“業(yè)績(jī)較好，物業(yè)新股在A股市場(chǎng)上又比較稀缺 。”一位投資者直言。截至2019年 12月11日收盤，重慶【新大正(002968)、股吧】（002968）物業(yè)集團(tuán)股份有限公司（下簡(jiǎn)稱”新大正“， 002968.SZ）連續(xù)7日漲停，股價(jià)收?qǐng)?bào)68.26元，較發(fā)行價(jià)累計(jì)上漲達(dá)155.08%，總市值48.9億元。

　　與其它物業(yè)公司不同的是，新大正選擇錯(cuò)位布局，著重發(fā)展“非住宅”這片千億藍(lán)海。公開資料顯示，新大正著重發(fā)展學(xué)校、園區(qū)、商業(yè)、公共等綜合物業(yè)，以及保安、保潔等專項(xiàng)物業(yè)。2016年-2019年6月末，新大正非住宅物業(yè)計(jì)費(fèi)面積在總面積中占比分別為83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

　　值得一提的是，在“非住宅“領(lǐng)域，新大正有著長(zhǎng)達(dá)二十年嫻熟的物管經(jīng)驗(yàn)，但放眼行業(yè)全局，非住宅領(lǐng)域佼佼者仍然倍出，而面對(duì)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，背無(wú)房企”大樹”的新大正未來(lái)又將如何彎道超車？相較于”房企系“物業(yè)公司，新大正的核心競(jìng)爭(zhēng)有哪些？針對(duì)上述疑問(wèn)及相關(guān)問(wèn)題，《企業(yè)透明度報(bào)告》多次致電新大正董秘辦，但公司方面未作回應(yīng)。

　　偏安“重慶”一隅

　　生于重慶，長(zhǎng)于重慶，偏安一隅的新大正對(duì)地區(qū)的依賴性令人擔(dān)憂。

　　成立于1998年，今年12月3日，在深交所正式上市的新大正，是重慶早期成立物業(yè)公司之一， 當(dāng)前新大正的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要分為兩塊：一是占營(yíng)收超99%的物業(yè)服務(wù)收入，二是利潤(rùn)貢獻(xiàn)微小的餐飲服務(wù)收入，截至2019年6月底，新大正物業(yè)收入接近 9 億元人民幣，為重慶、四川、貴州、云南、湖南、湖北、陜西、江蘇等全國(guó)各地客戶提供物業(yè)服務(wù)。

　　雖然，公司業(yè)務(wù)遍布全國(guó)，但新大正的收入來(lái)源主要還是倚靠重慶“大本營(yíng)”。招股書顯示，2016年-2019年6月底，新大正在重慶實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為 5.45億元、6.53億元、7.31億元、3.85億元；同期，重慶地區(qū)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)收比重分別為87.77%、85.09%、82.52%、78.73%，占比雖逐年下降，但依然保持在高位。

　　同時(shí)，截至2019年6月30日，新大正在管項(xiàng)目有316個(gè)，有216個(gè)來(lái)自重慶；總在管面積5838萬(wàn)平方米，其中約3567萬(wàn)平方米來(lái)自重慶，顯然，重慶地區(qū)已經(jīng)成了新大正名副其實(shí)的“利潤(rùn)奶?！薄?/p>

　　另外。據(jù)新大正官網(wǎng)資料顯示，2012年，新大正承接貴州省高級(jí)人民法院物業(yè)，開啟業(yè)務(wù)全國(guó)化布局。而截至2019年6月末，新大正的主營(yíng)業(yè)務(wù)地域中渝、黔、川三省收入比重占總收入高達(dá)91.28%，顯然，有著七年全國(guó)化擴(kuò)張野心的新大正，目前對(duì)區(qū)域性的“依賴”仍然很強(qiáng)。

　　對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示，“雖然新大正目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)也在向東部、西北部等區(qū)域拓展，但不可否認(rèn)，其主體的收入依然是在西部的重慶、成都等地?！?/p>

　　在他看來(lái)，業(yè)務(wù)的區(qū)域性布局是把“雙刃劍”，優(yōu)勢(shì)在于在區(qū)域形成一定影響力及規(guī)模后，可以形成相對(duì)的市場(chǎng)壟斷地位，獲取更多收益；劣勢(shì)在于因區(qū)域過(guò)于聚集，其在全國(guó)的影響力偏弱，長(zhǎng)此以往，會(huì)影響到未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，甚至可能影響到其股價(jià)表現(xiàn)。

