在“人口紅利”漸行漸遠(yuǎn)的情形下，城市發(fā)展的方向，以及未來(lái)演變路徑牽動(dòng)著億萬(wàn)人的心。

　　在今年兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》中明確勾勒出了城市經(jīng)濟(jì)的未來(lái)格局：

　　深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化；

　　堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展；

　　抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口；

　　更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系。

　　從本屆兩會(huì)的經(jīng)濟(jì)圖景中，“城市主體責(zé)任”已然明確，而“中心城市帶動(dòng)城市群”則賦予了區(qū)域核心城市的驅(qū)動(dòng)力職責(zé)。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，在今后5至10年中，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)版圖中仍將擔(dān)當(dāng)“穩(wěn)盤(pán)”、“錨定”的重要角色。而“城市群”，及其演化的邏輯、資源聚合方向，將是影響著產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展的深厚內(nèi)因。

　　近日，保利發(fā)展《保利2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》正式發(fā)布，對(duì)于“中心城市帶動(dòng)城市群”、“人口紅利結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變下的人才格局”、“房地產(chǎn)峰值時(shí)代的轉(zhuǎn)型邏輯”等行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題，予以了深度剖析。對(duì)于“推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”、“城市群結(jié)構(gòu)及發(fā)展”，保利發(fā)展已有了自身的思考及參與路徑。

　　白皮書(shū)：揭示“人口”及“城市”遷移邏輯

　　在《保利2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》中，以不同于以往研報(bào)，大多從單維角度分析，而是復(fù)合了多維視角、社會(huì)學(xué)分析，生動(dòng)而清晰地勾勒出了中國(guó)城市化在新周期的演繹邏輯。

　　對(duì)于三大都市圈的發(fā)展，白皮書(shū)給出不同的關(guān)鍵詞：

　　京津冀都市圈側(cè)重“協(xié)同”，是高度發(fā)展的北京、天津與基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的河北間的“平衡差距、疏解京津”；

　　長(zhǎng)三角都市圈側(cè)重“一體化”，是上海、杭州、南京與周邊群星的“區(qū)域互通、市場(chǎng)合作、一體同城化”；

　　粵港澳大灣區(qū)側(cè)重“融合”，是香港、澳門(mén)與珠三角間的制度創(chuàng)新、科技創(chuàng)新。

　　全國(guó)資金流向趨勢(shì)亦印證了“南強(qiáng)北弱”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，從社會(huì)融資規(guī)?？?，長(zhǎng)三角及珠三角的資金匯集能力仍在提升，而除京津冀以外的廣大北方區(qū)域，資金吸引力下降較為顯著。

　　對(duì)于2019年《政府工作報(bào)告》中提出的“中心城市帶動(dòng)城市群”，保利發(fā)展白皮書(shū)客觀(guān)地分析了南北差異，以及取長(zhǎng)補(bǔ)短、各取所需的應(yīng)對(duì)策略，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑有著相當(dāng)?shù)慕梃b意義。

　　在《白皮書(shū)》中，探究了房地產(chǎn)行業(yè)兩大核心驅(qū)動(dòng)力——人口及城市，可以發(fā)現(xiàn)：人口步入“質(zhì)量紅利”周期階段，峰值時(shí)代房地產(chǎn)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)化，未來(lái)發(fā)展機(jī)遇來(lái)源于人口結(jié)構(gòu)變化，2.5億高素質(zhì)人口遷移選擇將塑造未來(lái)城市格局。

　　中國(guó)將逐步過(guò)渡向老齡社會(huì)，新生人口規(guī)模趨勢(shì)性下滑已不可逆轉(zhuǎn)，但人口內(nèi)部結(jié)構(gòu)性變化不可忽視。

　　人口周期轉(zhuǎn)變，人口遷移形勢(shì)隨之變化。一方面，流動(dòng)人口規(guī)模在2014年前后趨勢(shì)性下滑，這與流動(dòng)人口主要構(gòu)成——農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)顯著上升關(guān)系較大，我們觀(guān)察到農(nóng)民工有回流三四線(xiàn)城市跡象，這也是這一輪三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)市場(chǎng)大爆發(fā)的重要背景之一。另一方面，90后中超7000萬(wàn)人受過(guò)高等教育，80后中3500萬(wàn)高等院校畢業(yè)生，未來(lái)將有2.5億人受過(guò)高等教育，而這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變中國(guó)城市格局。具體表現(xiàn)在：

　　趨勢(shì)一，“工程師紅利”，發(fā)展新動(dòng)能。在巨大的人口基數(shù)下，人口素質(zhì)提升和城鎮(zhèn)化遷徙等結(jié)構(gòu)變化，正在帶來(lái)新一輪的人口質(zhì)量紅利。過(guò)去十年間，我國(guó)國(guó)民受教育程度顯著提升，人才競(jìng)爭(zhēng)決定未來(lái)城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭(zhēng)奪之戰(zhàn)”的底層邏輯。

