資本市場(chǎng)物業(yè)管理領(lǐng)域再添兩名新兵。

　　12月19日，保利物業(yè)和時(shí)代鄰里分別在港交所上市，但享受的待遇卻大不相同。因背靠央企，保利物業(yè)受資本市場(chǎng)青睞，截至收盤股價(jià)上漲29.2%，市值達(dá)242億港元，僅次于碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)。時(shí)代鄰里則不幸破發(fā)，收盤下跌5.24%，市值為44.34億港元，躋身物管市值12強(qiáng)。

　　東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張?jiān)苿P在接受記者采訪時(shí)表示，決定物業(yè)公司估值的核心因素是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性。若關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司未來(lái)能夠持續(xù)給予物管面積，市場(chǎng)愿意給出高估值，此外，龍頭公司也會(huì)有估值溢價(jià)。

　　保利物業(yè)招股說(shuō)明書顯示，其最大的客戶是保利發(fā)展控股集團(tuán)，即在A股上市的【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】（600048）。2016年至2018年各期，保利地產(chǎn)向保利物業(yè)貢獻(xiàn)的收入占比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個(gè)月則降至84.2%。時(shí)代鄰里則背靠大灣區(qū)房企時(shí)代中國(guó)控股，2016年至2019年上半年，來(lái)自時(shí)代中國(guó)控股開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供的管理服務(wù)收入占管理服務(wù)收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

　　近兩年，物業(yè)公司頻頻上市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年內(nèi)，全國(guó)累計(jì)有5家物業(yè)管理公司上市，2019年則預(yù)計(jì)有8家物管公司上市。今年以來(lái)，該板塊也備受追捧。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至12月19日收盤，今年共計(jì)7只物管股實(shí)現(xiàn)翻倍。其中，港股新城悅服務(wù)和永升生活服務(wù)漲幅分別高達(dá)197.37%及173.5%，A股【招商積余(001914)、股吧】（001914）漲幅為158.16%。

　　物業(yè)公司上市的大背景是房地產(chǎn)行業(yè)從“大規(guī)模開(kāi)發(fā)”為主的時(shí)代，進(jìn)入到“存量資產(chǎn)”的時(shí)代。萊坊中國(guó)戰(zhàn)略咨詢部高級(jí)董事陳鐵東向記者表示，在母公司的幫助下，物業(yè)管理這一輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了快速的擴(kuò)張和盈利，這種快速擴(kuò)張對(duì)資金也有較大需求，但物管公司傳統(tǒng)融資有難度，上市融資就成為很好的途徑。

　　張?jiān)苿P表示，地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)受政策影響波動(dòng)較大，屬于偏周期行業(yè)，資本市場(chǎng)給予的估值水平較低。物業(yè)公司有著可持續(xù)性高、輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，偏向于服務(wù)行業(yè)，因此資本市場(chǎng)給予較高的估值水平。

　　“物管行業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?，市?chǎng)的空間是足夠的，行業(yè)的集中度仍然很低?！睆?jiān)苿P說(shuō)道。川財(cái)證券研報(bào)顯示，物管行業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條的后周期節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)增量滯后于商品房新開(kāi)工及銷售情況。我國(guó)2016年、2017年商品房銷售面積增速分別為22.5%、7.7%，2018年高基數(shù)效應(yīng)下，銷量依然實(shí)現(xiàn)1.3%的正增長(zhǎng)。對(duì)應(yīng)2016年至2018年的銷售規(guī)模，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年物管行業(yè)將進(jìn)入高速擴(kuò)張期。

　　“從未來(lái)的前景來(lái)看，物業(yè)管理公司跑馬圈地的并購(gòu)將越來(lái)越多，形成更大的規(guī)模效應(yīng)?！标愯F東說(shuō)道。

　　時(shí)代鄰里在招股說(shuō)明書中表示，2020年至2022年，公司預(yù)計(jì)收購(gòu)4家或8家物管公司，計(jì)劃三年內(nèi)收購(gòu)四家提供電梯相關(guān)服務(wù)的公司、一家提供清潔服務(wù)的公司及兩家提供市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的公司。保利物業(yè)也表示，募集資金大頭將用于擇優(yōu)并購(gòu)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　此外，物管公司人力成本比重較高，因此面臨成本增加但提價(jià)困難的問(wèn)題。張?jiān)苿P表示，物管公司可通過(guò)兩條路徑提高毛利水平，一是通過(guò)科技賦能等手段，提高經(jīng)營(yíng)效率，控制人工成本；二是提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，未來(lái)業(yè)主為高質(zhì)量服務(wù)買單的意識(shí)會(huì)有所提高。

　　時(shí)代鄰里表示，將使用15%的募集資金打造智慧社區(qū)，另外10%的募集資金發(fā)展一站式服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算及人工智能等技術(shù)提高運(yùn)營(yíng)效率及提升服務(wù)質(zhì)量。保利物業(yè)將部分募集資金用于升級(jí)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高營(yíng)收能力。