1月16日，【泰禾集團(000732)、股吧】（000732）股份有限公司(以下簡稱“泰禾集團”)股東泰禾投資集團有限公司向東興證券質(zhì)押305萬股，用于補充質(zhì)押。此前泰禾集團已經(jīng)公告轉(zhuǎn)讓3家子公司交易對價為6.35億。

　　在“房住不炒”的背景下，房企資金壓力愈發(fā)明顯，如何走出寒冬已成為多數(shù)房企當今面臨的首要問題。

　　股權100%質(zhì)押凸顯融資壓力

　　根據(jù)泰禾集團公告，本次大股東質(zhì)押股份數(shù)為305萬股，占其所持公司股份的0.5%。質(zhì)押期限為2019年1月15日至辦理解除質(zhì)押手續(xù)為止。截至本公告日，泰禾投資累計質(zhì)押的股份數(shù)為6.09億股，占公司總股本的48.97%，占其所持有股份的100%。

　　截止2018年三季報，泰禾集團的主要股東包括泰禾投資集團有限公司、葉荔、福建智恒達實業(yè)有限公司、中央?yún)R金、黃敏以及部分金融產(chǎn)品等。其中，泰禾投資集團的實際控制人黃其森和其配偶葉荔以及妹妹黃敏同為一致行動人關系，三人合計持股高達62.54%，而根據(jù)萬 得資訊數(shù)據(jù)顯示，三位(以下簡稱“控股股東”)所持股份幾乎已全部質(zhì)押。

　　根據(jù)萬 得資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)，梳理了從2008年至今泰禾集團歷年質(zhì)押股份(未解壓質(zhì)押明細)情況，控股股東2018年新增未解壓質(zhì)押股份為30091.47萬股，占其全部已質(zhì)押持股77737.69萬股的38.7%。

　　這些新增質(zhì)押多為解質(zhì)押后的重新質(zhì)押，可見公司2018年整體資金面還是相當緊張的。隨著泰禾集團股價一路下跌，各股東質(zhì)押率不斷走高。正如本次公告所指出的，此次補充質(zhì)押的質(zhì)押權方為【東興證券(601198)、股吧】，而在2018年針對于2016年的兩筆與東興證券的質(zhì)押融資，泰禾投資集團已經(jīng)針對性的補充質(zhì)押股份達4次，如下圖所示。

　　對于其他質(zhì)押權方，如華創(chuàng)證券、申萬宏源、國盛證券、興業(yè)國際信托等在2018年下半年都有補充質(zhì)押股份的情況。除了補充質(zhì)押股份外，2018年下半年解除質(zhì)押后的新增股權質(zhì)押融資的情況也比較突出，控股股東在質(zhì)押權方為交通銀行福建分行、青島城投資產(chǎn)管理、泉州銀行、五礦國際信托、陜西省國際信托、中國信達資產(chǎn)管理福建省分公司、深圳市鴻匯云實業(yè)等機構處新增質(zhì)押股份數(shù)分別為5039萬股、9000萬股、894萬股、1800萬股、1445.47萬股、4000萬股、3569萬元?？梢姡a充質(zhì)押外，解質(zhì)押后的全新新增的質(zhì)押幾乎全在下半年，下半年公司轉(zhuǎn)換質(zhì)押權方的工作非常頻繁。

　　而且，2018年12月14日，泰禾集團公告稱，公司將轉(zhuǎn)讓間接持有的福州泰航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州泰福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和尤溪泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權，受讓方為福州運成興通實業(yè)有限公司，轉(zhuǎn)讓對價6.35億元。

　　在新增質(zhì)押、補充質(zhì)押及出讓附屬公司的背后，一方面顯示出質(zhì)押預警的壓力，另一方面也能側(cè)面印證泰禾集團整體的資金困局。早在2016年，泰禾投資集團及葉荔所持有泰禾集團的股份質(zhì)押比例就已接近100%，在經(jīng)歷2016年、2017年的快速發(fā)展后，高杠桿模式正面臨調(diào)控環(huán)境的擠壓。在質(zhì)押比例已經(jīng)達到100%的情況下，未來如若股價持續(xù)下探，公司平倉風險將逐漸加大。

　　高杠桿發(fā)展后將面臨降杠桿的陣痛

　　2018年補充質(zhì)押所對應的質(zhì)押融資多發(fā)生在2016年、2017年，而泰禾投資集團所持上市公司股份從2013年開始至今便一直處于幾乎全部質(zhì)押的狀態(tài)，作為控股股東，泰禾投資集團的股權質(zhì)押多為旗下地產(chǎn)公司融資提供擔保。泰禾集團就是在如此高負荷的狀態(tài)下，近年來一路狂奔，短短幾年間從福建的一個地方小開發(fā)商，一躍成為銷售破千億的頭部企業(yè)。2011年，泰禾集團的年銷售額僅25億元，而到2018年泰禾集團的年銷售額高達1303億元，期間7年的復合增長率達76%。

　　伴隨著銷售規(guī)模的迅猛上漲，泰禾集團的債務杠桿及償債壓力一直居高不下。截止2018年前三季度，公司的平均融資成本超過8%，大幅超過主流上市房企的平均水平。公司的凈負債率高達342.14%，短期借款188.8億元，一年內(nèi)到期的非流動負債高達457.93億元，長期借款及應付債券合計788.36億元，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債之和為貨幣資金的3倍，可見，公司短期償債壓力巨大。

　　預計未來，增加銷售去庫存的同時逐步降低杠桿，是泰禾集團面對資金寒冬的主要手段。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年公司拿地斷崖式下降，全年拿地金額僅51.6億元，較2017年的509億元下降90%，新增建筑面積為165.6萬平方米，較2017年的1145萬平方米下降85.5%。

　　2018年下半年銷售不振泰禾集團與時間賽跑

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年泰禾集團銷售金額1303千億元，同比增長29.37%，銷售面積534.9萬平方米，同比增長20.69%，位居行業(yè)第20位。如下圖所示，泰禾集團今年的銷售情況可謂是“高開低走”，從上半年的銷售金額同比高達61.73%的增速下降至年底，單月銷售金額從6月份開變掉頭向下一直到11月份，僅年底12月份銷售金額“突擊”大幅提升?？梢?，在“房住不炒”的持續(xù)調(diào)控背景下，有著強勁發(fā)展歷史的泰禾集團也面臨巨大的回款壓力。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，假若2019年泰禾集團銷售金額維持在1300億元左右，并且延續(xù)2018年的策略不新增土地儲備，并扣除大致30%左右的建安成本，再以2017年為參考扣除一定的費用及所得稅200億元，預計泰禾集團在2019年能有580億元的回款。這一數(shù)目大致能覆蓋目前公司的短期債務，而這個幾乎停止擴張的去杠桿模式也需要建立在2019年公司銷售額能保持2018年水平上。

　　而2019年的政策走向?qū)⑷绾?，泰禾集團的銷售將如何，甚至是泰禾集團上半年的銷售將如何，公司股價走勢如何，在控股東已經(jīng)沒后續(xù)可以用來補充質(zhì)押的股份的情況下，未來一年這些變化都將決定泰禾集團未來?？梢哉f，2019年，泰禾集團將和時間賽跑。

　　：公司觀察