4月9日，【魯商發(fā)展(600223)、股吧】（600223）披露2019年年報(bào)，這是公司轉(zhuǎn)型大健康領(lǐng)域之后發(fā)布的首份年報(bào)。

　　公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入102.89億元，同比增長(zhǎng)16.64%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)3.45億元，同比增長(zhǎng)112.58%。公司稱(chēng)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)112.58%，主要系本期地產(chǎn)板塊結(jié)算收入增加、醫(yī)藥化妝品業(yè)務(wù)收入大幅增加以及參股公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增加等影響所致。

　　從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)仍是公司主要收入來(lái)源，占總營(yíng)收的87.84%；藥品加化妝品總收入9.12億元，占比為8.86%。

　　目前的魯商發(fā)展面臨較大的債務(wù)壓力，賬面貨幣資金為36.35億元，而短期借款加上一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到68.95億元。公司負(fù)債率高達(dá)91.62%，凈負(fù)債率更是達(dá)到149.92%，均處在高位。

　　魯商發(fā)展地產(chǎn)收入仍占近9成 集中三四線盈利能力偏弱

　　魯商發(fā)展原名【魯商置業(yè)(600223)、股吧】，是一家傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司，近年來(lái)通過(guò)收購(gòu)逐漸進(jìn)入大健康領(lǐng)域。2019年6月，公司名稱(chēng)由之前的“魯商置業(yè)股份有限公司”變更為“魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司”，證券簡(jiǎn)稱(chēng)也由“魯商置業(yè)”變更為“魯商發(fā)展”。

　　不過(guò)從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)仍是主要收入來(lái)源，2019年房地產(chǎn)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入90.38億元，占總營(yíng)收的87.84%；藥品加化妝品總收入9.12億元，占比為8.86%。

　　2019年地產(chǎn)銷(xiāo)售額為143.62億元，銷(xiāo)售面積125.75萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)22.66%與2.11%。2020年公司給地產(chǎn)銷(xiāo)售定的目標(biāo)為200億元，增長(zhǎng)率約為39%。分區(qū)域來(lái)看，青島、臨沂、哈爾濱，濟(jì)南、煙臺(tái)是2019年銷(xiāo)售額最大的幾個(gè)城市，分別為40億、29億、22億、15億、10億。

　　魯商發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍面臨著盈利能力弱的問(wèn)題。，2019年其地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利率同比增長(zhǎng)0.56個(gè)百分點(diǎn)至15.97%，低于行業(yè)平均水平。

　　從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，公司近幾年毛利率一直較低，2018年以來(lái)有所上升，不過(guò)仍在20%左右。

　　上交所在2017年年報(bào)事后審核問(wèn)詢函中曾專(zhuān)門(mén)提到了毛利率過(guò)低的問(wèn)題。2017年魯商發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為14.03%，省外毛利率僅5.6%，在同行業(yè)中處在較低的水平。

　　公司回復(fù)稱(chēng)，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中于三、四線城市，產(chǎn)品也以剛需住宅為主，所以造成毛利率偏低。

　　2017 年，魯商發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入 74.91 億元，結(jié)算項(xiàng)目主要包括青島、哈爾濱、濟(jì)寧、菏澤等地的項(xiàng)目。

　　以菏澤的魯商鳳凰城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于三線城市菏澤， 項(xiàng)目銷(xiāo)售前期市場(chǎng)不景氣，售價(jià)偏低，產(chǎn)品去化慢影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度變慢，開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)；另外由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，整體回款周期較長(zhǎng)，造成資金占用大，利息費(fèi)用增加。2017 年以來(lái)，隨著棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)才逐漸回暖。

　　而另一個(gè)位于青島的魯商泰晤士小鎮(zhèn)項(xiàng)目則遠(yuǎn)離市區(qū)，市場(chǎng)低迷，售價(jià)偏低。為加強(qiáng)庫(kù)存去化，前期通過(guò)送車(chē)位、儲(chǔ)藏室等促銷(xiāo)手段進(jìn)行銷(xiāo)售，這又進(jìn)一步拉低了毛利率。

