近期各部委和各個城市住房租賃新政頻繁發(fā)布，發(fā)展住房租賃市場已成為熱點(diǎn)大中城市的共識，中國房地產(chǎn)市場正在迎來租賃時代。A股市場住房租賃相關(guān)個股也漲勢迅猛，目前哪些住房租賃政策已經(jīng)發(fā)布？對于相關(guān)公司和房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生怎樣的影響？本文將一一梳理。

　　多部委重磅政策拋磚引玉 激起住房租賃市場千層浪

　　>> 關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知(7月20日)

　　《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

　　《通知》要求各地加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，針對租賃企業(yè)回款慢等特點(diǎn)，鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案等。

　　>> 利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案(8月28日)

　　國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

　　試點(diǎn)方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

　　正是這兩大政策的出臺，奠定了房地產(chǎn)政策租售并舉的新動向，政策也劃定了首批開展租賃住房試點(diǎn)的城市。在部委政策出臺之后，多個城市也陸續(xù)出臺了相關(guān)住房租賃政策。

　　多地住房租賃政策密集下發(fā) 房地產(chǎn)市場迎租賃時代

　　30日杭州發(fā)布住房租賃新政標(biāo)志著除廣東肇慶外，11個租賃試點(diǎn)城市已全部發(fā)布方案。

　　杭州《方案》指出，將加大公租房供應(yīng)力度，未來3年，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少于8萬套。此外，將增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃，2017年9月底前，推出人才專項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房。

　　除杭州外，近期北京、深圳、武漢、杭州、南京等多個城市均出臺住房租賃新政。

　　8月17日獲悉，北京近日就《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》征求意見，《通知》提出，承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。

　　8月18日，南京市公布了住房租賃試點(diǎn)工作方案。根據(jù)方案，南京未來建設(shè)或籌集的租賃性住房將不低于50萬平方米，將培育一批國有、混合所有及民營等多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，其中，2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家。同時，鼓勵民營和混合所有制企業(yè)開展住房規(guī)?；赓U服務(wù)，2017年民營和混合所有制試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，到2020年底不少于10家。

　　8月28日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會牽頭制定了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》(征求意見稿)及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見稿)?，F(xiàn)公開征求社會公眾意見。《實(shí)施意見》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實(shí)現(xiàn)城市居民住有所居的目標(biāo)。

　　8月29日獲悉，武漢近日印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，明確由武漢地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城投集團(tuán)、武漢地鐵集團(tuán)和武漢碧水集團(tuán)等市屬國有企業(yè)組建5家公司，成為武漢市第一批國有住房租賃平臺。

　　8月30日，杭州正式發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》(簡稱《試點(diǎn)方案》)。《試點(diǎn)方案》包括總體要求、工作措施、保障措施，明確了培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)思想和基本目標(biāo)，從5個方面提出了19條措施，確保試點(diǎn)工作有序推進(jìn)。

　　業(yè)內(nèi)人士怎么看？哪些上市公司饗政策紅利？

　　海通證券(600837) 數(shù)據(jù)顯示，從目前看，中國主要城市的房價租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍，但按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房價租金比在16.7倍-25倍之間為健康區(qū)間，也就是說超過25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示，中國大部分地區(qū)的房價都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域。

　　中銀國際報告指出，在房地產(chǎn)市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場發(fā)展，根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產(chǎn)市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。

　　首創(chuàng)證券認(rèn)為，從市場主體來看，進(jìn)入租賃業(yè)規(guī)范、快速發(fā)展的規(guī)模時代，機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)或取得超預(yù)期的政策支持。(1)保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)豐富的龍頭房企或國有企業(yè)在政策紅利下或率先實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。(2)龍頭房企在巨大的存量項(xiàng)目和增量資源獲取上具有顯著 優(yōu)勢，傳統(tǒng)和新興模式的盈利兌現(xiàn)依然依托不動產(chǎn)的數(shù)量規(guī)模。(3)外部盈利模式的嫁接目前來看同資產(chǎn)管理高度相關(guān)，社區(qū)服務(wù)的進(jìn)一步升級預(yù)期成為提升收入增長點(diǎn)的突破口。

　　資本市場的反應(yīng)也很敏銳，涉及房地產(chǎn)中介、營銷業(yè)務(wù)的世聯(lián)行(002285) 、三六五網(wǎng)(300295) 、國創(chuàng)高新(002377) 、昆百大A(000560)、全新好(000007)等公司迅速被歸入“住房租賃概念股”并趨于活躍。梳理相關(guān)公司業(yè)績，其住房租賃板塊的當(dāng)前貢獻(xiàn)較為有限，股價上漲更多應(yīng)出于資金對未來前景的預(yù)判。

　　以世聯(lián)行為例，據(jù)公司7月15日發(fā)布的半年報業(yè)績預(yù)告修正公告，將今年上半年業(yè)績預(yù)增幅度由0%至30%上修為30%至50%，預(yù)計盈利26356.33萬至30411.15萬元。世聯(lián)行指出，公司互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，金融業(yè)務(wù)的業(yè)績情況好于預(yù)期是本次業(yè)績預(yù)測上修的主要原因。

　　據(jù)了解，世聯(lián)行旗下長租公寓品牌為紅璞公寓，目前主要在廣州、武漢、杭州等城市開展。據(jù)世聯(lián)行2016年年報，公司的紅璞公寓簽約超過2萬間，2017年的簽約目標(biāo)是10萬間。但同時，世聯(lián)行的年報也指出，公寓出租業(yè)務(wù)預(yù)計在運(yùn)營第三年起將逐步實(shí)現(xiàn)盈利。

　　在今年3月底的業(yè)績說明會上，世聯(lián)行董事長陳勁松在談及長租公寓業(yè)務(wù)時也表示，當(dāng)前仍處于區(qū)域探索期和碎片整合期，在這個未來的“萬億級市場”，紅璞的目標(biāo)是100萬間，這是一個長期的投入過程，并不著急盈利。

　　相比世聯(lián)行，三六五網(wǎng)的上半年業(yè)績增速則稍顯落后，公司預(yù)告的凈利潤為4670.85萬至5838.56萬元，較去年同期下降20%至持平。三六五網(wǎng)表示，上半年，由于史上最嚴(yán)調(diào)控政策的持續(xù)，下游房地產(chǎn)市場景氣情況顯著低于去年同期，公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷業(yè)務(wù)受此影響，同比出現(xiàn)下滑。不過，公司的金融服務(wù)業(yè)務(wù)尤其是基于存量房交易場景的互聯(lián)網(wǎng)小貸業(yè)務(wù)增長迅速。