國盛證券發(fā)布研究報(bào)告稱，首予華潤置地（01109）“買入”評級，預(yù)計(jì)2023/2024/2025年歸母凈利潤為293.6/318.9/350億元。住開業(yè)務(wù)方面，在供給側(cè)改革下公司作為頭部央企受益競爭格局改善，前景向好，支持業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)居市場前列；已售未結(jié)資源充沛，有望鎖定未來穩(wěn)定收入；土地投資“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，以有效投資做實(shí)增量，優(yōu)質(zhì)存量土儲為后續(xù)盈利能力筑底企穩(wěn)提供保障。經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司已然成為內(nèi)資商業(yè)運(yùn)營引領(lǐng)者，以“萬象系”購物中心為代表的投資物業(yè)是公司重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，同時(shí)也是估值差異化體現(xiàn)所在。

　　國盛證券主要觀點(diǎn)如下：

　　行業(yè)產(chǎn)能出清方向明確，公司以高信用優(yōu)勢及城市深耕競爭力將優(yōu)先受益于競爭格局改善

　　1、在行業(yè)高速擴(kuò)張階段公司秉承行穩(wěn)致遠(yuǎn)策略，2020年之前的銷售額增速不具備明顯優(yōu)勢，2020年后公司迎來逆勢擴(kuò)張，銷售額增速與可比同行的剪刀差逐漸拉大。2、2023H1公司再創(chuàng)銷售佳績，實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售額1702.4億元（+40.6%），位列克而瑞銷售排行榜第四位，較2021年上升四名。3、公司于早年擴(kuò)張后專注于核心城市深耕，2022年市占率排行前五城市較2021年增加10個(gè)至24個(gè)，核心單城銷售額穩(wěn)定。4、2023H2公司總可售貨源約3859億元，其中89%位于一二線高能級城市，住宅產(chǎn)品占比68%，將有力支持公司銷售額持續(xù)領(lǐng)跑。

　　土地投資“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，以有效投資做實(shí)增量

　　1、2020年后公司逐漸提升獨(dú)立開發(fā)比例，在追求安全穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)也為后續(xù)權(quán)益利潤的結(jié)轉(zhuǎn)提升貢獻(xiàn)比例，2023H1拿地權(quán)益比提升至73%相對高位。2、2019年后公司整體土地?cái)U(kuò)張相對穩(wěn)健，基本保持每年1400億元以上投資額，以有效投資保障后續(xù)銷售業(yè)務(wù)，對應(yīng)拿地銷售比均值仍超50%（2023H1達(dá)60%）。3、公司土地投資策略逐步由利潤導(dǎo)向走向深耕與優(yōu)化并行的質(zhì)量導(dǎo)向。2023M1-8公司獲取44個(gè)項(xiàng)目，新增土儲898萬平（一/二線占比達(dá)35.8%/59.3%；居克而瑞新增土儲價(jià)值榜榜首）。

　　作為內(nèi)資商業(yè)運(yùn)營引領(lǐng)者，第二增長曲線動(dòng)能足，業(yè)績貢獻(xiàn)占比超14%

　　截至2023H1，公司旗下在營購物中心67個(gè)、寫字樓20個(gè)、酒店17家；生態(tài)圈要素型領(lǐng)域涉及代建、長租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多個(gè)衍生領(lǐng)域。公司存量商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，既能有力支持主營獲取資源產(chǎn)生協(xié)同效益，又能自主盈利貢獻(xiàn)長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時(shí)持有型資產(chǎn)自身的融資能力為公司在下行周期增加了重要的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2023H1公司經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)租金收入107億元（業(yè)績貢獻(xiàn)占比達(dá)14.7%），yoy+41%。