自疫情放開以來，國家聚焦經濟復蘇，各行業(yè)政策逐步回暖，地產維穩(wěn)跡象明顯，在兩年風波以后，市場逐步進入平穩(wěn)筑底期。在存量市場時代，物業(yè)相比于地產，擁有更突出的現金牛商業(yè)模式，業(yè)績穩(wěn)定，同時兼具一定成長性，有潛力展現長牛特征。在底部區(qū)域應積極關注優(yōu)質物企機會。

　　6月30日，市場迎來久違的物管企業(yè)招股消息，深耕于浙江省及長三角地區(qū)的優(yōu)質綜合物業(yè)管理服務供應商眾安智慧生活（2271.HK）宣布開始招股。近期恒指低位震蕩，物企頻頻異動，眾安智慧生活開啟招股，或為市場更增添一點光彩，加之本身兼具穩(wěn)定性和成長潛力，值得關注。

　　深耕長三角，連續(xù)穩(wěn)增長

　　眾安智慧生活成立于1998年，至今已經營逾24年?？偛课挥诤贾荩且患疑罡谡憬〖伴L江三角洲地區(qū)，且信譽良好的老牌綜合物業(yè)管理服務供應商。根據中指院排名，截至2022年12月31日，在總部位于杭州、浙江及長三角的2023年中國物業(yè)服務百強企業(yè)中，眾安智慧生活在管建筑面積分別排名第7、第9及第25位，凈利潤分別排名第6、第8及第18位。屬于杭州、浙江及長三角地區(qū)領先的優(yōu)質物業(yè)服務供應商。

　　截至2022年12月31日，眾安智慧生活在管面積約1283萬平方米，合約面積約1945萬平方米，合約/在管達到約1.52倍，未來增長有較大保障。公司在管項目95個，其中有63個（900萬平方米）在經濟發(fā)達的浙江省，占比高達70.1%。其余有31個項目（378萬平方米）在安徽省，占比達到29.5%，近幾年安徽省經濟發(fā)展形勢良好，有利于進一步增長?？梢钥吹?，眾安智慧生活屬于在經濟發(fā)展較好地區(qū)穩(wěn)扎穩(wěn)打型，并且會發(fā)展一個地區(qū)后深耕沉淀，形成區(qū)域影響力。另外，眾安智慧生活也拓展包含廣州在內的珠三角地區(qū)及山東、江西等地區(qū)。物業(yè)的核心城市分布，關系著未來發(fā)展前景。眾安智慧生活業(yè)務核心地帶長江三角區(qū)為國內經濟最發(fā)達地區(qū)之一，城市化率及人均年可支配收入顯著高于國家平均水平，有利于公司業(yè)績的穩(wěn)定增長。

　　2020年、2021年及2022年三年疫情，眾安智慧生活營業(yè)收入分別約為2.3億元、2.96億元、3.2億元，逐年逆市增長。三年收入年復合增長率達到17.7%，顯著高于百強物業(yè)服務平均收入13.5%的年復合增長率。同期三年合約面積復合增長率高達18.6%，也為未來增長潛力奠定基調。

　　值得注意的是，根據眾安智慧生活的母集團眾安集團（0672.HK）2022年度財報顯示，眾安集團于2022年逆市取得突出業(yè)績和財務表現，不僅三條紅線全部處于綠檔，且營收、利潤、經營性現金流凈流入三大核心指標均實現大幅度增長。母集団業(yè)績持續(xù)向好必然為眾安智慧生活提供足夠的安全邊際，截至2022年末，母集團擁有1011萬平方的土儲，87%位于長三角地區(qū)。綜合來看，眾安智慧生活具備卓越的內增外延雙輪驅動增長力。

　　多元增長潛力，內增外延雙輪驅動、競爭優(yōu)勢突出

　　眾安智慧生活業(yè)務分為物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務及向物業(yè)開發(fā)商提供增值服務。三大業(yè)務占比分別為70%、11%、19%?？梢钥吹?，物業(yè)管理服務占絕對主力，而相對來說，社區(qū)增值服務還未完全發(fā)力。2022年，眾安智慧生活社區(qū)增值服務業(yè)務毛利率為47%，顯著高于物業(yè)管理服務的33%，并且2020至2022年，社區(qū)增值服務收入年復合增長率高達58%，是業(yè)績增長的主力，以目前社區(qū)增值服務業(yè)務占比看，眾安智慧生活仍有較大開發(fā)潛力。

　　此外，2022年，眾安智慧生活業(yè)務主力——物業(yè)管理服務中，非住宅物業(yè)收入及在管面積增長明顯，其非住宅物業(yè)在管面積由2021年的1103千平方米增長至2022年的1548千平方米，增長率超過40%。值得注意的是，公司近三年第三方客戶拓展增長明顯高于關聯公司品牌支持的項目，證明眾安智慧生活獲得眾安物業(yè)品牌支持的同時，也能夠獨立把握和開拓市場機會。為公司多元化增長模型添磚加瓦。

　　眾安智慧生活以高品質服務為先，榮膺2022年中國物業(yè)服務百強企業(yè)、2022年中國物企超級服務里TOP100、2022年杭州物業(yè)服務滿意度十強企業(yè)等等。公司非常重視服務的質量及社區(qū)安全，多年來獲得ISO9001質量管理體系認證、ISO14001環(huán)境管理體系認證、ISO45001職業(yè)健康與安全體系認證、能源管理體系認證和信息安全管理體系認證等。

　　總結來說，眾安智慧生活行穩(wěn)致遠，以杭州為根基，浙江為基本盤，逐步拓展至長三角區(qū)域，可以說是國內經濟發(fā)達地區(qū)優(yōu)質綜合物業(yè)服務供應商的代表企業(yè)之一。近三年業(yè)績、在管面積、合約面積穩(wěn)步增長，加上母集團土儲豐富、財務穩(wěn)健及眾安智慧自身優(yōu)秀的第三方拓展能力，多元化增長模型有一定想象，有希望成長為長三角區(qū)域高品質物企代表企業(yè)，前景可期。眾安智慧生活開啟招股，可考慮積極認購。