過(guò)去一年，“降負(fù)債”成為房企戰(zhàn)略上最重要的一部分。受此影響，行業(yè)紛紛控制周轉(zhuǎn)節(jié)奏，一致向三道紅線全綠看齊。

　　6月29日，恒大集團(tuán)宣布：截至目前有息負(fù)債降至約5700多億元，與去年最高點(diǎn)時(shí)8700多億元相比，已經(jīng)大幅下降了3000億元左右。

　　在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾立下一道“軍令狀”，承諾 “到今年6月30日，恒大有息負(fù)債總額將降至5字頭，至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠?！?/p>

　　從恒大官方公布的數(shù)據(jù)看，“軍令狀”生效了。

　　實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠

　　6月30日，恒大集團(tuán)對(duì)外透露：隨著有息負(fù)債大規(guī)模下降，恒大凈負(fù)債率目前已降至100%以下，順利實(shí)現(xiàn)了一條“紅線”變綠。

　　2020年3月，恒大宣布實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略，此后的恒大走上了降低負(fù)債之路。

　　公開信息顯示，2020年10月，恒大在10天內(nèi)分三次大手筆償還了約294億港元的債務(wù)。今年6月，恒大又償還了一筆美元債，本息136億港元。這是恒大自去年3月以來(lái)累計(jì)歸還的第7筆境外債券本息，合計(jì)償還約106億美元(折合超823億港幣)。

　　許家印還明確給出了未來(lái)三年的降檔轉(zhuǎn)綠計(jì)劃：2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下。

　　這意味著，到今年底，恒大將實(shí)現(xiàn)三道紅線指標(biāo)兩條轉(zhuǎn)綠;到明年底，要達(dá)到三條紅線全部轉(zhuǎn)綠，企業(yè)即將迎來(lái)穩(wěn)定健康發(fā)展時(shí)代。同時(shí)，企業(yè)模式從高周轉(zhuǎn)徹底轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

　　恒大快速降低負(fù)債的經(jīng)驗(yàn)是「開源」、「節(jié)流」。

　　「開源」最直接的動(dòng)力就來(lái)源于銷售額，截至2021年5月底，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2851.6億元，銷售回款2507.4億元，平均每月回款500億元。

　　除此之外，恒大在市場(chǎng)上推出的“購(gòu)房節(jié)”也受到了C端客戶的歡迎，今年恒大更是加大了營(yíng)銷力度，第三屆“5·31購(gòu)房節(jié)”中，超4個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天去化率達(dá)到80%以上，2個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天銷售額超過(guò)10億元，在快速回款的同時(shí)讓利購(gòu)買者，實(shí)現(xiàn)雙贏。

　　「節(jié)流」方面，恒大正在嚴(yán)控土儲(chǔ)規(guī)模，決心從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效。繼去年下降超過(guò)6000萬(wàn)平方米土儲(chǔ)后，今年再下降1500萬(wàn)平方米，使可售住宅土儲(chǔ)面積達(dá)到2.15億。2022年會(huì)調(diào)整至2億平方米，保持在合理水平。

　　恒大需要按時(shí)完成降負(fù)債的KPI、同時(shí)還要保證業(yè)績(jī)?cè)鏊伲唠y度完成了大象跳舞、大船調(diào)頭的第一階段。

　　機(jī)構(gòu)給予積極評(píng)價(jià)

　　恒大的在地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控期的積極行動(dòng)，得到了一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的“好評(píng)”。

　　野村證券在報(bào)告中表示，看好恒大的基本面;

　　法國(guó)巴黎銀行在最新研報(bào)中表示恒大運(yùn)營(yíng)良好，想象空間巨大。

　　近日，在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)合中房智庫(kù)推出的“按銷售額劃分的H股上市房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力排名”榜單中，中國(guó)恒大依然是H股銷售額1500億元以上上市房企中的TOP2。

　　事實(shí)上，投資機(jī)構(gòu)的分析需要多維度的嚴(yán)苛分析，積極的態(tài)度來(lái)源于恒大的還債行動(dòng)和現(xiàn)存實(shí)力。

　　就在上周，恒大安排自有資金，提前償還了一筆約136億元港元的臨期債權(quán)，并保證企業(yè)到明年3月前，再無(wú)到期的境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券，極大增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。消息一出，恒大幾只股票全線上漲。

　　另外，恒大手里依然握著價(jià)值排名很高的存貨，價(jià)值排名是行業(yè)的TOP3。去年，恒大新增土地儲(chǔ)備的建筑面積6892萬(wàn)平方米，既有北京、廣州、深圳這樣的一線城市，也有武漢、成都、重慶、鄭州、無(wú)錫等核心二線城市。實(shí)際上，雖然在降土儲(chǔ)，但通過(guò)增量調(diào)結(jié)構(gòu)，恒大未來(lái)的銷售額增長(zhǎng)速度可能更快。

