來源：北京商報(bào)

　　上市公司賣房回籠資金并非稀罕事，但以低于市價(jià)的價(jià)格將房子賣給控股股東就有些不太正常了。金智科技(002090,股吧)6月28日公告稱，擬將位于北京的4套房產(chǎn)賣給公司控股股東，均價(jià)6萬元/平方米。然而，北京商報(bào)記者通過咨詢不同房產(chǎn)中介工作人員后獲悉，金智科技此次擬售房產(chǎn)目前的市場單價(jià)即便是最低價(jià)格也在7萬元/平方米左右。而在業(yè)內(nèi)人士看來，金智科技此次向控股股東打折出售房產(chǎn)似乎存在利益輸送的嫌疑。

　　控股股東欲接盤

　　公告顯示，金智科技此次擬出售的4套房產(chǎn)為北京市西城區(qū)蓮花池東路甲5號(hào)院1號(hào)樓15層1單元1505、1506、1507、1508商品房。金智科技介紹稱，該四套房產(chǎn)為公司于2009年在北京購置，總面積為551.36平方米。具體來看，其中兩套房產(chǎn)面積在120平方米以上，另外兩套房產(chǎn)則在140平方米以上。金智科技表示，公司擬以3308.16萬元的價(jià)格將上述房產(chǎn)出售給江蘇金智集團(tuán)有限公司(以下簡稱“金智集團(tuán)”)，此次交易的成交均價(jià)為6萬元/平方米。

　　需要指出的是，此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。金智集團(tuán)為金智科技的控股股東，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，金智集團(tuán)持有金智科技8833.387萬股股份，占公司總股本的37.15%。因本次關(guān)聯(lián)交易金額在300萬元以上，且超過金智科技2017年度經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的0.5%以上并未超過2017年度經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)的5%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，金智科技此次交易需提交董事會(huì)審議，但不需要提交公司股東大會(huì)批準(zhǔn)。

　　金智科技同日發(fā)布公告稱，6月27日上午，公司召開的第六屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議結(jié)果顯示，公司關(guān)于出售北京房產(chǎn)的議案獲得董事會(huì)審議通過。根據(jù)相關(guān)交易協(xié)議，金智集團(tuán)應(yīng)于2018年6月30日前一次性向金智科技付清房款，金智科技則應(yīng)于2018年6月30日前向金智集團(tuán)交房。

　　北京商報(bào)記者查閱金智科技招股書后發(fā)現(xiàn)，公司控股股東自上市以來未曾發(fā)生過變更。上市之初，金智集團(tuán)的名稱為南京金智創(chuàng)業(yè)投資有限公司，2014年，公司控股股東更名并將注冊(cè)資本、經(jīng)營范圍、股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)也做了相應(yīng)變更。資料顯示，金智集團(tuán)成立于2005年，經(jīng)營范圍為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資與管理、風(fēng)險(xiǎn)投資、實(shí)業(yè)投資；企業(yè)收購與兼并等。經(jīng)審計(jì)，金智集團(tuán)2017年末資產(chǎn)總額547394萬元，凈資產(chǎn)225450萬元；2017年度營業(yè)收入316751萬元，凈利潤18730萬元。

　　看似溢價(jià)實(shí)則折價(jià)

　　實(shí)際上，從評(píng)估基準(zhǔn)日標(biāo)的賬面價(jià)值來看，金智科技此次交易價(jià)格溢價(jià)并不低。數(shù)據(jù)顯示，以2017年12月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估，金智科技此次交易標(biāo)的的估價(jià)結(jié)果為，被評(píng)估房產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日申報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)賬面價(jià)值為403.03萬元，評(píng)估價(jià)值為3291.07萬元，增值額為2888.04萬元，增值率為716.57%，其中，房產(chǎn)評(píng)估均價(jià)約為59690元/平方米。對(duì)于此次交易價(jià)格與賬面值差異較大的原因，金智科技表示，主要是公司購買該房產(chǎn)時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)整體房價(jià)水平較低，公司持有房產(chǎn)期間北京房價(jià)上漲較多。

　　另外，對(duì)于定價(jià)的依據(jù)，金智科技表示是根據(jù)江蘇中企華中天資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的《江蘇金智科技股份有限公司擬資產(chǎn)出售涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(蘇中資評(píng)報(bào)字(2018)第4053號(hào)) 的評(píng)估結(jié)果，并參考周邊區(qū)域同類可比房屋市場售價(jià)，經(jīng)交易雙方協(xié)商確定。

　　雖然金智科技此次交易價(jià)格較標(biāo)的賬面價(jià)值溢價(jià)并不低，不過，相較于目前市場價(jià)格而言，金智科技則屬于折價(jià)出售。因此，該交易價(jià)格的公允性也引起市場的關(guān)注。

