亞中物流資產(chǎn)注入，提升上市公司盈利能力

　　公司原主業(yè)為有色金屬采選業(yè)，15年?duì)I業(yè)收入3，767.91萬(wàn)元，同比下降22.80%，扣非后歸母凈利潤(rùn)-1.96億元。16年12月，公司擬以全部資產(chǎn)及負(fù)債與亞中物流100%股權(quán)的等值部分進(jìn)行置換，差額部分41.6億元由公司發(fā)行3.29億股向廣匯集團(tuán)、西安龍達(dá)和廣匯化建購(gòu)買，發(fā)行價(jià)格12.64元/股。目前公司已完成借殼上市和配套募集資金，廣匯集團(tuán)成為公司控股股東。亞中物流營(yíng)業(yè)收入和毛利主要來(lái)自物流園經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，16年上半年毛利1.88億元，其中96.78%來(lái)自物流園經(jīng)營(yíng)。

　　升級(jí)自持物業(yè)提高租金水平，管理輸出實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)

　　公司物流園經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)分為自持和租賃兩種模式。自持物業(yè)美居物流園于03年開始運(yùn)營(yíng)，總建筑面積約68.21萬(wàn)平方米，擁有11棟商業(yè)樓棟，其租金收入占物流園經(jīng)營(yíng)收入比例超過(guò)85%。K、L座改造工程于16年12月進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，預(yù)計(jì)18年平均日租金同比增長(zhǎng)20%，實(shí)際出租面積同比增長(zhǎng)8.59%。通過(guò)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)，公司積累了豐富的商業(yè)物業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，便于管理輸出和實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)。

　　配套募資14億元，打造綜合物流基地和O2O社區(qū)平臺(tái)

　　此次資產(chǎn)重組配套募集資金不超過(guò)14億元，發(fā)行價(jià)格13.46元/股，發(fā)行數(shù)量為1.04億股。其中7億元擬投入烏魯木齊北站綜合物流基地項(xiàng)目，進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)每年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4，612萬(wàn)元；1億元擬投入社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)綜合服務(wù)平臺(tái)，成熟后預(yù)計(jì)每年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)798.30萬(wàn)元；6億元擬用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還金融機(jī)構(gòu)借款，預(yù)計(jì)將減少年財(cái)務(wù)費(fèi)用5，400萬(wàn)元，同時(shí)降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　美居物流園改造后日租金和出租面積增長(zhǎng)是看點(diǎn)

　　預(yù)計(jì)17-19年，公司歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)分別為3.48億元、5.01億元和5.66億元，同比增速分別為41.05%、43.94%和13.03%。對(duì)應(yīng)當(dāng)前收盤價(jià)，17-19年P(guān)E分別為18.76倍、13.03倍和11.53倍。預(yù)計(jì)美居物

　　流園K、L座改造完成后，將帶來(lái)日租金和實(shí)際出租面積的增長(zhǎng)；一龍歌林和蜀信公司地產(chǎn)項(xiàng)目有望貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)；“一帶一路”背景下烏魯木齊北站綜合物流基地項(xiàng)目建設(shè)及發(fā)展值得期待。首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。