2018年，深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　時(shí)代周報(bào)記者楊靜

　　葛培健在退休之前，曾帶領(lǐng)著浦東建設(shè)（600284）和張江高科（600895）兩家公司，做出了行內(nèi)驕人的成績。

　　葛培健被行業(yè)內(nèi)稱為中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)界經(jīng)驗(yàn)主義的教父級人物，除了積累下來的國企改革經(jīng)驗(yàn)，他對于園區(qū)開發(fā)、科創(chuàng)發(fā)展和公司治理等方面也有著深刻的思考。

　　葛培健喜歡把事物放在歷史背景里去思考，從而把一些信息碎片組合成一個(gè)有機(jī)的整體。

　　9月26日，葛培健在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)表示，作為一名深愛著產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)人，深知做產(chǎn)業(yè)并非朝夕之事，要“風(fēng)物長宜放眼量”，要耐得住寂寞，經(jīng)得起誘惑，守得住初心，擔(dān)得起使命，始終以產(chǎn)業(yè)為抓手，服務(wù)好科創(chuàng)事業(yè)。

　　(Q:時(shí)代周報(bào)A:葛培健)

　　Q：國家對科技創(chuàng)新非常重視，這對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有什么樣的影響？

　　A：2019年正好是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誕生40周年，將是非比尋常的一年。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為從中央到地方，從國資到民企，從實(shí)業(yè)到金融都特別關(guān)注的一個(gè)朝陽領(lǐng)域。我認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境和基本邏輯都正在顛覆，行業(yè)發(fā)展面臨著新變局。

　　最近，我也認(rèn)真學(xué)習(xí)了兩個(gè)文件。第一個(gè)是2019年5月28日《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》(國發(fā)〔2019〕11號文)，提出多項(xiàng)力度頗大的政策舉措，可稱之為“開發(fā)區(qū)的改革開放升級版”，園區(qū)將成為新一輪改革開放的平臺。

　　第二個(gè)是2019年8月26日召開的中央財(cái)經(jīng)委員會第五次會議。會議強(qiáng)調(diào)，中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式，促進(jìn)各類要素合理流動和高效集聚，這預(yù)示著我們的區(qū)域化發(fā)展戰(zhàn)略的格局。

　　我重提我的觀點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來了“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)”的時(shí)代，也就是“科技導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)聚合、人才為核、資本助推”的時(shí)代，這意味著，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不再是簡單的開發(fā)建設(shè)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)下半場將向產(chǎn)業(yè)驅(qū)動轉(zhuǎn)變。除了產(chǎn)業(yè)，還是產(chǎn)業(yè)。

　　Q：有聲音認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)走入了存量時(shí)代，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)也進(jìn)入存量改造的時(shí)代，如何看待？

　　A：存量的概念是相對的，市場并沒有絕對的存量過剩概念，正所謂，好酒不缺市。

　　所謂存量時(shí)代的到來，還是我們對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)年的認(rèn)知不足，我們將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重心定位在了“地產(chǎn)”二字，故而很多園區(qū)運(yùn)營商，很長一段時(shí)間都被劃分為“房地產(chǎn)企業(yè)”。

　　我認(rèn)為，我們需要更加大膽地突破傳統(tǒng)概念的框架束縛，真正地去地產(chǎn)化，專心地運(yùn)營園區(qū)。

　　我們中國傳統(tǒng)的園區(qū)模式，往往是以土地財(cái)政、房地產(chǎn)驅(qū)動和土地資源買賣為基本框架，不可否認(rèn)在一定歷史時(shí)期內(nèi)有過貢獻(xiàn)，但弊端和后遺癥同樣明顯。在新常態(tài)下，如果繼續(xù)這種模式，無異于涸澤而漁，飲鴆止渴。一旦圍繞著土地和物業(yè)價(jià)值的商業(yè)邏輯不再行得通，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何面對這個(gè)新局面呢？

　　園區(qū)開發(fā)運(yùn)營要走產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、創(chuàng)新驅(qū)動的新路，要去房地產(chǎn)中心化，不能再簡單粗暴地靠房地產(chǎn)去驅(qū)動了。要通過“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+園區(qū)運(yùn)營”，形成新型商業(yè)模式發(fā)展的內(nèi)生動力；要通過基金操盤，引進(jìn)社會資本，實(shí)現(xiàn)園區(qū)融資機(jī)制的創(chuàng)新；要通過并購園區(qū)開發(fā)主體的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)對園區(qū)產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營權(quán)的“擁有”。

　　 Q：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用有哪些？

　　A：改革開放以來，我們通過引進(jìn)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的升級換代，但隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展至一定能級，需要強(qiáng)化原始創(chuàng)新的重要性，突出引進(jìn)消化吸收再創(chuàng)新的意義。同時(shí)，隨著國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，需要進(jìn)一步強(qiáng)化自身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　中國80%的企業(yè)注冊在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大部分的高新技術(shù)企業(yè)落戶在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，絕大多數(shù)的獨(dú)角獸企業(yè)也誕生在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)貢獻(xiàn)了全國20%以上的GDP收入。

　　新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式已由房地產(chǎn)驅(qū)動轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)+創(chuàng)新驅(qū)動。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已不再去追求高速度增長，而是要高質(zhì)量發(fā)展，園區(qū)帶動城市，中心城市引領(lǐng)城市群，城市群帶動區(qū)域，區(qū)域協(xié)同帶動全國成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢。園區(qū)的發(fā)展已成為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的引擎，園區(qū)需要成為中國制造面向全球競爭的一把利器。

　　Q：當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，可以提升的空間有哪些方面？

　　A：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)本質(zhì)上是有區(qū)別的。住宅地產(chǎn)講究的是“短、平、快”，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)講究的是“深耕”和久久為功。如何練就真身，唯有堅(jiān)韌、堅(jiān)持、堅(jiān)守。如何功成出山，唯有專注、專心、專業(yè)。

　　扎根產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)絕不是一句空話，要腳踏實(shí)地，要下“一番寒徹骨”，真正把產(chǎn)業(yè)當(dāng)成自己的孩子來對待。

　　當(dāng)下中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，依然是需要堅(jiān)持獨(dú)立自主與開放合作相促進(jìn)，打好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化的攻堅(jiān)戰(zhàn)。再造產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力，確保產(chǎn)業(yè)鏈安全。