　　北京商報(bào)記者通過查詢某房產(chǎn)中介官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，金智科技擬售小區(qū)的銷售均價(jià)在10萬元/平方米以上。北京商報(bào)記者分別以買賣房人員的身份致電該房產(chǎn)中介不同的工作人員，粗略了解了西城區(qū)蓮花池東路甲5號(hào)院1號(hào)樓目前正在出售的相關(guān)房源的價(jià)格以及可報(bào)價(jià)的范圍后發(fā)現(xiàn)，目前正在出售的蓮花池東路甲5號(hào)院1號(hào)樓的房源價(jià)格普遍高于6萬元/平方米。

　　一名中介人員向北京商報(bào)記者介紹稱，目前網(wǎng)上掛出的蓮花池東路甲5號(hào)院1號(hào)樓共有4套房正在出售，其中3套滿五房源中，最低的價(jià)格為6.9萬元/平方米左右，最高的為8.5萬元/平方米左右。另外有一套滿五唯一的房源掛牌價(jià)格為9.3萬元/平方米左右。

　　另一名中介工作人員則告訴北京商報(bào)記者，有一整層的房源正在出售，因?yàn)橄嚓P(guān)手續(xù)并未辦妥只公開掛出了兩套。該工作人員通過微信以圖片的形式向北京商報(bào)記者發(fā)送了1號(hào)樓目前正在出售的房源。其中，該工作人員介紹稱，有一整層的房源正在出售，因?yàn)閮?nèi)部已經(jīng)打通，所以價(jià)格壓得相對(duì)較低。北京商報(bào)記者通過該中介發(fā)送的圖片發(fā)現(xiàn)，該樓層的房源單價(jià)均在7.2萬元/平方米以上。

　　此外，還有一位中介工作人員表示，蓮花池東路甲5號(hào)院1號(hào)樓的房源銷售報(bào)價(jià)單價(jià)可在8、9萬元左右。不難看出，目前的蓮花池東路甲5號(hào)院1號(hào)樓正在出售的房源的最低單價(jià)也要高于金智科技此次售房的單價(jià)。

　　被質(zhì)疑利益輸送

　　提及此次交易的初衷，金智科技表示是為進(jìn)一步盤活公司存量資產(chǎn)，降低異地管理維護(hù)成本，提高資產(chǎn)運(yùn)營效率，控制銀行借款規(guī)模和財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末金智科技的短期借款約為5.87億元，2016年末的短期借款則約為6億元。

　　從公告來看，此次交易將給公司帶來近2000萬元的最終收益。公告顯示，根據(jù)金智科技財(cái)務(wù)部門初步測算，此次交易扣除賬面凈值、各類稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)后，預(yù)計(jì)將使金智科技2018年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤增加約1973萬元(最終以審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)確認(rèn)后的結(jié)果為準(zhǔn))，約占公司2017年經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤的12.85%。據(jù)悉，2016年上半年，金智科技實(shí)現(xiàn)的歸屬凈利潤約為7746萬元，該次交易最終收益額占25%左右。

　　據(jù)了解，金智科技2006年上市時(shí)的主營業(yè)務(wù)為電力自動(dòng)化及高校信息化兩大業(yè)務(wù)，同時(shí)從事IT服務(wù)業(yè)務(wù)。2009年金智科技不再將高校信息化業(yè)務(wù)作為主營業(yè)務(wù)發(fā)展。此后，金智科技開始開拓新能源領(lǐng)域的投資運(yùn)營業(yè)務(wù)。目前，金智科技主要圍繞智慧能源(600869,股吧)(4.640, -0.05, -1.07%)、智慧城市兩大業(yè)務(wù)板塊開展主營業(yè)務(wù)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年金智科技實(shí)現(xiàn)的歸屬凈利潤同比增長逾四成，不過，今年一季度，金智科技實(shí)現(xiàn)的歸屬凈利潤則同比下滑近40%。

　　在一位不愿具名的券商人士看來，比照目前的市場價(jià)格，公司的上述交易價(jià)格難免會(huì)讓市場產(chǎn)生其中是否存在利益輸送的質(zhì)疑。“對(duì)于上市公司而言，出售房產(chǎn)的價(jià)格肯定是越高越好，能最大化地實(shí)現(xiàn)投資收益，但目前接盤的是控股股東，而且出售的價(jià)格比市價(jià)要便宜，難免會(huì)引發(fā)投資者質(zhì)疑。”該券商人士如是說。

　　北京商報(bào)記者 崔啟斌 高萍/文 王飛/制表

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