在中國(guó)金融之都上海，當(dāng)資本遇上了地產(chǎn)，熱度只會(huì)不斷升高。

　　以遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本為例，近半年內(nèi)在上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)已一進(jìn)一退?！耙贿M(jìn)”是2020年5月買(mǎi)入H88越虹廣場(chǎng)，“一退”是2019年12月退出上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)。

　　在今年來(lái)商辦項(xiàng)目租金收入下滑趨勢(shì)明顯、空置率攀升、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣的背景環(huán)境下，這個(gè)選擇需要勇氣和智慧。

　　更何況，遠(yuǎn)洋資本從中掙到了真金白銀――市場(chǎng)傳聞，于2019年12月退出的上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目IRR（內(nèi)部收益率）高達(dá)30%，超過(guò)行業(yè)平均水準(zhǔn)。

　　遠(yuǎn)洋資本從未公開(kāi)單個(gè)項(xiàng)目的IRR，但在之前接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪中，遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理周岳曾透露，公司已退出項(xiàng)目的實(shí)際收益水平都超過(guò)30%。

　　遠(yuǎn)洋資本又一次買(mǎi)入上海物業(yè)，明顯意在復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)。

　　遠(yuǎn)洋資本進(jìn)與退

　　對(duì)于退出上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，周岳曾公開(kāi)指出：“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期下行的大環(huán)境中，通過(guò)前端介入以相對(duì)較低的市場(chǎng)價(jià)格獲得具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，在市場(chǎng)翻轉(zhuǎn)時(shí)，再通過(guò)運(yùn)營(yíng)方式處置資產(chǎn)、回籠資金的操盤(pán)模式已得到市場(chǎng)驗(yàn)證?！?/p>

　　彼時(shí)，遠(yuǎn)洋資本拿下中銀資產(chǎn)包不過(guò)2年，但已成功對(duì)其中多個(gè)物業(yè)進(jìn)行了升級(jí)改造，并陸續(xù)退出。

　　上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目便是遠(yuǎn)洋資本退出的第三個(gè)項(xiàng)目――2017年，遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)了包括北京硅谷亮城4號(hào)樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)、上海海興廣場(chǎng)、成都華敏翰尊大廈在內(nèi)的六宗物業(yè)，總建筑面積約20萬(wàn)平方米，平均出租率約80%。

　　其中，大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于上海靜安區(qū)，退出主體為大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)一號(hào)樓、五號(hào)樓、八號(hào)樓及十號(hào)樓的寫(xiě)字樓物業(yè)，建筑面積3.75萬(wàn)平方米，單元面積從60平方米到1600平方米不等。

　　周岳當(dāng)時(shí)指出，該項(xiàng)目租戶處于業(yè)態(tài)調(diào)整過(guò)程中，具備二次定位及改造潛力。

　　據(jù)遠(yuǎn)洋資本官方披露，該項(xiàng)目小組以滿足中小型企業(yè)靈活辦公需求為主要抓手，推出公共水吧、提供公共會(huì)議空間等相關(guān)硬件配套服務(wù)，并增加類(lèi)似租戶的月度座談、臨近節(jié)假日的集體活動(dòng)等軟性服務(wù)，從而推動(dòng)了租金水平上升、客戶續(xù)租意愿加強(qiáng)。最終，遠(yuǎn)洋資本將上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)出售給了外資財(cái)團(tuán)。

　　嘗過(guò)了甜頭，遠(yuǎn)洋資本對(duì)上海大宗物業(yè)的態(tài)度持續(xù)看好。在2020年5月17日，市場(chǎng)傳聞遠(yuǎn)洋資本以19.67億元向光大安石收購(gòu)了上海H88越虹廣場(chǎng)，收購(gòu)單價(jià)為3.52萬(wàn)元/平方米。

　　公開(kāi)資料顯示，上海越虹廣場(chǎng)位于徐匯虹漕路88號(hào)，屬于漕河涇新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是上海目前最大的創(chuàng)意園區(qū)之一。該建筑竣工于2015年1月，共19層、5.64萬(wàn)平方米，對(duì)58同城、健一網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)科技公司出租，每日租金約5元/平方米，年租金收入在9000萬(wàn)元左右。

　　對(duì)此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分別向買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行了求證。光大安石方面確認(rèn)，越虹廣場(chǎng)已經(jīng)出售，但未對(duì)外披露更多交易細(xì)節(jié)；遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面則表示，目前正在核實(shí)情況。

　　對(duì)于本次交易，市場(chǎng)人士分析，遠(yuǎn)洋資本3.52萬(wàn)元/平的買(mǎi)入價(jià)格頗為劃算。

　　于2016年，光大安石買(mǎi)入上海H88越虹廣場(chǎng)，雖未披露成交價(jià)格，但據(jù)媒體報(bào)道，2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)35085元/平方米，同比下降3.4%。