　　主要原因是恒大保持對(duì)一二線城市的投資傾向，有利于公司項(xiàng)目的銷售去化，推動(dòng)規(guī)模長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng);

　　另外，恒大的土地成本較低，現(xiàn)有總土地儲(chǔ)備平均樓面價(jià)2120元/平米，2020年新增土地儲(chǔ)備平均樓面價(jià)1992元/平方米，未來(lái)更容易取得更高的銷售增長(zhǎng)和利潤(rùn)空間。

　　在土地策略上，恒大還瞄準(zhǔn)了存量舊改資產(chǎn)、且手握大量核心城市的舊改資源。截至2020年底，恒大還擁有舊改項(xiàng)目100個(gè)，其中大灣區(qū)占比近8成，而深圳就有55個(gè)，這塊是未來(lái)業(yè)務(wù)的爆發(fā)點(diǎn)之一。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)合中房智庫(kù)的“H股上市房企業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)力總排行的綜合榜”中，結(jié)合發(fā)展規(guī)模、盈利質(zhì)量、營(yíng)運(yùn)質(zhì)量、成長(zhǎng)潛力、償債潛力后，中國(guó)恒大的排名依然是第二位。結(jié)合綜合指標(biāo)后，更加展示了企業(yè)良性、可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的能力。

　　中房智庫(kù)指出，恒大在資產(chǎn)、體量、多業(yè)務(wù)和資本市場(chǎng)布局的加持下，期待其走出困境、通過(guò)戰(zhàn)略、模式大刀闊斧的革新實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　多元化業(yè)務(wù)顯成效

　　在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印講了「新恒大」故事，很大一部分就是多元化業(yè)務(wù)展望，而短短半年，恒大汽車、文旅地產(chǎn)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)正在開花。

　　多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型就是以為社會(huì)創(chuàng)造公共價(jià)值、為股東創(chuàng)造更加健康可持續(xù)的利潤(rùn)為不斷進(jìn)取目標(biāo)，今天年報(bào)季過(guò)后，恒大在多元化業(yè)務(wù)上也頻傳喜訊。

　　就在6月29日，恒馳AVP自動(dòng)泊車系統(tǒng)發(fā)布。恒大汽車總裁劉永灼在海花島親自體驗(yàn)自動(dòng)泊車黑科技，展示了恒馳在自動(dòng)駕駛領(lǐng)域的超強(qiáng)實(shí)力。此時(shí)距離恒大汽車上一個(gè)重磅節(jié)點(diǎn)——恒馳夏季測(cè)試啟動(dòng)尚不足一個(gè)月。

　　互聯(lián)網(wǎng)流媒體業(yè)務(wù)上，6月2日，恒騰網(wǎng)絡(luò)發(fā)布公告，旗下流媒體平臺(tái)“南瓜電影”截至5月末，累計(jì)注冊(cè)會(huì)員5527.4萬(wàn)人，付費(fèi)訂閱用戶2014.7萬(wàn)人。自2020年10月，恒騰網(wǎng)絡(luò)收購(gòu)儒意影業(yè)以來(lái)，7個(gè)月的時(shí)間，南瓜電影的注冊(cè)會(huì)員數(shù)增幅達(dá)86%，付費(fèi)會(huì)員更是大增1582.7萬(wàn)，增幅接近4倍，實(shí)現(xiàn)雙爆發(fā)增長(zhǎng)。

　　文旅業(yè)務(wù)也有大動(dòng)作，6月1日，恒大海花島童世界水上王國(guó)試運(yùn)營(yíng)首日，即進(jìn)入“人?！蹦Ｊ健：；◢u酒店如今還是“一房難求”的狀態(tài)。

　　多元化業(yè)務(wù)在融資方面也有直接助力?！靶潞愦蟆钡亩嘣a(chǎn)業(yè)生態(tài)圈為恒大提供了新的資產(chǎn)增長(zhǎng)渠道。例如去年9月和今年1月，恒大汽車兩次引入戰(zhàn)略投資合計(jì)300億港元等，恒大通過(guò)分拆業(yè)務(wù)融資的方式，進(jìn)一步加強(qiáng)了手中的現(xiàn)金流。

　　目前已完成“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型的恒大，旗下?lián)碛?大產(chǎn)業(yè)、4個(gè)上市平臺(tái)，其中房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等產(chǎn)業(yè)未來(lái)會(huì)陸續(xù)分拆上市，屆時(shí)恒大將進(jìn)一步增強(qiáng)現(xiàn)金流、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　恒大憑借積極的動(dòng)作、強(qiáng)大的土地儲(chǔ)備和多元化產(chǎn)業(yè)，降負(fù)債已經(jīng)取得一定成績(jī)，加上“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略的持續(xù)深入推進(jìn)，逐漸企穩(wěn)。