　　這兩個(gè)項(xiàng)目很具有代表性，由于大部分項(xiàng)目位于三四線城市，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，去化速度慢，導(dǎo)致毛利率偏低，盈利能力一直不佳。目前魯商發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍集中在三四線，以山東省內(nèi)濟(jì)南、青島為核心，重點(diǎn)布局煙臺(tái)、臨沂、 泰安、濟(jì)寧、菏澤、濰坊、淄博等城市，省外已擴(kuò)展至北京、上海、重慶、黑龍江等省市。2019年山東省內(nèi)地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利率僅為17.43%，省外僅11.84%。

　　傳統(tǒng)業(yè)務(wù)盈利能力偏弱，是魯商發(fā)展尋求向大健康領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的動(dòng)力之一。

　　醫(yī)藥和化妝品收入9.12億元 占總收入比重8.86%

　　早在2016年以前，魯商發(fā)展就開(kāi)始推進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，不過(guò)當(dāng)時(shí)仍是以大健康綜合體、健康社區(qū)、頤養(yǎng)中心等地產(chǎn)項(xiàng)目為主。

　　2018年12月，公司以自有的三個(gè)房產(chǎn)公司及現(xiàn)金對(duì)價(jià) 9.27 億元從控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司處獲得福瑞達(dá)100%股權(quán)，福瑞達(dá)控股和參股公司在滴眼液、玻璃酸鈉、保健品、藥品、面膜等領(lǐng)域擁有“潤(rùn)舒”、“潤(rùn)潔”、“施沛特”、 “明仁”、“頤蓮”、“悅己”“璦爾博士”等多個(gè)知名品牌。至此魯商發(fā)展擁有了藥械、化妝品等業(yè)務(wù)。

　　2019年12月19日，魯商發(fā)展又以現(xiàn)金方式對(duì)價(jià) 2.58 億元收購(gòu)焦點(diǎn)生物 60.11%股權(quán)，成為其控股股東。焦點(diǎn)生物是一家專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)透明質(zhì)酸的企業(yè)，其產(chǎn)品主要應(yīng)用于化妝品行業(yè)、營(yíng)養(yǎng)保健品行業(yè)。

　　因?yàn)榻裹c(diǎn)生物的“玻尿酸”概念，魯商發(fā)展股票連續(xù)收獲幾個(gè)漲停。目前相關(guān)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比仍比較低，2019年藥品和化妝品總收入9.12億元，占總收入比重為8.86%，二者毛利率分別達(dá)到65.93%和61.09%。

　　從業(yè)績(jī)承諾來(lái)看，未來(lái)幾年靠福瑞達(dá)和焦點(diǎn)生物大幅提升醫(yī)藥和化妝品收入占比的難度不小。福瑞達(dá)承諾2018-2020 年扣非后歸母凈利潤(rùn)不低于 2537 萬(wàn)元、5556 萬(wàn)元、8493 萬(wàn)元，焦點(diǎn)生物則無(wú)業(yè)績(jī)承諾。

　　短期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍將是公司核心業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù) 償債壓力大

　　2019 年魯商發(fā)展與中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中航信托和萬(wàn)科成立合資公司，分別獲取濟(jì)南神武、 青島西海岸國(guó)際體育中心、青島即墨藍(lán)谷項(xiàng)目和臨沂河?xùn)|區(qū)褚莊 4 個(gè)項(xiàng)目 21 宗土地，新增土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積 100 余萬(wàn)平方米。

　　公司未披露拿地金額，但是2019年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額由上年的20.95億元變?yōu)?33.07億元，年報(bào)中稱(chēng)“主要系本期土地儲(chǔ)備增加集中支付土地款影響所致”。

　　截至2019年底，魯商發(fā)展融資總額243.73億元，總體融資成本8.54%，利息資本化金額達(dá)20.92億元。目前負(fù)債率高達(dá)91.62%，凈負(fù)債率更是達(dá)到149.92%，均處在高位、

　　根據(jù)數(shù)據(jù)，目前魯商發(fā)展賬面貨幣資金為36.35億元，而短期借款加上一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到68.95億元。面臨較大的短期償債壓力。

　　根據(jù)公司通過(guò)的2020年融資議案，擬向銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)融資最高額不超過(guò) 120 億元人民幣（含等值折算的外幣），擬通過(guò)借款或委托借款等方式向大股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)方借款最高額不超過(guò)80 億元人民幣（含等值折算的外幣）。

　　隨著短期債務(wù)到期日的臨近，未來(lái)將考驗(yàn)公司的再融資能力。