1、事件公告：

　　7月23日，【新城控股(601155)、股吧】（601155）發(fā)布了一則公告：公司正在與合作伙伴洽談，出售部分項目公司股權(quán)。截至目前，已經(jīng)在協(xié)商出售的項目有40個，有5個項目已經(jīng)完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易金額是24億元，占據(jù)新城控股歸母凈資產(chǎn)的8%左右。市場一片嘩然，認為公司在開始出售資產(chǎn)，對未來更是很悲觀，公司股價應聲跌停。

　　2、公告解讀：

　　為什么要賣資產(chǎn)？目前來看，主要有三個原因：一是行業(yè)層面的影響，今年下半年房地產(chǎn)信托開始加強監(jiān)管，調(diào)控進一步收緊；二是前期公司董事長王振華被刑拘，對新城的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生了重大的負面影響；三是賣掉部分項目，可以補充貨幣資金，降低負債率。

　　根據(jù)最新的進展，目前有意向的資產(chǎn)受讓方包括金科，弘陽在內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商。在這之前，新城和弘陽地產(chǎn)在長三角地區(qū)就有合作項目，一些弘陽管理運營的項目，新城選擇退出將資產(chǎn)賣給了弘陽。

　　(資料來源：新城控股公司官網(wǎng))

　　參考克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截止到2018年年末，新城控股土地儲備總貨值是9397億元，土地儲備建筑面積是7538萬平方米。2019年上半年，新城控股的新增土地面積1571.8萬平方米，新增貨值是1770.4億元。梳理公司年報，就會發(fā)現(xiàn)新城控股上半年的拿地情況：上半年公司一共拿地70宗，主要集中在長三角地區(qū)，占比38.57%。

　　隨著住宅房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入存量時代，行業(yè)集中度在不斷提升。商業(yè)綜合體才是未來的核心資產(chǎn)，根據(jù)新城控股2018年的公開資料顯示，商業(yè)綜合體銷售占營收的比重是39.82%。

　　雖然這次出售的資產(chǎn)包都是住宅項目，公司轉(zhuǎn)讓的項目也堅守了兩項原則：一是合作項目中不是新城操盤的項目，二是在經(jīng)過公司測算和預判下，利潤率不高的項目。但是住宅開發(fā)銷售畢竟是新城的第一大主營業(yè)務收入，占比達到39.82%。這次經(jīng)營策略上做出的重大調(diào)整不得不重視。

　　至于公告發(fā)出后，新城的股價為什么會這樣反應，可以從以下幾個角度進行思考。市場方面，前期的董事長事件一直是埋在地底下的地雷，最終的處罰結(jié)果還沒出來之前就可能會一直發(fā)酵，影響投資者的信心。其次是從估值的角度考量：對公司的估值邏輯改變了，前期，包括2019年上半年在內(nèi)的時間，新城一直大力度拿地，同時反應到業(yè)績增速上，一直證明它是一家處于擴張當中的高成長性地產(chǎn)公司，而近期的舉動——出售大量地塊，轉(zhuǎn)讓項目與之前的擴張策略是兩條完全相反的路徑，所以公司必須降低估值。最后反映到市場上，新城控股的股價大跌，當市場邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變的時候，公司的股價還有回調(diào)空間，投資者注意風險。