　　具體到徐匯區(qū)域，據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，自2018年7月至2019年12月，徐匯區(qū)辦公市場(chǎng)成交均價(jià)在5-7.5萬(wàn)元/平方米左右。其中，2019年12月，徐匯區(qū)綠地國(guó)際廣場(chǎng)以均價(jià)75125元/平方米成交，而H88越虹廣場(chǎng)與綠地國(guó)際廣場(chǎng)相距6公里。

　　另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋資本另持有兩宗上海商業(yè)項(xiàng)目，即上海海興廣場(chǎng)（2017年，黃埔區(qū)）、上海元博酒店（2018年，普陀區(qū)）；遠(yuǎn)洋集團(tuán)則持有遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈（原東海商業(yè)中心）、上?？贫鲊?guó)際中心等寫(xiě)字樓項(xiàng)目，上述項(xiàng)目皆位于內(nèi)環(huán)之內(nèi)。

　　大宗物業(yè)避風(fēng)港

　　除了遠(yuǎn)洋資本，進(jìn)入2020年以來(lái)，國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)基金仍普遍看好中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)――最好的保值甚至增值資產(chǎn)。

　　在對(duì)大宗物業(yè)投資者的一份調(diào)查報(bào)告中，戴德梁行指出，所有受訪人均表示不會(huì)因?yàn)橐咔槎紤]放棄項(xiàng)目洽談。就投資計(jì)劃執(zhí)行，69％受訪者表示將暫緩決策直到情況明朗，20％受訪者表示對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)影響很小或沒(méi)有影響。

　　市場(chǎng)也給出了反饋結(jié)果，2020年一季度，全國(guó)大宗物業(yè)成交金額共計(jì)539億元，同比下降57%，以一線城市為主，并多在春節(jié)前成交。

　　以最為熱門(mén)的京滬市場(chǎng)為例，北京市場(chǎng)共成交7宗大宗物業(yè)，成交金額180億元。其中，外資基金陸續(xù)以單一或聯(lián)合人投資人身份買(mǎi)入北京CBD核心區(qū)項(xiàng)目，如GIC收購(gòu)LG雙子座。

　　上海成交16宗大宗物業(yè)，成交金額240億元；自用買(mǎi)家交易明顯增多，以金融業(yè)企業(yè)、科技類(lèi)企業(yè)及國(guó)企為代表。

　　對(duì)此，戴德梁行預(yù)測(cè)，手中持有項(xiàng)目的投資者在當(dāng)前情況下將會(huì)更注重資產(chǎn)管理，維持好現(xiàn)有資產(chǎn)的租金水平與出租率；尚未入手的投資者則以觀望為主，伺機(jī)尋找一線城市投資機(jī)會(huì)。

　　深耕上海區(qū)域的世邦魏理仕持有相近的觀點(diǎn)，據(jù)其預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將自二季度起進(jìn)入復(fù)蘇階段，全年GDP增長(zhǎng)率為1.5%，是今年少數(shù)幾個(gè)保持正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體。其中，更為寬松的貨幣環(huán)境和低利率水平有望使境內(nèi)買(mǎi)家的投資活動(dòng)率先復(fù)蘇。

　　值得注意的是，流動(dòng)性較強(qiáng)且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低的寫(xiě)字樓是最受關(guān)注的大宗物業(yè)，其一季度交易額達(dá)到280億元，占大宗交易總金額約56%，為2年中最高值。同時(shí)，世邦魏理仕指出，在疫情發(fā)生后，選擇寫(xiě)字樓作為投資目標(biāo)的投資者占比從38%大幅上升至48%。

　　具體到供應(yīng)方面，雖然疫情期間項(xiàng)目停工致使新增供應(yīng)將延期入市，全年新增供應(yīng)總量下調(diào)至810萬(wàn)平方米，但整體新增供應(yīng)仍然充足。未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，北京和上海將分別有88.47萬(wàn)平方米、44.9萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，空置率將由14.5%、20%進(jìn)一步上升至更高數(shù)字。

　　分析人士認(rèn)為，2020年一季度外資大宗交易全部集中于一線城市，機(jī)構(gòu)投資者和地產(chǎn)基金為主要買(mǎi)家，這與全球“負(fù)利率”風(fēng)險(xiǎn)上升以及中國(guó)對(duì)外資開(kāi)放程度加深密切相關(guān)。

　　戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁葉國(guó)平在一份報(bào)告中表示，盡管外資普遍認(rèn)為今年中國(guó)GDP增長(zhǎng)受疫情影響較大，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的迅速恢復(fù)能力持有十足的信心。

　　其中，100％的外資受訪者表示正在考慮或有計(jì)劃投資上海，同時(shí)98％表示有投資北京的考慮或計(jì)劃。