前三季度盈利大幅下滑，簽約銷(xiāo)售面積較上年同期相比也有所下降，雖然停止了拿地，【新華聯(lián)(000620)、股吧】（000620）還面臨著去化困難的現(xiàn)境；自身債臺(tái)高筑仍頻頻為子公司擔(dān)保融資，繼2018年賣(mài)出的兩大銀行股權(quán)后，又?jǐn)M拋售酒店資產(chǎn)。

　　四大文旅項(xiàng)目相繼落地開(kāi)業(yè)，卻暴露出票價(jià)過(guò)高、運(yùn)力不足等問(wèn)題，加之，文旅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益尚需一定的周期，新華聯(lián)或許要過(guò)一段“扎緊褲腰帶”的日子了。

　　業(yè)績(jī)不佳，銷(xiāo)售下降

　　11月22日，新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（000620.SZ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新華聯(lián)”）發(fā)布公告稱(chēng)，累計(jì)收到政府補(bǔ)貼共1.04億元。加上年初獲得的1.33億元補(bǔ)貼，2019年度新華聯(lián)收到政府補(bǔ)貼共2.37億元。

　　2019年前三季度，新華聯(lián)營(yíng)業(yè)總收入56.25億元，較上年同期下滑8.8%，凈利潤(rùn)為1.63億元，同比下滑46.64%，而扣非歸母凈利潤(rùn)為3579.31萬(wàn)元。換而言之，新華聯(lián)文旅項(xiàng)目收到的政府補(bǔ)貼約是新華聯(lián)前三季度扣非凈利潤(rùn)的6倍之多。

　　據(jù)新華聯(lián)半年報(bào)，2019年上半年公司簽約銷(xiāo)售金額為29.5億元，上年同期簽約銷(xiāo)售金額為47.39億元，同比下滑37.75%。簽約銷(xiāo)售面積為22.82萬(wàn)平方米，較去年同期的41.36萬(wàn)平方米下降45%。

　　2014年至2018年，新華聯(lián)的簽約銷(xiāo)售金額分別為37.01億元、48.21億元、109.83億元、103.34億元、107.02億元。同時(shí)期內(nèi)，新華聯(lián)存貨中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的金額分別為34.22億元、40.19億元、65.94億元、52.84億元、和72.55億元，2019年上半年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品金額為75.17億元。

　　由于房企預(yù)售制度的存在，完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不斷累加從側(cè)面反映公司的對(duì)外銷(xiāo)售遇到了問(wèn)題。

　　在新華聯(lián)2019年3月底完工的項(xiàng)目中，北京順義區(qū)李遂鎮(zhèn)溫泉酒店及會(huì)所已于2016年完成建設(shè)，項(xiàng)目投資13.91億元，可售面積9.12萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售面積僅有0.57萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1.13億元，僅僅完成了6.25%的銷(xiāo)售進(jìn)度。

　　投資11.45億元的新華聯(lián)YOYO新天地已于2018年完工，但合同銷(xiāo)售金額僅有3.58億元，銷(xiāo)售進(jìn)度僅超過(guò)30%；投資5.84億元的新華聯(lián)大白鯨海洋公園也在同2018年完工，項(xiàng)目沒(méi)有列示任何銷(xiāo)售收入進(jìn)賬，而且該項(xiàng)目包含有商業(yè)街。

　　除此之外，新華聯(lián)半年報(bào)顯示：“2019年上半年，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策大環(huán)境影響，公司拿地較為謹(jǐn)慎，報(bào)告期內(nèi)未新增土地儲(chǔ)備”。

　　事實(shí)上，許多房企并未停止進(jìn)行儲(chǔ)備土地，新華聯(lián)今年停止拿地或許并不單單是“受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策大環(huán)境影響”，這與新華聯(lián)當(dāng)前緊迫的債務(wù)情況不無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　負(fù)債升高，密集擔(dān)保

　　2019年前三季度，新華聯(lián)取得借款現(xiàn)金為116.17億元，扣除分紅，公司償還債務(wù)和利息的金額為117.79億元。不難看出，所借款項(xiàng)基本用于償還債務(wù)。

　　截至2019年三季度末，新華聯(lián)負(fù)債總額為477.58億元。其中，短期有息負(fù)債為合計(jì)為259.5億元，上年同期為244.86億元。2018年度末至2019年前三季度，其資產(chǎn)負(fù)債率由81.38%增至83.86%。其市值相鄰的10家上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率中位值為59.26%。在市值相近的10家上市房企中，新華聯(lián)資產(chǎn)負(fù)債率高居第一。

