獲悉，浙商證券(601878)發(fā)布研究報告稱，看好優(yōu)質(zhì)區(qū)位土儲2023年進入銷售釋放期，重倉長三角和珠三角房企，土儲倉位越聚焦銷售彈性越大。建議關注1)都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份(600325)(600325.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)、濱江集團(002244)(002244.SZ);2)全國化龍頭房企：保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、華潤置地(01109);3)二手房新房聯(lián)動邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼(BEKE.US)和我愛我家(000560)(000560.SZ)持續(xù)看好。

　　▍浙商證券主要觀點如下：

　　克而瑞百強銷售2月榜單顯示銷售復蘇分化加劇。

　　根據(jù)克而瑞銷售數(shù)據(jù)，2月百強房企累計操盤銷售金額同比-12%(降幅較1月收窄)，當月銷售金額同比+15%，當月銷售金額環(huán)比+30%。

　　分不同梯隊來看，1-2月TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企累計操盤金額同比增速分別為0%、-5%、-36%、-30%，較1月同比增速分別提升+22pct、+27pct、+14pct、+11pct。

　　分不同類別房企來看，2月央國企全口徑銷售金額累計同比35%，當月同比+91%;地方央國企全口徑銷售金額累計同比+59%，當月同比+82%;民企同比數(shù)據(jù)分別為-40%和-24%。

　　從梯隊增速和不同類型房企增速來看，行業(yè)集中度提升持續(xù)推進，且央國企量價修復勢能顯著強于地方國企和民企。

　　華發(fā)股份和越秀地產(chǎn)銷售表現(xiàn)年初領跑。

　　從2月銷售榜單來看，越秀地產(chǎn)2月當月全口徑銷售金額同比+353%，中國鐵建同比+347%，華發(fā)股份同比+294%，銷售增速在Top30榜單中分別位列前三。

　　全國化布局的央國企亦有搶眼表現(xiàn)，保利發(fā)展全口徑銷售金額當月同比+58%，中海地產(chǎn)+144%，華潤置地+142%，招商蛇口+124%。

　　從銷售表現(xiàn)來看，房企正逐步驗證土儲釋放邏輯——2022年在核心一二線城市補充土儲，2023年銷售修復率先受益，市場延續(xù)了2023年分化加劇的趨勢，印證了2023年度策略《穩(wěn)中求進，分化加劇》：該行認為

　　1)2023年全國房地產(chǎn)銷售大概率進入弱復蘇(①保交樓的推進力度有待增強、②需求修復受購買力修復制約推進較緩)，年內(nèi)修復前弱后強;

　　2)房企拿地和銷售表現(xiàn)會進一步分化，2022年資金面穩(wěn)健的房企在2022年核心城市補充優(yōu)質(zhì)土儲，有望在2023年市場復蘇階段進入正循環(huán)，即受益于核心城市領先修復，新推土儲帶來的銷售復蘇彈性更大;

　　3)越聚焦的房企修復勢能越強。

　　從2023年銷售表現(xiàn)來看，2022年聚焦于長三角拿地的華發(fā)股份以及長期深耕廣州的越秀地產(chǎn)，以及2022年優(yōu)化土地儲備布局的保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地和招商蛇口，2023年年初推貨銷售受益于區(qū)位布局，銷售表現(xiàn)搶跑行業(yè)。2023年繼續(xù)看好積極在核心一二線城市補充優(yōu)質(zhì)土儲的房企。

　　該行認為這類房企在市場修復階段，銷售和業(yè)績修復的兌現(xiàn)力度更強?；仡櫄v史周期，銷售修復有助于房企估值上限突破(詳見《鑒以往知未來之房地產(chǎn)周期底部特征研究》)。

　　風險提示：3月銷售修復持續(xù)性有待觀察;三月地產(chǎn)放松政策低于預期。