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　　業(yè)績不夠賣房來湊！

　　保殼進(jìn)入倒計時的【*ST游久(600652)、股吧】（600652）12月12日晚間公告稱，擬公開掛牌出售位于上海浦東的8套房產(chǎn)，預(yù)計將增加凈利潤約8000萬元。此前欲通過變更會計核算方法保殼失敗后，*ST游久無奈拿起了賣房這一簡單粗暴的保殼利器，但留給它的時間已經(jīng)不多了。

　　統(tǒng)計顯示，截至今年三季度末，1839家上市公司持有投資性房地產(chǎn)的市值高達(dá)1.33萬億元。賣房成為近年來上市公司保殼的最管用手段之一，有上市公司靠賣房為生，更有上市公司一次賣房400多套，生生把自己賣成了房地產(chǎn)開發(fā)商……

　　年底突擊賣房保殼

　　根據(jù)公告，*ST游久擬公開掛牌出售的8套房產(chǎn)位于上海市浦東新區(qū)浦東南路256號，建筑面積合計2852.74平方米，估價15540萬元。若上述房產(chǎn)出售按評估價值在本期完成交易，則扣除相費預(yù)計將增加本期歸屬于上市公司股東的凈利潤約8000萬元。

　　圖片來源：公司公告

　　2017年和2018年，*ST游久分別巨虧4.22億元和9.05億元，披星戴帽后今年前三季度再虧1127.77萬元。也就是說，如果*ST游久能把這8套房產(chǎn)及時賣出去，不但能覆蓋前三季度的虧損，而且很有希望“壓哨”保殼成功。

　　但問題并非業(yè)績不夠賣房來湊這么簡單。

　　*ST游久表示，由于本次交易將通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌方式進(jìn)行，最終交易對方、交易價格、交易完成時間等尚不能確定，對公司財務(wù)的最終影響也存在不確定性。

　　距2019年結(jié)束只剩半個多月了，留給*ST游久的時間不多了。

　　賣房保殼的公告發(fā)出去不久，上交所的問詢函就接踵而至。上交所表示，目前，公司股票已被實施退市風(fēng)險警示，要求*ST游久充分提示本次交易存在的不確定性，以及后續(xù)公司面臨的暫停上市風(fēng)險。

　　同時，上交所指出，本次交易預(yù)計將增加本期歸屬于上市公司股東的凈利潤約8000萬元，要求*ST游久以列表方式披露說明具體測算依據(jù)和計算過程，并明確本次交易的后續(xù)具體收入確認(rèn)時點及相關(guān)會計準(zhǔn)則依據(jù)。

　　圖片來源：公司公告

　　對*ST游久而言，賣房保殼是沒有辦法的辦法。

　　今年9月27日晚間，*ST游久公告稱，決定對所持北京信托的股權(quán)投資由財務(wù)投資轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略投資，對該項股權(quán)投資的核算方法由“以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)”轉(zhuǎn)為“長期股權(quán)投資”，并按權(quán)益法進(jìn)行核算。

　　對北京信托的會計處理方法由按公允價值進(jìn)行計量改為按權(quán)益法進(jìn)行核算，意味著*ST游久可將北京信托的凈利潤按照所持股比計入投資收益，增厚業(yè)績。這樣的保殼“明謀”導(dǎo)致*ST游久公告披露后的第二個交易日，也就是9月30日，直接“一”字漲停。

　　實際上，*ST游久今年上半年能勉強盈利414.17萬元就多虧了北京信托。

　　公司在半年報中指出，上述盈利主要來源于非主營業(yè)務(wù)的凈利潤3403.99萬元，其中光是北京信托已宣告未派發(fā)及部分參股公司已派發(fā)的現(xiàn)金紅利就高達(dá)2467.61萬元。

　　看起來，*ST游久顯然不滿足于僅僅北京信托的分紅收入。但是，*ST游久對北京信托的會計核算變更又實在是“霸王硬上弓”。

　　比如，上交所下發(fā)問詢函指出，公司變更會計核算方法的原因之一是宏達(dá)信將北京信托1.64%的表決權(quán)委托給公司，公司表決權(quán)增至7.99%，在股東會的影響力增強。但北京信托前四大股東的持股79.21%，這7.99%的表決權(quán)對股東會能有重要影響？

