和本金總額為3320萬美元的5.3%優(yōu)先票據(jù)，購回份額分別占兩筆票據(jù)初始本金額的約22.03%和16.6%。

　　時代中國控股表示，購回票據(jù)已或將根據(jù)其各自的條款及契約注銷(視情況而定)，購回優(yōu)先票據(jù)將減少公司未來的財務開支并降低其財務負債水平，因此符合公司及其股東整體利益；公司將繼續(xù)留意市況及其財務結構，可能適時進一步購回其優(yōu)先票據(jù)。

　　不過，需要關注的是，截至2021上半年，時代中國控股資產負債率達80.68%，仍處于高位，股剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為76.6%、68.7%和2.5倍，仍屬于“黃檔”房企。

　　即便積極回購，給予市場信心體現(xiàn)，但時代中國控股的股價表現(xiàn)仍差強人意。

　　根據(jù)《港灣商業(yè)觀察》統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2022年以來，截至3月18日，時代中國控股股價下跌了27.85%；如果從2021年6月至3月18日來看，公司股價下跌了74.53%。

　?。〞r代中國控股股價走勢圖來源：同花順(300033)）

　　針對時代中國控股如何提振銷售，以及資本市場信心等問題，《港灣商業(yè)觀察》聯(lián)系到公司相關品牌負責人，未能收到回應。而據(jù)公司最新消息，時代中國控股將于3月30日公布2021年業(yè)績情況。（港灣財經出品）