　　趨勢(shì)二，邊界模糊，尖角聳起。城鎮(zhèn)化發(fā)展到新階段，都市圈發(fā)展的市場(chǎng)邊界早已跨越了行政邊界，核心城市更加集聚，但區(qū)域內(nèi)核心可能不只1個(gè)；而在部分人口基數(shù)龐大的三四線(xiàn)城市，城區(qū)人口集聚。

　　趨勢(shì)三，“冰山”融化，首位提升。制約中西部發(fā)展的“冰山”遠(yuǎn)程運(yùn)輸成本，正在消解。尤其以武漢為首的中部和以成渝為首的西南區(qū)域，承接了東部大量的高端制造業(yè)，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度明顯提升，核心城市人口聚力明顯拔升。

　　《白皮書(shū)》認(rèn)為，市場(chǎng)調(diào)整并不可怕，調(diào)整期往往也是機(jī)遇期。正由于行業(yè)高位即時(shí)調(diào)整，很大程度上避免了市場(chǎng)出現(xiàn)1991年日本、1998香港和2008年美國(guó)的危機(jī)情況，從而行業(yè)發(fā)展更具韌性，我們對(duì)于增量市場(chǎng)規(guī)模未來(lái)5—10年仍將維持十萬(wàn)億+更有信心。這也為還需要時(shí)間培育的存量市場(chǎng)提供了更大的動(dòng)能基礎(chǔ)和時(shí)間緩沖。

　　保利發(fā)展《白皮書(shū)》，對(duì)于人口老齡化，與優(yōu)質(zhì)人才規(guī)?；膶?duì)沖形勢(shì)，有著清醒的認(rèn)識(shí)與高度概括，既是對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新潛力的前瞻觀(guān)察，也是對(duì)“城市群”未來(lái)將發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)判斷。

　　透視基因：保利的戰(zhàn)略定力

　　沒(méi)有任何一個(gè)成功是偶然的，而理性、持久的運(yùn)營(yíng)能力更為難能可貴。對(duì)于趨勢(shì)的清晰把握，既與頂層設(shè)計(jì)的前瞻力相關(guān)，又離不開(kāi)近三十年一點(diǎn)一滴的實(shí)踐與提升。

　　自1992年成立之初，【保利地產(chǎn)(600048)、

　　“新型城鎮(zhèn)化”的先行者：

　　增量、存量并行筑美好生活家

　　在2018年9月12日，保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展，確實(shí)“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”的新周期的總體戰(zhàn)略布局。“保利發(fā)展”的快速市場(chǎng)應(yīng)變能力，可以追溯到2002年，其“三個(gè)為主，兩個(gè)結(jié)合”的發(fā)展戰(zhàn)略中就曾提出“以房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)”，可見(jiàn)對(duì)于多元化業(yè)務(wù)的邏輯，已在十余前已開(kāi)始規(guī)劃。

　　從 2015年的5P戰(zhàn)略，到2016年的“全生命周期居住”、2017年的“美好生活家”，至今年的“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”，“保利發(fā)展”已不再滿(mǎn)足于傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物業(yè)管理領(lǐng)域，而是用更加多元化的思維，以不動(dòng)產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)。

　　正如2019年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中指出，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局中，“城市”承擔(dān)著“主體責(zé)任”，而城市生活涉及到方方面面，這意味著城市軟硬件，要考量一個(gè)人完整的生命全周期。而保利發(fā)展的“美好生活”藍(lán)圖，以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為原點(diǎn)，立體延展出“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)”，縱向是產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，打通投資、設(shè)計(jì)、施工、代理、銷(xiāo)售、物管等全鏈條服務(wù)；橫向是相關(guān)多元業(yè)態(tài)的擴(kuò)展，在住宅、寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、體育場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園、主題公園等場(chǎng)所內(nèi)，提供居住、商務(wù)、文化、娛樂(lè)、康養(yǎng)、教育、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)等綜合服務(wù)。通過(guò)人才、資本、科技、信息的鏈接，形成了一個(gè)共生共榮、和諧發(fā)展的有機(jī)系統(tǒng)。

　　從琶洲村三舊改造，到囊括會(huì)展、商務(wù)辦公、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心與住宅區(qū)的琶洲綜合體打造，“保利發(fā)展”27年，穩(wěn)步前行，開(kāi)強(qiáng)拓土，不斷夯實(shí)著不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的基本功，與創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

　　2018年，保利發(fā)展業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額快速提升，達(dá)到約4048億元，同比增長(zhǎng)約30.9%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約20.3%，行業(yè)排名穩(wěn)居前5名。

　　2018年，保利發(fā)展拿地力度平穩(wěn)回落，新增土地總價(jià)款約1918.2億元，占同期銷(xiāo)售額比例約為47.4%。從區(qū)域上看，保利地產(chǎn)2018年拿地堅(jiān)持核心城市群布局戰(zhàn)略，并逐步延伸至中部、西部、海峽西岸等國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其中京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角等三大城市群拿地面積占比約46.5%。

　　對(duì)于2019年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》提出的“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”，“堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”，保利發(fā)展正在以全新的姿態(tài)，構(gòu)筑著引領(lǐng)城市群不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的新型生態(tài)。