從2012年的96億元到2017年突破1000億元，旭輝從未掩飾過(guò)自身對(duì)規(guī)模的追求。剛踏進(jìn)千億房企的門(mén)檻，便立馬宣稱(chēng)再用五年時(shí)間進(jìn)入行業(yè)TOP8，規(guī)模至少達(dá)到3000億。去年旭輝全年的銷(xiāo)售額排名18，距離行業(yè)前八還要躍過(guò)十家房企。從深耕一二線到“押寶”二三線瘋狂拿地，旭輝似乎從沒(méi)露怯。從2016年旭輝上海銷(xiāo)售額過(guò)百億，但2017年業(yè)績(jī)滑落上海多個(gè)項(xiàng)目未拿到預(yù)售證，規(guī)模壓力之下扭頭轉(zhuǎn)向三四線城市，在一些房企想拿地又不敢拿地的猶豫時(shí)刻，2018年上半年旭輝拿地金額一舉超過(guò)恒大，排列行業(yè)第七，逆勢(shì)增加土儲(chǔ)更像是一場(chǎng)豪賭，沖刺3000億的規(guī)模目標(biāo)仍存不確定性。

　　只用六年，旭輝便實(shí)現(xiàn)從百億到千億的進(jìn)階，業(yè)績(jī)指標(biāo)出眾。特別是2017年旭輝驟然提速，業(yè)績(jī)近乎翻倍，從2016年的530億翻至2017年的1040億，規(guī)模大漲96%，總算及時(shí)踏進(jìn)了千億俱樂(lè)部。而與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅上漲相映成趣的，是旭輝一直以來(lái)迅猛的囤地節(jié)奏。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，規(guī)?；蔀槠膊婚_(kāi)的情結(jié)，房企在業(yè)績(jī)競(jìng)賽中加速奔跑，與此同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大。

　　在2017年國(guó)內(nèi)銀根收緊，諸多政策限制下，旭輝拿地的速度也沒(méi)有絲毫放緩，業(yè)績(jī)?nèi)猿霈F(xiàn)雙倍增長(zhǎng)。從百億到千億再望向三千億，旭輝的戰(zhàn)略是2018年達(dá)到1400億的目標(biāo)，2021年進(jìn)入行業(yè)Top8，未來(lái)維持在50%的復(fù)合增長(zhǎng)率。進(jìn)入行業(yè)TOP8意味著，起碼要沖刺3000億的規(guī)模。過(guò)去旭輝的復(fù)合增長(zhǎng)率基本保持在40%到50%左右，若要實(shí)現(xiàn)3000億的目標(biāo)，意味著未來(lái)5年要連續(xù)保持復(fù)合增長(zhǎng)率50%以上。

　　雖然旭輝2018有可供銷(xiāo)售貨值約2500億，不出意外按照60%的銷(xiāo)售去化率計(jì)算，基本可以完成1400億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但之后幾年，旭輝想要想要保持高速增長(zhǎng)，不僅要有足夠的土地儲(chǔ)備，還要保持高速的復(fù)合增長(zhǎng)率，最后都指向了至關(guān)重要的拿地環(huán)節(jié)。現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備排名就是幾年后的房企銷(xiāo)售額排名，土地儲(chǔ)備無(wú)疑成為衡量房企的重要指標(biāo)。

　　旭輝“押寶”布局三四線

　　過(guò)去一兩年，在熱點(diǎn)一二線城市的嚴(yán)厲調(diào)控下，三四線城市寬松的信貸政策以及棚改貨幣化安置的推進(jìn)，令很多品牌房企開(kāi)始下沉到三四線城市。隨著規(guī)模的擴(kuò)大，旭輝的布局戰(zhàn)略也開(kāi)始發(fā)生變化，從過(guò)去高度聚集在一二線城市，如今向外延伸到強(qiáng)二三線甚至四線城市。

　　而首次躋身千億俱樂(lè)部的旭輝在2017年明顯擴(kuò)大了戰(zhàn)略半徑，這家在過(guò)去宣稱(chēng)主要深耕一二線城市的閩系房企，在2017年進(jìn)入18座城市，布局城市超過(guò)40個(gè)，其中包含了數(shù)個(gè)一線城市周邊的二三線城市。

