中金發(fā)布研究報告稱，維持中海物業(yè)（02669）“跑贏行業(yè)”評級，預(yù)計2022/23年歸母凈利潤為12.8/16.7億港元，目標(biāo)價11.7港元，較當(dāng)前股價有35%上行空間。該行預(yù)計，公司上半年凈利潤將同比增長25%，收入同比增長30%，符合市場預(yù)期，其中上半年匯率同比變動對報表凈利潤增速影響在1%以內(nèi)。

　　該行預(yù)計，上半年公司競標(biāo)外拓按全年新增5000-6000萬平米合約面積目標(biāo)有序推進，穩(wěn)步邁向“內(nèi)生、外拓在管面積1：1的十四五目標(biāo)，但考慮到上半年部分地區(qū)疫情擾動疊加正常季節(jié)性因素影響，全年競標(biāo)外拓可能略呈前低后高趨勢。同時，該行預(yù)計上半年公司項目交付節(jié)奏保持穩(wěn)健，疊加2021年管理規(guī)模迅速增長，認為上半年基礎(chǔ)物管服務(wù)收入增長具備支撐。利潤端，考慮到公司新簽項目以包干制為主，基礎(chǔ)物管毛利率可能略微下行、但仍將保持大體平穩(wěn)。

　　非業(yè)主增值服務(wù)方面，公司在管案場數(shù)量同比有增，預(yù)售、案場等業(yè)務(wù)正常推進；同時，公司工程服務(wù)、設(shè)計咨詢、房屋查驗等業(yè)務(wù)保持積極進展，預(yù)計將支持板塊利潤增長，整體而言該行認為非業(yè)主增值服務(wù)不會對收入增速造成較大拖拽。車位銷售方面：該行預(yù)計車位庫存去化按進度進行，板塊收入預(yù)計不低于去年同期。

　　業(yè)主增值服務(wù)方面，該行認為美居、租售等服務(wù)需求受到疫情擾動邊際影響，但公司社區(qū)團購類業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，整體而言板塊收入增速或與整體收入增速持平或略快；考慮公司在管資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、業(yè)主付費能力較強，而業(yè)主增值服務(wù)基數(shù)較低，看好板塊收入持續(xù)增長。利潤端，該行預(yù)計業(yè)主增值服務(wù)毛利率或有微降，主要考慮社區(qū)零售等利潤率較低業(yè)務(wù)占比提升，但考慮板塊業(yè)務(wù)利潤率基數(shù)不高，認為下行幅度可控。