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力待提升

　　剛剛過(guò)去一周的A股市場(chǎng)，讓人再次嗅到了成功的味道，相較于“物業(yè)第一股”的【南都物業(yè)(603506)、股吧】（603506），剛上市的新大正則一舉成為資本市場(chǎng)眼中的“香餑餑”。

　　招股書顯示， 2016年-2018年，新大正的營(yíng)業(yè)收入分別為6.22億元、7.68億元和8.86億元，年化復(fù)合增長(zhǎng)率為19.35%，凈利潤(rùn)分別為5716.52萬(wàn)元、7133.78萬(wàn)元和8854.32萬(wàn)元，年化復(fù)合增長(zhǎng)率為24.45%， 2019年1-9月新大正實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.53億元，凈利潤(rùn)7766.79萬(wàn)元，業(yè)績(jī)中規(guī)中矩，保持良好。

　　而隨著物業(yè)行業(yè)“大市場(chǎng)、小龍頭”競(jìng)爭(zhēng)格局日趨顯著，“房企系”物業(yè)公司在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更趨明顯。

　　首先，從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，與新大正接近9億元的營(yíng)收規(guī)模相比，同行業(yè)的【中航善達(dá)(000043)、股吧】（000043）及近期赴港即將上市的保利物業(yè)明顯遙遙領(lǐng)先。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，中航善達(dá)物業(yè)板塊的營(yíng)收規(guī)模則分別為22.98億元、28.67億元、37.18億元；保利物業(yè)的營(yíng)收分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元。

　　其次，從在管面積來(lái)看，截至2019年6月末，新大正總在管面積5838萬(wàn)平方米，而對(duì)比同行，截至2019年6月末，中航善達(dá)在管面積為7634萬(wàn)平方米，非住宅物業(yè)約為5300萬(wàn)平方米；雅生活服務(wù)的總在管面積則已達(dá)到了2.11億平方米，其中非住宅在管面積則有8723萬(wàn)平方米；保利物業(yè)，截至2019年4月份，其在管總面積共約1.98億平方米，非住宅在管面積達(dá)7763萬(wàn)平方米。

　　“新大正的優(yōu)勢(shì)是瞄準(zhǔn)了非住宅這片藍(lán)海市場(chǎng)，加上長(zhǎng)達(dá)二十年的物管經(jīng)驗(yàn)使其具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但未來(lái)隨著物業(yè)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，物業(yè)行業(yè)的馬太效應(yīng)必將愈發(fā)凸顯，沒(méi)有房企背景的新大正，未來(lái)明顯很難在資金及規(guī)模上領(lǐng)先于其他物管企業(yè)?！币晃徊辉妇呙南愀蹏?guó)際證券券商分析師對(duì)《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

　　同時(shí)，張波也認(rèn)為，縱觀物業(yè)市場(chǎng)，有房企背景的物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)性較為明顯?！半S著房企不斷擴(kuò)展，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)版圖也會(huì)隨之增長(zhǎng)，房企的品牌溢價(jià)也可能直接有利于物業(yè)公司，而對(duì)于新大正來(lái)說(shuō)，以上優(yōu)勢(shì)并不具備，但需要肯定的是，新大正也有著諸如，超過(guò)二十年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，以及在學(xué)校和公共類型物業(yè)管理上的豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)。”

　　張波稱，物業(yè)公司對(duì)于人民“安居樂(lè)業(yè)”起到的作用不容小覷，新大正A股上市的成功，一方面是證明優(yōu)秀物業(yè)公司可以更多受到資本市場(chǎng)關(guān)注；另一方面也顯示出物業(yè)企業(yè)未來(lái)在市場(chǎng)上的地位會(huì)不斷提升，并且將產(chǎn)生更多大型優(yōu)秀品牌物業(yè)。同時(shí)，物業(yè)公司除了海外IPO，不排除未來(lái)會(huì)有更多品牌物業(yè)公司在A股上市。

　　如此來(lái)看，作為地產(chǎn)板塊新一輪增長(zhǎng)極的物業(yè)行業(yè)，伴隨著資本搶灘，行業(yè)加速分化，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局必然加劇，而背無(wú)房企“大樹“撐腰的新大正，在漸拼規(guī)模的主賽道上，顯然還有很長(zhǎng)的路要走。