　　此前，旭輝布局的一線城市主要布局的一線城市是上海和北京，尤其在2016年大本營(yíng)上海和北京為其貢獻(xiàn)了不小的業(yè)績(jī)。年報(bào)顯示，2016年旭輝在上海區(qū)域銷(xiāo)售額達(dá)到102億元，是旭輝歷史上首個(gè)過(guò)百億的城市。但2017年旭輝上海和北京的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想，反而杭州、合肥、蘇州等二三線公司超越了上海，躍巨前三。旭輝在一線城市面臨的困境，很大程度上受到限售限價(jià)政策的影響，2017年旭輝在上海有多個(gè)項(xiàng)目未拿到預(yù)售證，加之拿地難度驟增，此背景下使得旭輝加速向上海周邊如嘉興、太倉(cāng)、平湖、昆山、南通、湖州等城市擴(kuò)散。布局重點(diǎn)在環(huán)渤海、華南、長(zhǎng)三角以及中西部。

　　在旭輝看來(lái)，“2018年將是調(diào)控到最好條件的一年”，似乎異常篤定的看好樓市，或者更準(zhǔn)確的說(shuō)是看好自己的布局。從一線城市的布局重心轉(zhuǎn)向重二三線甚至四線城市的布局，看似均衡的布局其實(shí)更像是一場(chǎng)“豪賭”。比如在二三線城市布局分量的加重，又比如參與很多和政府合作的舊城改造、棚戶(hù)區(qū)改造，看重存量市場(chǎng)背后，除了通過(guò)這種方式拿地成本低，更是瞄準(zhǔn)了棚戶(hù)區(qū)改造背后的銷(xiāo)售市場(chǎng)。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015-2017年的棚改目標(biāo)是1800萬(wàn)套，并順利完成，2018年-2020年的目標(biāo)為1500萬(wàn)套。由于較大規(guī)模的棚戶(hù)改造釋放出了大量的購(gòu)房需求，貨幣化安置增強(qiáng)了其購(gòu)買(mǎi)力，因此二三線城市出現(xiàn)了一批有需求又有購(gòu)買(mǎi)力的人群。不只是旭輝，碧桂園、萬(wàn)科、中海等比較大的房企都開(kāi)始下沉到三四線城市，房企的規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)似乎由一線轉(zhuǎn)移到了二三線城市。

　　拿地提速，不測(cè)成本

　　加快步伐的旭輝，主要的表現(xiàn)便是“攻城略地”加大土儲(chǔ)，為此旭輝展開(kāi)多元化拿地策略，土拍、并購(gòu)、合作等納儲(chǔ)動(dòng)作此起彼伏。在旭輝副總裁陳東彪“沒(méi)地就是沒(méi)地位”的理念下，旭輝的拿地節(jié)奏越來(lái)越快，可謂異常瘋狂。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，旭輝、中南等房企在二三線城市瘋狂拿地，為了盡快的拿到地，竟然“不測(cè)算成本”就直接拿地，3000億規(guī)模目標(biāo)壓力之下，旭輝顯得非常急迫。而這似乎與旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中一貫強(qiáng)調(diào)的“節(jié)制、理性、不拿錯(cuò)地、不拿貴地”的策略相矛盾。

　　其實(shí)，這一幕似曾相識(shí)，2015年、2016年眾多房企為了在上海拿到地塊，時(shí)常陷入價(jià)格戰(zhàn)，即便樓板價(jià)已經(jīng)高于附近的房?jī)r(jià)，不顧成本也決然要拍下地塊，這也是為何當(dāng)初上海頻出地王的原因，然而今天回頭看，當(dāng)時(shí)重金砸下的地塊，有些至今仍未開(kāi)發(fā)。

　　假如旭輝真的“不測(cè)成本”拿地，或許存在賭的成分，賭未來(lái)不可能有風(fēng)險(xiǎn)。目前旭輝舊改、棚改等拿地比較便宜，類(lèi)似一些省會(huì)二線城市，樓板價(jià)可能僅僅2000元/平多一點(diǎn)，而考慮到只要未來(lái)一萬(wàn)以?xún)?nèi)的售價(jià)，基本上輸不掉。

　　而旭輝土地儲(chǔ)備的增加，來(lái)源于城市布局的擴(kuò)大。年報(bào)顯示，2017年旭輝收購(gòu)了78幅地塊，新增面積1320萬(wàn)平方米，新增貨值達(dá)3000億元。而根據(jù)旭輝總裁林峰透露，截至2017年，旭輝的土地儲(chǔ)備面積約為3100萬(wàn)平方米，而截至2018年2月，加上新收購(gòu)及舊城改造尚待掛牌項(xiàng)目，旭輝土地儲(chǔ)備約為5100萬(wàn)平方米。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-6月，旭輝拿地金額用了367億元，排名位列行業(yè)第七，甚至超過(guò)了中國(guó)恒大的299億元。碧桂園、萬(wàn)科、保利摘得上半年冠亞季軍，可以看出龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，而旭輝也是力度很大。