　　針對(duì)公司目前面臨的債務(wù)問(wèn)題，新華聯(lián)承認(rèn)“公司有償債壓力”。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“盡管有息債務(wù)業(yè)務(wù)總額未明顯下降，但負(fù)債結(jié)構(gòu)已顯著優(yōu)化，短期貸款占比下降和公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)占比顯著下降。公司有息債務(wù)中有抵押的接近九成，未來(lái)仍可通過(guò)融資來(lái)替換現(xiàn)有債務(wù)。”

　　提到再融資，新華聯(lián)2019年上半年受限資產(chǎn)為209.37億元，占547.58億元資產(chǎn)總額的38.82%，近四成資產(chǎn)受限；且已質(zhì)押所持新【華聯(lián)股份(000882)、股吧】（000882）97.70%的控股股東，再融資能力也堪憂。

　　在回復(fù)中，新華聯(lián)還提到，“公司第四季度將有大量房屋銷(xiāo)售回款產(chǎn)生，公司已實(shí)施酒店和商業(yè)大宗資產(chǎn)的出售計(jì)劃已委托多家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向全球征集客戶?！?/p>

　　事實(shí)上，在2018年7月，為滿足中國(guó)銀監(jiān)發(fā)布的新規(guī)，新華聯(lián)已經(jīng)掛牌轉(zhuǎn)讓大興安嶺農(nóng)商行18%的股權(quán)、寧夏銀行13.53%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)共計(jì)18.04億元。

　　在通過(guò)融資償債出售資產(chǎn)減輕債務(wù)壓力的同時(shí)，新華聯(lián)還為子公司承擔(dān)了了高額的擔(dān)保。

　　今年10月16日，新華聯(lián)發(fā)布公告稱(chēng)，公司為其全資子公司銀川新華聯(lián)向?qū)幭你y行北京路支行提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，同時(shí)，銀川新華聯(lián)與寧夏銀行北京路支行簽《最高額抵押合同》，以其名下部分不動(dòng)產(chǎn)及在建工程提供抵押擔(dān)保。截至目前，新華聯(lián)及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傆囝~為207.51 億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的 266.81%。

　　“品牌建設(shè)年” 再投兩百億

　　新華聯(lián)曾被稱(chēng)為上市公司中轉(zhuǎn)型最堅(jiān)決、最徹底的文旅企業(yè)之一。不過(guò)，2018年，新華聯(lián)的營(yíng)收規(guī)模為140億，其中商品房銷(xiāo)售產(chǎn)生的營(yíng)收為113.5億，占比達(dá)到81.1%，房地產(chǎn)業(yè)依舊是公司的絕對(duì)營(yíng)收主力。

　　2019年度，新華聯(lián)文旅代表項(xiàng)目主要為投資70億元的長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)、出資5.2億元的四川新華聯(lián)閬中古城、33.23億元的蕪湖新華聯(lián)鳩茲古鎮(zhèn)、50億元的西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂(lè)園四大旅游景區(qū)。其中，4個(gè)項(xiàng)目投入總額達(dá)158.43億元。據(jù)“16 新華債 2019 年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告書(shū)”，2019年一季度末，新華聯(lián)已經(jīng)投入122.08億元，同時(shí)合同銷(xiāo)售金額為32.81億元。

　　隨著4個(gè)文旅項(xiàng)目的先后落地，新華聯(lián)將2020年定位為其“品牌建設(shè)年”，并表示要在3年內(nèi)使公司文旅項(xiàng)目成長(zhǎng)為區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌。

　　理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。新華聯(lián)稱(chēng)，其文旅板塊的資產(chǎn)總額已達(dá)190億元。2019年上半年，新華聯(lián)文旅板塊的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)9億元，“凈利潤(rùn)暫時(shí)略虧2000萬(wàn)元。”在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)反映出游客流量不穩(wěn)定、票價(jià)過(guò)高、運(yùn)力不足等困境。

　　與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“高周轉(zhuǎn)”不同，文旅則重運(yùn)營(yíng)，講究“賺慢錢(qián)”。新華聯(lián)也提到，“公司開(kāi)園的景區(qū)均處于前期的培育期，前期會(huì)出現(xiàn)一定的虧損”?！肮径唐趦?nèi)以改善運(yùn)營(yíng)為主要目標(biāo)，不擬新增文旅項(xiàng)目?！?/p>

　　可就在今年10月，新華聯(lián)實(shí)控人傅軍在“全國(guó)工商聯(lián)主席高端峰會(huì)懇談會(huì)”上剛剛表示，未來(lái)三年，新華聯(lián)將在四川至少投資200億元文旅項(xiàng)目。

　　文旅項(xiàng)目何時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利尚且未知，但新華聯(lián)目前的去化難題，債務(wù)問(wèn)題以及周轉(zhuǎn)問(wèn)題都切實(shí)的擺在眼前。雖然春暖花開(kāi)就在不遠(yuǎn)的將來(lái)，但或許更重要的是如何熬過(guò)當(dāng)下的寒冬。