“招保萬金”時(shí)代遠(yuǎn)去。

　　15年前，【招商地產(chǎn)(000024)、股吧】（000024）迎來其高光時(shí)刻，其在深圳的銷售規(guī)模超過萬科，位居深圳第一。這一年，“招保萬金”的營業(yè)收入分別為34.7億、45億、76.7億和31.7億，差距還很小。而今，地產(chǎn)江湖風(fēng)云變幻，曾經(jīng)的“老大哥”招商蛇口（001979）正邁過“不惑”之年，卻正漸漸脫離房企第一梯隊(duì)陣容，轉(zhuǎn)型陣痛難掩。

　　10月29日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“【招商蛇口(001979)、股吧】”)公布2019年第三季度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，今年前三個(gè)季度，招商蛇口的營收、歸屬股東凈利潤雙雙下滑，同比降幅均超兩成。《中國建設(shè)報(bào)·中國房地產(chǎn)》查閱獲悉，從29日收盤至今日收盤，或受營收、利潤下滑影響，招商蛇口股價(jià)下跌約3.3%，每股下跌0.64元。

　　多項(xiàng)指標(biāo)下滑

　　數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，招商蛇口營業(yè)收入約為88.56億元，同比下降30.77%；歸屬于上市股東的凈利潤約為1.95億元，同比下降83.21%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為0.05%，同比下降1.71個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1.77億元，同比下滑80.55個(gè)百分點(diǎn)。

　　與去年同期相比，其前三季度的業(yè)績也在下滑。2019年1-9月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入255.43億元，比上年同期減少24.39%；歸屬于上市公司股東的凈利潤50.93億元，比上年同期減少38.46%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤50.06億元，比上年同期減少28.94%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為6.89%，同比下降4.88個(gè)百分點(diǎn)。

　　此前的業(yè)績簡報(bào)披露，今年前9個(gè)月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1620.4億元，同比增長約39.38%。據(jù)2018年年報(bào)，招商蛇口在2019年定下了2000億元的簽約銷售目標(biāo)，據(jù)此數(shù)據(jù)計(jì)算，今年前9個(gè)月，招商蛇口已完成年度銷售目標(biāo)約81.02%。

　　對此，招商蛇口在公告中表示，業(yè)績的下滑，主要由于第三季度結(jié)轉(zhuǎn)面積較小，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利同比減少。根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工以及結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間主要集中在第四季度。

　　此前，8月26日，招商蛇口發(fā)布半年報(bào)，三大核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)營收、凈利潤和毛利率也均同比下滑：其中，營收總額166.87億元，同比減少20.49%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤48.98億元，同比減少31.17%；實(shí)現(xiàn)毛利潤為63.2億元，同比減少29.5%。對于上半年公司業(yè)績下滑，招商蛇口給出的解釋是：上半年，房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)面積及結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)同比減少，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利同比減少。

　　彼時(shí)，招商蛇口在評價(jià)這份半年報(bào)時(shí)直言，“在穩(wěn)步推進(jìn)綜合發(fā)展的過程中，存在著不均衡，存在著轉(zhuǎn)型的陣痛”。

　　值得注意的是，與其他單一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，招商蛇口重組之初就提出要構(gòu)建起“前港-中區(qū)-后城”的整體規(guī)劃戰(zhàn)略。所謂“前港-中區(qū)-后城”模式，指的是以港口先行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)、配套城市功能開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域的整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展。通過港、產(chǎn)、城聯(lián)動(dòng)，將政府、企業(yè)和各類資源協(xié)同起來，匯集多方資源打造優(yōu)勢互補(bǔ)協(xié)同的城市生長生態(tài)圈。

　　自2015年重組以來，招商蛇口一直希望“去地產(chǎn)化”，不再局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是三大主要業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)。

　　一位地產(chǎn)分析師直言，轉(zhuǎn)型尷尬之處在于，“相比于地產(chǎn)業(yè)的快周轉(zhuǎn)，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營和郵輪業(yè)，都是需要長期培養(yǎng)、持續(xù)投入，且毛利率并不高的行業(yè)，所以也就不難理解一旦地產(chǎn)占比下滑，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)相對難看些?！?/p>

　　該分析師預(yù)測，招商蛇口地產(chǎn)板塊占比的大幅減少，直接引發(fā)了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的下滑，這樣的陣痛在招商蛇口完成自己60%地產(chǎn)業(yè)態(tài)占比之前可能將很難避免，會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　管理層更迭

　　今年8月，隨著前董事長孫承銘的退休，招商蛇口總經(jīng)理許永軍經(jīng)公司控股股東推薦，接棒孫承銘成為招商蛇口第二屆董事會(huì)董事長。在其擔(dān)任招商蛇口總經(jīng)理之前，現(xiàn)年56歲的許永軍在招商局物流集團(tuán)任職長達(dá)15年之久，歷任公司市場總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理兼黨委副書記。

　　隨著總經(jīng)理許永軍上任為董事長，招商蛇口總經(jīng)理的位置空缺，招商蛇口的新總經(jīng)理人選也是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　10月24日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)同意聘請蔣鐵峰為公司總經(jīng)理。此前8月20日，招商蛇口母公司招商局集團(tuán)發(fā)布公告，公開招聘招商蛇口總經(jīng)理。

　　這一人選最終在招商蛇口內(nèi)部產(chǎn)生。蔣鐵峰歷任招商蛇口上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域和江南區(qū)域總經(jīng)理、公司副總經(jīng)理。據(jù)悉，蔣鐵峰此前負(fù)責(zé)的華東區(qū)域、江南區(qū)域在公司內(nèi)部的業(yè)績十分突出。

　　這一公告的發(fā)布預(yù)示著招商蛇口的兩大核心領(lǐng)導(dǎo)相繼到任，管理層完成更迭。

　　對于轉(zhuǎn)型的長期積累難關(guān)，有分析指出，在白銀時(shí)代，招商地產(chǎn)的壓力既有行業(yè)共性，也有其特殊性。一方面，面臨增量市場向存量市場切換過程，招商蛇口需要新的業(yè)務(wù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流及新的利潤增長點(diǎn)以熨平周期。；另一方面，“存量”時(shí)代，應(yīng)對行業(yè)內(nèi)部的激烈競爭，前有強(qiáng)敵后有追兵，招商蛇口的優(yōu)勢未能充分體現(xiàn)。此外，招商地產(chǎn)與集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同受阻也是其內(nèi)部發(fā)展需解開的“結(jié)”。

　　對于業(yè)界質(zhì)疑其陷入轉(zhuǎn)型困境，招商蛇口方面此前坦言，目前在招商蛇口穩(wěn)步推進(jìn)綜合發(fā)展的過程中，確實(shí)存在著不均衡、存在著轉(zhuǎn)型的陣痛，但堅(jiān)信公司明確了戰(zhàn)略，立足長遠(yuǎn)，才能保持持續(xù)發(fā)展?！?/p>

　　隨著兩位新任核心領(lǐng)導(dǎo)人的到位，能否扭轉(zhuǎn)招商蛇口的現(xiàn)狀。一直希望“去地產(chǎn)化”的招商蛇口，又該如何抵御陣痛，涅盤重生？