摩根士丹利9月15日發(fā)表研究報(bào)告指出，物管股上半年業(yè)績出現(xiàn)分化，國企背景的物管股呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，而私企的物管股則表現(xiàn)疲軟。

　　大多數(shù)私企的物管股正在向更獨(dú)立的商業(yè)模式過渡，減少對開發(fā)商的依賴。

　　摩根士丹利仍偏向較具備防守性的國企背景物管股，首選華潤萬象生活(01209.HK) 、中海物業(yè)(02669.HK)及保利物業(yè)(06049.HK) 。

　　同時(shí)下調(diào)綠城服務(wù)(02869.HK) 及金科服務(wù)(09666.HK) 評級至「與大市同步」。

　　摩根士丹利指出，物管股目前正處于歷史低谷，明年預(yù)測市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年復(fù)合增長率為16%。

　　物管股的股價(jià)短期內(nèi)可能會(huì)繼續(xù)受壓，因?yàn)橛栽谡{(diào)整中，住房市場下行的連帶影響仍是需要關(guān)注的關(guān)鍵因素。

　　但長期仍看好物管行業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)模式的防守性未改變，相信在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定后，仍能實(shí)現(xiàn)良好的增長，偏好國企背景的物管股。

　　摩根士丹利還指出，物管股的潛在盈利拖累因素包括：

　　1)房地產(chǎn)銷售放緩下，所管理的總建筑面積增長放緩，特別是在明年往后；

　　2)并購受到現(xiàn)金流惡化的限制；

　　3)在房地產(chǎn)銷售疲軟和建筑活動(dòng)緩慢的情況下，DVAS（開發(fā)商增值）業(yè)務(wù)下滑；

　　4)由于開發(fā)商的高利潤業(yè)務(wù)和項(xiàng)目減少，利潤率壓力持續(xù)；

　　5)以及開發(fā)商延遲付款引發(fā)的潛在減值損失。

　　因此，該行將2022至2024年的盈利預(yù)測分別平均下調(diào)23%/17%/19%。

　　摩根士丹利對內(nèi)地物管股投資評級及目標(biāo)價(jià)表列如下：

　　（數(shù)據(jù)來源：摩根士丹利報(bào)告，制表：物股通）

　　結(jié)語

　　外資頂級投行摩根士丹利撰寫的此份行業(yè)研究報(bào)告相較野村之流的墻頭草觀點(diǎn)，要公允和客觀的多，不僅理性的分析存在的問題、合理的預(yù)測未來可能的增長，也敢直陳對物管行業(yè)長期看好的觀點(diǎn)和立場。

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　　結(jié)合近期各地開展的放松和刺激政策不難看出，房地產(chǎn)本輪的調(diào)整可能已經(jīng)悄悄的結(jié)束了。

　　而此前掣肘物管股發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)也需要陸續(xù)的解除。

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