克而瑞在12月初公布的銷售榜單，宣告了9家房企可以提前一個月過上安心年。在這份統(tǒng)計了前100名房企在2019年1-11月累計取得的銷售業(yè)績中，共有世茂、龍湖、【陽光城(000671)、股吧】、金科、中梁、禹洲等9家房企提前完成了年度目標。

　　作為年內(nèi)最早一批撞線的選手之一，實際金科很難稱得上是“黑馬”。從其三季報的表現(xiàn)來看，提前達標算是意料之中。截至2019年9月底，金科累計已實現(xiàn)銷售額1255億元，業(yè)績完成度83.7%。同一時期，一份來自華泰證券的研報預(yù)測其四季度可售貨值充裕，全年將超額完成1500億元的目標。

　　時隔一月，銷售數(shù)據(jù)印證了這一預(yù)測。不過達標后的金科似乎也還沒有開啟年假模式，剛剛結(jié)束的12月已令其銷售額飆升至1803.4億元。比11月更具沖刺力度的寒冬臘月，更像是對下一年計劃的預(yù)熱。

　　高速與高質(zhì)增長齊頭并進

　　作為邁入千億隊列的頭一年，金科將2019年銷售目標定在了1500億元。乍一看，似乎有點激進，但觀察其近年來的業(yè)績表現(xiàn)，連年幾近翻倍的進擊其實比預(yù)設(shè)目標時的激進更迅猛。

　　2017年6月，金科《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》提出在2017至2020年期間，將力爭實現(xiàn)簽約銷售金額500億元、800億元、1100億元、1500億元，并爭取在2020年沖擊2000億元。

　　而自2017年起，連續(xù)三年的實際銷售數(shù)據(jù)分別是658億元、1188億元、1803.4億元。與最終業(yè)績相比，先前的目標算穩(wěn)健了。

　　同樣的穩(wěn)健也體現(xiàn)在金科的財務(wù)管控上。觀察其同期的財務(wù)指標，營業(yè)收入與歸母凈利潤也順應(yīng)著銷售業(yè)績雙雙提升，2018年上述兩項指標的增長率達18.6%、93.8%。再結(jié)合最近一期財報，2019年前三季度金科實現(xiàn)營收432.03億元，同比增長60.7%；歸母凈利潤39.81億元，同比增長81.6%；毛利率、凈利率自2016年的20.7%、5.6%提升至2019年三季度的30.1%、10.8%，盈利質(zhì)量顯著改善。同時其扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為48.0%，較2018年末降低2.6個百分點。來自華西證券（002926）的一份研報表明，與其他重點房企相比，金科扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率處較低水平。

　　2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)管控趨嚴，開發(fā)商利潤進一步被攤薄，市場整體處于下行周期，而金科仍在此期間實現(xiàn)跨越式高質(zhì)量發(fā)展，戰(zhàn)略上的“里應(yīng)外合”助攻明顯。

　　從嘉陵江畔駛向全國

　　與2016年行業(yè)分水嶺同步開啟的區(qū)域城市群深耕戰(zhàn)略，絕對是金科擴充規(guī)模的加速器。實際上回溯其過往20多年的發(fā)展，金科幾乎每一步都踩在了正點上。

　　1998年福利分房結(jié)束，商品房時代開啟，金科創(chuàng)始人黃紅云也從涪陵去往重慶開始房地產(chǎn)事業(yè)；當(dāng)重慶市傳統(tǒng)的核心渝中區(qū)隨著直轄市設(shè)立日趨飽和，金科的首個住宅項目金科花園也在解放碑對岸的五里店落成。此前那里還是簡陋荒涼的棚戶區(qū)，而核心區(qū)迅速擴張的擠出效應(yīng)隨即就讓廣闊的江北腹地迎來了房地產(chǎn)市場的爆發(fā)。

　　金科最初起家的重慶江北區(qū)，位于嘉陵江與長江交匯處，日后進入房企全國化布局的初始階段，金科就是順著這片滔滔江水一路駛向長三角等城市。金科自2007年走出重慶，彼時正值一、二線城市增長階段，金科順勢在兩三年之內(nèi)布局中西部、長三角、環(huán)渤海的數(shù)十座城市，建立起三足鼎立的局面。

　　隨著2017年以后市場規(guī)模競逐加強，這個三足鼎立的局面又延伸為更廣闊的京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈加長江經(jīng)濟帶，以及成渝、中原、長江中游、長三角、粵港澳、京津冀、北部灣、山東半島八大城市群。這在金科內(nèi)部被稱為“三圈一帶、八大城市群”。

　　這一戰(zhàn)略為金科帶來的是截至2019上半年47座城市的進駐以及5600萬平方米可售面積的“積蓄”，也直接撐起了此前三年的跨越式發(fā)展計劃的糧倉。

　　由美好居住到美好生活

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，雖然未來一段時間內(nèi)規(guī)模還將起到?jīng)Q定性作用，不過，行業(yè)整體利潤變薄已經(jīng)難以逆轉(zhuǎn)，要想在日趨飽和的市場中保持穩(wěn)步增長，開發(fā)商們還需在蓋房子之外尋找更多增長點。

　　經(jīng)歷前期的高速增長，市場漸入存量時代，數(shù)據(jù)顯示，目前全國城鄉(xiāng)家庭自有住房擁有率超過90%。當(dāng)基本的居住需求得到滿足，新一代需求也轉(zhuǎn)移到生活質(zhì)量的提升上來。

　　與此同時，金科的發(fā)力點也由從前的“做好每個細節(jié)”升級為“美好你的生活”。

　　2016年，金科企業(yè)Logo的配色由工業(yè)藍變?yōu)闇剀凹t，這一舉動對應(yīng)了其內(nèi)部戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。此后圍繞“東方人居”理念構(gòu)建的“瓊?cè)A”、“博翠”、“集美”三大產(chǎn)品系成為金科式美好生活的載體。至2018年底，在民生地產(chǎn)開發(fā)和生活服務(wù)主之外，金科又加大對科技產(chǎn)業(yè)和文旅康養(yǎng)的布局，形成“四位一體”相關(guān)多元化協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略。

　　當(dāng)前由金科開發(fā)和運營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面積超過1200萬平方米，入園企業(yè)超過2000家，其中500強企業(yè)、千人計劃企業(yè)和行業(yè)百強企業(yè)等標桿企業(yè)超過15%，入園企業(yè)年總產(chǎn)值超千億元。文旅方面繼成立文旅集團后，金科又先后與成都置信集團、澳洲威秀集團達成戰(zhàn)略合作，推出文旅康養(yǎng)品牌，引入國際超級IP。

　　由建造精品住宅、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，到投資開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城、園區(qū)，再到引進IP打造休閑度假區(qū)，金科一步步拓寬的業(yè)務(wù)邊界，也正拉長其與同行間的利潤率差距。包括華西證券在內(nèi)的多家研究機構(gòu)研報表明，金科盈利能力在行業(yè)內(nèi)處較高水平。

　　此外，由地產(chǎn)開發(fā)衍生的各項增值服務(wù)具有更強的抗周期性，“四位一體”也是金科在當(dāng)前房地產(chǎn)下行期間實現(xiàn)高速增長的平衡器。

　　黃金十年過后，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷漫長轉(zhuǎn)型期；越過千億門檻，晉升“1.5”時代的金科也正經(jīng)歷自我轉(zhuǎn)型。而在未來“2.0”時代的征途中，“向外而行向內(nèi)而生”式的雙向驅(qū)動仍將是這場迭代的關(guān)鍵詞。