羅康瑞又賣項(xiàng)目了，這次賣的還是上海瑞虹新城項(xiàng)目。

　　6月26日晚間，瑞安房地產(chǎn)發(fā)公告稱，公司間接全資附屬虹得投資有限公司，將向由大悅城間接持有50%股權(quán)的曉盛有限公司轉(zhuǎn)讓彩橋控股有限公司全部股權(quán)的50%，初始對(duì)價(jià)為人民幣45.89億元。

　　交易完成后，虹得投資透過(guò)項(xiàng)目公司上海瑞虹新城有限公司繼續(xù)持有合作投資組合49.5%權(quán)益，曉盛透過(guò)項(xiàng)目公司持有合作投資組合49.5%權(quán)益，剩余1%權(quán)益由上海虹房(集團(tuán))有限公司。

　　據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，瑞房此次出售的合作投資組合為瑞虹新城項(xiàng)目的兩幅地塊(即第1號(hào)及第7號(hào)地塊)的土地使用權(quán)，占地面積為72,856.7平方米，位于上海市虹口區(qū)嘉興路及新港路街道129及130街坊。

　　其中，第1號(hào)地塊總建筑面積為11萬(wàn)平方米，住宅占10.9萬(wàn)平方米，零售占1000平方米，地塊已于2017年完成拆遷，將發(fā)展為高級(jí)公寓住宅。第7號(hào)地塊總建筑面積15.9萬(wàn)平方米，住宅占15.8萬(wàn)平方米，零售占1000平方米，截至2017年12月31日已有98%簽署拆遷協(xié)議，預(yù)計(jì)2018年完成拆遷。

　　瑞房急于將兩塊即將進(jìn)入開發(fā)期并很快可以產(chǎn)生銷售收益的地塊出售目的在于還債。瑞房表示，其擬將交易的所得款項(xiàng)用作償還短期內(nèi)即將到期的境外債務(wù)及用作集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

　　公告顯示，本次交易預(yù)計(jì)將產(chǎn)生處置收益人民幣16.89億元，不包括對(duì)瑞房剩余權(quán)益物業(yè)重估的任何影響，且于扣除稅項(xiàng)及交易成本后，所得凈現(xiàn)金流總額約為人民幣42.65億元。

　　自2015年起，瑞房就開始采取“輕資產(chǎn)”策略，賣項(xiàng)目已經(jīng)成為常態(tài)，作為瑞房旗下的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，瑞虹新城項(xiàng)目此前已先后兩次被出售。

　　2017年8月，瑞房宣布與國(guó)泰君安(601211,股吧)、虹房組建平臺(tái)公司，收購(gòu)瑞虹新城第167號(hào)地塊，瑞房、國(guó)泰君安、虹房分別持平臺(tái)公司49%、31%、20%股權(quán)。同年12月，瑞房再將瑞虹新城月亮灣(第3號(hào)地塊)、星星堂(第6號(hào)地塊)、瑞虹坊3區(qū)(購(gòu)物商場(chǎng)二期)及太陽(yáng)宮(第10號(hào)地塊)的49.5%權(quán)益售予中國(guó)人壽(601628,股吧)。

　　如瑞房所言，輕資產(chǎn)策略第一步是出售成熟商業(yè)資產(chǎn)，回籠資金，降低負(fù)債；第二步是締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，使資金來(lái)源多元化，以較低資本開支和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)參與新項(xiàng)目。中國(guó)人壽和中糧集團(tuán)都與瑞房締結(jié)了戰(zhàn)略合作。

　　值得關(guān)注的是，相繼出售給中國(guó)人壽和大悅城的瑞虹新城部分地塊，都不再并入瑞房的財(cái)務(wù)報(bào)表。而此次售予大悅城部分的資產(chǎn)，是太平橋項(xiàng)目外，瑞房手上第二筆最好的住宅資產(chǎn)。

　　年報(bào)顯示，截至2017年12月31日，瑞房在上海共持有太平橋項(xiàng)目、創(chuàng)智天地、新景灣項(xiàng)目、虹橋天地、瑞虹新城五個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)智天地，新景灣項(xiàng)目，虹橋天地已無(wú)可售住宅，太平橋則仍有21.5萬(wàn)平方米。

　　而瑞虹新城可售住宅部分包括了上述第1號(hào)及第7號(hào)地塊共26.7萬(wàn)平方米，以及悅庭(第2號(hào)地塊)的4.8萬(wàn)平方米、供日后發(fā)展物業(yè)的8.3萬(wàn)平方米。

　　過(guò)去2017年，瑞虹新城6至7期住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10.13萬(wàn)/平方米。按此價(jià)格推算，第1號(hào)及第7號(hào)地塊可售住宅貨值超過(guò)270億元。

　　值得一提的是，瑞虹新城項(xiàng)目是瑞房近兩年銷售貢獻(xiàn)最大的項(xiàng)目，占比近半。2016年，該項(xiàng)目住宅銷售73.24億元，占總住宅物業(yè)銷售額的44.93%；2017年，該項(xiàng)目住宅銷售45.29億元，占總住宅物業(yè)銷售額的52.2%。

　　雖然瑞房一貫的銷售規(guī)模都包括傳統(tǒng)銷售物業(yè)以及其他處置資產(chǎn)兩部分，但此番出售給大悅城且無(wú)法并表的資產(chǎn)，無(wú)疑仍將對(duì)瑞房未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)帶來(lái)比較大的影響。

　　當(dāng)然，考慮到兩地塊前期巨大的拆遷成本，出售對(duì)瑞房整體的負(fù)債率表現(xiàn)也將產(chǎn)生一定幫助。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，截至2017年12月31日，第1號(hào)地塊已支付拆遷費(fèi)用47.3億元，預(yù)計(jì)未付5.77億元，第7號(hào)地塊已支付拆遷費(fèi)用41.64億元，預(yù)計(jì)未付3.31億元，總計(jì)98.02億元。

　　魚與熊掌不可得兼，為了加快周轉(zhuǎn)率和降低負(fù)債率，瑞房正在“斷臂求生”。2015年之后，羅康瑞一直都是這么做。