　　這一問把*ST游久問得啞口無言，支支吾吾拖了一個多月，連續(xù)四次延期回復(fù)上交所的問詢函都沒想出來如何自圓其說。最后實在沒辦法了，*ST游久說，算了，我還是再變回來吧——取消對北京信托會計核算方法的變更。

　　圖片來源：公司公告

　　手握1.33萬億投資性房產(chǎn)

　　自從2016年*ST寧通B賣房保殼一戰(zhàn)成名后，年底突擊賣房逐漸成為上市公司主要的保殼手段之一。很多上市公司也經(jīng)歷了類似*ST游久的心路歷程：會計變更等保殼手段的技術(shù)難度太大了，還是賣房保殼來得簡單粗暴。

　　統(tǒng)計顯示，近10年來，A股上市公司持有的投資性房地產(chǎn)總市值持續(xù)增長。截至今年三季度末，在3747家A股上市公司中，共有1839家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比達(dá)49.08%，持有投資性房地產(chǎn)的總市值高達(dá)1.33萬億元。

　　“玻璃大王”曹德旺就曾表示，中國的上市公司手里都握有大量房地產(chǎn)，年底經(jīng)營不好了賣兩套、發(fā)不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套……而據(jù)不完全統(tǒng)計，今年四季度以來，在已經(jīng)公告的近20份上市公司賣房公告中，很多公司意在保殼。

　　其中，賣房保殼手法最嫻熟的要數(shù)【中房股份(600890)、股吧】（600890）了。最近十年來，中房股份便一直保持著賺一年、虧一年的節(jié)奏，而賣房就成了近年來中房股份保殼的重要手段。比如，2017年，正是通過賣掉兩套房子，中房股份勉強盈利800多萬元，成功避免了被ST。

　　而在去年虧損4200多萬，今年前三季度又虧損2170多萬元的情況下，中房股份故技重施：11月29日晚間，公司公告稱，擬出售新疆兵團(tuán)大廈裙樓的一層和三層，交易總金額1.33億元，預(yù)計增加2019年營收1.27億元，增加凈利潤5100萬元。

　　但房子總有賣完的一天。

　　上交所在問詢函中指出，近年來公司營收主要來源是投資性房地產(chǎn)的出租和銷售。但截至今年三季度，公司投資性房地產(chǎn)賬面價值僅為6290.47萬元，此次出售的投資性房地產(chǎn)賬面凈值為3496.53萬元。等無房可賣了怎么辦呢？

　　沒有什么殼是賣一套房子保不住的，如果有，那就賣400套。

　　今年4月，【*ST海馬(000572)、股吧】（000572）公告稱，擬出售位于上海的36套閑置房產(chǎn)和位于?？谑械?1套閑置房產(chǎn)。一個月后，*ST海馬再次公告，擬出售?？谑薪鸨P工業(yè)開發(fā)區(qū)的269套住宅和15套商鋪。兩次下來合計賣房401套，處置金額3.34億元，影響歸母凈利潤1.7億元。

　　但401套房子不是那么好賣的，截至9月底，公司僅賣出156套，回收資金5709萬元，增加凈利潤3668萬元。11月23日*ST海馬披露的最新公告顯示，已售出其中的318套，增加凈利潤7364萬元。但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未覆蓋前三季度高達(dá)2.01億元的虧損。

　　有網(wǎng)友打趣道：*ST海馬，一個主業(yè)為汽車的上市公司，由于賣房太多，生生把自己賣成了房地產(chǎn)開發(fā)商……

　　到了年底，包括突擊賣房在內(nèi)的保殼交易也成為了監(jiān)管的重點。

　　12月6日，上交所就表示，近期，針對年末上市公司突擊交易有所增加的情況，上交所公司監(jiān)管部門重點開展了相應(yīng)監(jiān)管工作。截至目前，疑似保殼交易有20余單。

　　上交所指出，以保殼為目的的交易，主要需考慮交易是否具有商業(yè)實質(zhì)，重點關(guān)注資產(chǎn)定價是否公允、交易對方是否存在潛在關(guān)聯(lián)關(guān)系、是否存在其他利益安排，以及相應(yīng)會計處理是否符合準(zhǔn)則要求等。