編者按：波詭云譎的2019年過去了，房企們“活的”怎么樣？

　　“現(xiàn)金為王”的時代，誰的現(xiàn)金面臨困境？誰的業(yè)績開始下滑？又有誰仍然穩(wěn)健行駛？財報季來臨，各家房企陸續(xù)交出成績單。

　　搜狐財經(jīng)從即日起，陸續(xù)推出《2019房企年報深讀》專題，對各家房企的年度考卷進行評析。

　　第十三期關(guān)注的企業(yè)是金地集團。

　　一則利率調(diào)整公告將金地集團推向風(fēng)口浪尖。

　　4月21日，金地集團（600383）發(fā)布公告，擬將10億公司債券“18金地03”第三年利率從5.29%降至1.5%。調(diào)整后的利率水平居于行業(yè)低位，甚至不及目前市場上流通的各類7日現(xiàn)金理財產(chǎn)品。

　　一石激起千層浪，投資者的質(zhì)疑紛至沓來。同一日，金地集團被迫發(fā)布公告表示，“因市場上投資者對條款有不同理解”，公司申請債券停牌。晚間，金地集團又進一步披露稱已收到上交所問詢，將就此次債券利率調(diào)整”是否符合規(guī)定“履行信披義務(wù)。

　　截至發(fā)稿， “18金地03”仍處于停牌狀態(tài)，金地集團與投資者尚未達成進一步協(xié)議。

　　事件持續(xù)發(fā)酵，4月22日晚間，金地集團披露2019年全年業(yè)績。

　　報告期內(nèi)，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入634.2億元，同比增長25.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤100.75億元，，同比增長24.41%。

　　業(yè)績公布次日，A股地產(chǎn)板塊飄紅，金地集團股價卻微跌0.60%，報收13.16元每股。這是金地集團本周內(nèi)第四次收跌。

　　以10億元債券總額計算，金地集團此次降利率可以為公司節(jié)約近3800萬元財務(wù)財務(wù)成本。然而與金地集團百億凈利相比，3800萬元的利息成本規(guī)模尚小。

　　作為“招保萬金”四巨頭之一，金地集團為何大幅降低債券利率？

　　償債壓力激增，一年內(nèi)到期非流動負債增加297%

　　地產(chǎn)下半場，金地集團正在囤錢。

　　資料顯示，近兩年來金地集團賬上現(xiàn)金逐年增加。2019年，金地集團賬上現(xiàn)金及等價物余額約450.98億元，同比增加34億元，增幅約8%。2018年同期，金地集團賬上現(xiàn)金增幅更多，達52.77%。

　　報表顯示，金地集團賬上新增現(xiàn)金主要來源于銷售商品和籌資活動。

　　2019年，金地集團銷售商品、提供勞務(wù)所得現(xiàn)金同比增加了167億元，收到其他經(jīng)營相關(guān)現(xiàn)金同比增加了61億元。當期，金地集團經(jīng)營支出現(xiàn)金增幅僅為135億元。

　　盡管當期金地集團對外投資支出增加了44億元至96.4億元，將金地集團全年籌資取得的51億元現(xiàn)金凈額考慮在內(nèi)，金地集團的現(xiàn)金等價物仍然呈現(xiàn)凈增長狀態(tài)。

　　日常經(jīng)營、籌資的現(xiàn)金足以應(yīng)對支出，那么金地集團賬上的現(xiàn)金有何用處？

　　報告顯示，得益于銀行存款增多，金地集團的利息收入隨之增加，2018、2019兩年間分別錄得23.94億元和27.59億元。

　　存在銀行的現(xiàn)金間接美化了金地集團的財務(wù)費用。將利息收入以及資本化利息考慮在內(nèi)，金地集團的財務(wù)費用一度錄得負值，直至2019年才呈現(xiàn)流出狀態(tài)。

　　報告顯示，因利息支出增加，金地集團2019年財務(wù)費用同比增加7.54億元，至1.01億元。 不計入資本化的利息費用，當期金地集團利息支出總額約48.7億元，較去年同期增長了33.4%。

　　現(xiàn)金流量表補充資料里進一步顯示，若將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，當期金地集團財務(wù)費用支出約27.88億元，同比增幅達322%。

　　截至報告期末，金地集團總負債2524.46億元，同比增長19%。有息負債947.58億元，同比增加15%。其中，銀行借款占比為 49.8%，同比增加3.5個百分點；公開市場融資占比為 47.56%，同比下降6.2個百分點。

　　相較于2018年同期，金地集團報告期內(nèi)有息負債債務(wù)比例變化明顯，長短債比例從4:1變?yōu)?:2。

　　金地集團一年內(nèi)到期的非流動負債成為背后“元兇”。

　　報告顯示，金地集團一年內(nèi)到期的非流動負債直接從2018年年末的82.66億元增至328.1億，同比增幅達296.92%。同期，金地集團長期借款中應(yīng)付債券數(shù)額較去年同期減少約86億元，余額289.94億元。

