新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　房地產(chǎn)生意模式的核心在于土地，土地不僅決定了房企進(jìn)入一個(gè)城市或者一個(gè)項(xiàng)目的門檻，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)這一商業(yè)模式的成本，更是根本地決定了銷售結(jié)算的利潤(rùn)情況。因此土地是房地產(chǎn)開發(fā)這門生意的根基，正如融創(chuàng)中國(guó)孫宏斌所言，拿地能力是一個(gè)房企核心競(jìng)爭(zhēng)力，拿地成功與否幾乎關(guān)系到房企的一切。

　　【大悅城(000031)、股吧】（000031）高溢價(jià)競(jìng)得的中糧首創(chuàng)禧瑞祥云項(xiàng)目開盤半年去化率僅為19%，銷售均價(jià)明顯高于周邊二手房均價(jià)或是該項(xiàng)目去化緩慢的原因，即使該項(xiàng)目能夠完全按照4.3萬(wàn)元預(yù)售價(jià)銷售出去，相對(duì)于3.57萬(wàn)元/平米的土地成本來(lái)看，靠著8000元/平米的差價(jià)獲取的最終受益，要想覆蓋在上海開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)費(fèi)用、安裝費(fèi)用及財(cái)務(wù)、管理和銷售費(fèi)用嗎？

　　2016年高溢價(jià)拿地 三年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅卻不大

　　房企拿地的方式主要包括公開市場(chǎng)拿地、收并購(gòu)拿地、舊改拿地以及產(chǎn)業(yè)新城拿地等等，通常來(lái)說(shuō)，房企在公開市場(chǎng)拿地的成本是最高的，也是最容易統(tǒng)計(jì)的。數(shù)據(jù)顯示，近幾年房企在公開市場(chǎng)拿地樓面價(jià)及溢價(jià)率呈現(xiàn)出兩個(gè)高峰，其一是2016年，正值上一輪樓市走牛的頂峰，2016年9月100個(gè)中大城市土地成交的溢價(jià)率達(dá)到77.59%的歷史高峰，甚至超過(guò)了4萬(wàn)億背景下的2009年。

　　第二個(gè)高峰就是2009年，當(dāng)年投資需求，包括房地產(chǎn)投資需求，在資金的帶動(dòng)下出現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)。但是與2009年房企高溢價(jià)拿地之后的風(fēng)險(xiǎn)，得益于在后續(xù)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)得到了緩解。的大環(huán)境下得以化解不同的是，但2016年的高溢價(jià)拿地后，考慮到不少房企的土地儲(chǔ)備達(dá)到4年左右，即使囤地排隊(duì)等待房?jī)r(jià)上漲后陸續(xù)開發(fā)，2019、2020年左右也都將陸續(xù)開放開發(fā)預(yù)售了。而過(guò)去三年，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅一路下滑，在政策調(diào)控持續(xù)收緊之下，后續(xù)是否可以還能不能如以往周期一樣重新回回復(fù)到高增速結(jié)算存在較大不確定性。

　　房?jī)r(jià)增速趨勢(shì)性放緩極大地壓縮了房企的利潤(rùn)預(yù)期，同時(shí)，房?jī)r(jià)預(yù)期的改變以及融資環(huán)境的收緊也減弱了房企囤地捂盤的意愿，部分高溢價(jià)拿地項(xiàng)目如果要快速出手甚至可能面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

　　大悅城中糧首創(chuàng)禧瑞祥云項(xiàng)目恐難盈利

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年全年在統(tǒng)計(jì)的62家房企在公開市場(chǎng)拿地?cái)?shù)據(jù)差異較大，就樓面地價(jià)而言，大悅城控股、首創(chuàng)置業(yè)、【信達(dá)地產(chǎn)(600657)、股吧】（600657）、濱江集團(tuán)（002244）、世茂房地產(chǎn)等房企以平均拿地成本超過(guò)20000元/平米而排名靠前。而一些土儲(chǔ)主要布局于一二線的龍頭房企，如融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、旭輝集團(tuán)、佳兆業(yè)等，2016年的拿地樓面價(jià)卻要更低，均未能超過(guò)10000元的水平。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年大悅城競(jìng)得住宅類項(xiàng)目為4個(gè)，除成都金牛區(qū)西華街道項(xiàng)目外，其余三個(gè)項(xiàng)目均有不小幅度的溢價(jià)。其中，浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊的溢價(jià)率高達(dá)236%。

　　安居客信息顯示，大悅城競(jìng)得的“浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊”項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積為6.83萬(wàn)平方米，樓面價(jià)3.57萬(wàn)元/平米，該項(xiàng)目已于2018年12月25日開盤，樓盤名稱為“中糧首創(chuàng)禧瑞祥云”，中糧的權(quán)益比例為50%，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年6月份交房。

　　根據(jù)中糧2019年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目的總可售建筑面積為6.58萬(wàn)平方米，比規(guī)劃建筑面積6.83萬(wàn)平方米稍小，上半年簽約1.25萬(wàn)平方米，簽約金額為5.49億元，合計(jì)4.39萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，半年銷售的去化率僅為19%。

　　去化率較低的原因或是因?yàn)闃潜P定價(jià)較高的緣故，鏈家信息顯示，在該項(xiàng)目周免的二手房均價(jià)約為3萬(wàn)/平米，盡管該項(xiàng)目為新房，但4.39萬(wàn)元/平米的價(jià)格或許明顯超出購(gòu)房者預(yù)期。即使該項(xiàng)目能夠完全按照這一價(jià)格銷售出去，相對(duì)于3.57萬(wàn)元/平米的土地成本來(lái)看，8000元/平米的差價(jià)真的能覆蓋工程建設(shè)費(fèi)用、安裝費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用業(yè)績(jī)管理和銷售費(fèi)用嗎？