　　值得注意的是，較高的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占比，是旭輝區(qū)別于其他房企的最大特點(diǎn)，合作和并購(gòu)項(xiàng)目曾占有旭輝總土儲(chǔ)近半，如今它將新增“城市更新”這一模式，其參與舊城改造的項(xiàng)目激增。

　　2017年8月10日，旭輝曾與太原市尖草坪區(qū)政府就三給區(qū)綜合改造簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，由此正式進(jìn)入太原市。這是旭輝第一次操盤(pán)舊改，項(xiàng)目約4000畝地，總建筑面積1000萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史之最。

　　2018年1月初，旭輝以15.2億收購(gòu)青島銀盛泰房產(chǎn)50%股權(quán)，一次性獲得約167萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

　　2018年3月3日，旭輝集團(tuán)與貴陽(yáng)市白云區(qū)人民政府簽訂合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，旭輝將拿下白云區(qū)城市三變青龍路片區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，土地面積約53萬(wàn)平米。僅通過(guò)收購(gòu)和參與城市更新，今年以來(lái)旭輝新增土儲(chǔ)至少為360萬(wàn)平方米。旭輝接連在貴州、太原拿下舊改項(xiàng)目，通過(guò)舊改獲得大量土儲(chǔ)，但舊改項(xiàng)目資金沉淀時(shí)間較長(zhǎng)，此前就不乏房企因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題，面臨半途退場(chǎng)的境況。

　　激進(jìn)模式下盈利能力堪憂

　　值得關(guān)注的是，雖然旭輝近年來(lái)規(guī)模獲得了顯著提升，但其利潤(rùn)表現(xiàn)卻并不盡如人意。

　　在看似風(fēng)光的黑馬光環(huán)背后，有關(guān)負(fù)債、盈利等問(wèn)題仍然擺在旭輝面前。年報(bào)顯示，2014–2017年，旭輝的營(yíng)收從161.8億元、182.3億元、222.2億元增加到318.2億元，但其凈利潤(rùn)僅從18.61億元、20.95億元、28.24億元增加到40.82億元。

　　實(shí)際上，旭輝一直以來(lái)采取的合作模式和其自身的盈利能力拖累其利潤(rùn)表現(xiàn)。年報(bào)顯示，2015年以來(lái)，旭輝應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)業(yè)績(jī)和應(yīng)占聯(lián)營(yíng)企業(yè)業(yè)績(jī)?yōu)樾褫x凈利潤(rùn)的提升貢獻(xiàn)了越來(lái)越高的比重，特別是應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)業(yè)績(jī)一路從2015年的2.06億元提升到了2016年的10.07億元再到今年上半年的12.04億元。

　　換言之，以合作的方式換來(lái)了規(guī)模的快速增長(zhǎng)，但自身的盈利水平卻一直沒(méi)有提升，相當(dāng)于“一直在替別人打工”。 而自2014年以來(lái)，旭輝的資產(chǎn)負(fù)債率也一直在上升，2016年一度達(dá)到80.47%，2017年略微降低至77.43%。值得注意的是，旭輝控股為增強(qiáng)股本，引入戰(zhàn)略投資者，合共集資超過(guò)24.2億港元。中國(guó)平安(601318,股吧)戰(zhàn)略持有旭輝9.9%股份，成為公司的第二大股東。

　　在旭輝看來(lái)，2018年是并購(gòu)整合的爆發(fā)年。旭輝控股主席林中曾在解讀2017年年報(bào)時(shí)指出，2018年旭輝全年拿地金額不會(huì)低于全年銷(xiāo)售金額的50%，這意味著旭輝的重心仍放在不余遺力的拿地上。實(shí)際上，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2018年房企的融資環(huán)境相對(duì)緊張，大多數(shù)的房企日子會(huì)不好過(guò)，而旭輝也是如此。這也是為什么旭輝在2017年引入中國(guó)平安，以此集資24.2億港元。

　　但顯然旭輝在二三線拿地“押寶”，存在著隱患。西安、長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市陸續(xù)推出加強(qiáng)樓市調(diào)控的政策，加之住建部等七部委重拳出擊對(duì)京、滬、廣、深等30個(gè)城市啟動(dòng)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)享調(diào)查，這一切使得地產(chǎn)股的焦慮開(kāi)始蔓延，包括旭輝。一系列的消息之下，6月26日，地產(chǎn)股集體暴跌，旭輝控股下跌7.91%。

　　對(duì)于瞄準(zhǔn)棚戶(hù)改造的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦誤判形勢(shì)可能會(huì)被一批老破舊的二手房套牢，而旭輝“豪賭”下的規(guī)模爭(zhēng)奪戰(zhàn)略也許要落空。