　　種種信息說明，金地集團的部分應(yīng)付債券已經(jīng)進入集中兌付期，且短期償債壓力較去年增長不小。

　　因此，2019年間金地集團除了“囤錢”，還在有意控制負債。

　　現(xiàn)金流量表顯示，報告期內(nèi)，金地集團籌資活動流入現(xiàn)金較2018年同期減少了約四分之一，至356.7億元。同時，為了償還債務(wù)，金地集團合計支付現(xiàn)金217.71億元，同比增加了24.7%。

　　對于金地集團選擇在此時下調(diào)債券利率，業(yè)內(nèi)人士分析，或是為了逼持有人全部回售。

　　一季度以來，多重政策加持下，房企融資環(huán)境有所寬松，融資成本下降。

　　據(jù)統(tǒng)計，僅3月份金地集團就完成3次超短期融資券發(fā)行，分別為2020年度第二、三、四期超短期融資券，規(guī)模均為10億元。上述三筆債券利率分別低至2.69%、2.63%及2.6%，約為“18金地03”的二分之一。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，此次金地集團如果成功促使持有人回售“18金地03”，則有利于金地集團抓住當前低息檔口發(fā)行三至五年低息債券，以控制財務(wù)成本。

　　實際上，如此“精打細算”的金地集團，盈利能力在業(yè)內(nèi)居于較高水平。

　　業(yè)績依仗合營公司，權(quán)益投資占比46.5%

　　財報顯示，金地集團2019年綜合毛利率、凈利率分別為40.5%、24.5%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率41.26%，比上年降低1.82個百分點。

　　盡管毛利率有所下跌，與同行跌至20%至30%的毛利率相比，金地集團仍然具有優(yōu)勢。這背后，金地集團的合作開發(fā)項目“功不可沒”。

　　2019年，金地集團沖破2000億大關(guān)，合約銷售同比增長29.73%至2106億元?？硕鹧芯颗兜臄?shù)據(jù)顯示，金地集團當期權(quán)益銷售金額約為1305.8億元，權(quán)益占比62%。

　　按此計算，合作開發(fā)項目為金地集團貢獻了約4成銷售額，而TOP20房企中，大部分企業(yè)的權(quán)益占比都高于70%。

　　年報又進一步顯示，2019年度，金地集團近六成歸母凈利潤源自投資收益。報告顯示，當期金地集團投資收益59.76億元，同比增長46.34%，占歸母凈利潤的59.32%。

　　投資收益中，金地集團“權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益”占比達83.7%，總額50.18億元，較去年同期增長了近70%。換言之，金地集團通過與其他公司合作項目參股，不操盤僅分紅獲得的收益即達50.18億元。

　　因合作業(yè)務(wù)規(guī)模增大，金地集團的歸母凈利潤增速也與公司營收銷售增速脫鉤。

　　近三年內(nèi)，金地集團歸母凈利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%，低于其銷售增幅。

　　對于公司權(quán)益占比過低，金地集團董事長凌克曾于2019年公開表示，“合作開發(fā)是目前房企的被動選擇，公司希望未來權(quán)益投資占比提高到50%以上。”

　　不過，近三年數(shù)據(jù)顯示，金地集團距離此目標尚有差距。

　　2017至2019年，金地集團拿地投入分別為1004億元、1000億元以及1200億元，而權(quán)益投資額分別為473億元、404億元以及558億元，對應(yīng)權(quán)益投資占比分別為47.11%、40.40%、46.5%。

　　截至報告期末，金地集團總土儲面積約5233萬平方米，其中權(quán)益土儲約2802萬平方米，對應(yīng)總權(quán)益土儲占比從52.27%小幅提升至53.54%。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，房企銷售面臨的阻力愈加嚴峻。報告顯示，因推廣服務(wù)費增加，金地集團當期銷售費用同比增加48.92%至21.1億元，而金地集團對應(yīng)銷量增幅約為30%，相差近20個百分點。

　　疫情影響下，2020年第一季度金地集團業(yè)績受到波及。期內(nèi)累計實現(xiàn)簽約面積127.5 萬平方米，同比下降 21.11%；累計實現(xiàn)簽約金額282.1億元，同比下降 16.58%。

　　隨著低息發(fā)債窗口到來，債務(wù)融資加權(quán)平均成本僅4.99%的金地集團在融資方面具有更大操作空間。

　　眼看萬科和保利先后突破6000億和4000億大關(guān)，穩(wěn)定還是增長，金地集團正面臨抉擇。