4月24日，華夏幸福（600340）公布2019年度報(bào)告。年報(bào)顯示，營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%。

　　另外，華夏幸福過去五年凈利潤年復(fù)合增長率達(dá)32.1%。公司整體毛利率達(dá)43.7%，同比增加2.1個百分點(diǎn)；ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，華夏幸福去年產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額同比增長19%，銷售額占比提高7個百分點(diǎn)，毛利潤占比達(dá)到52%。

　　(華夏幸福2019年度業(yè)績會北京會場)

　　“華夏幸福已經(jīng)重倉都市圈，產(chǎn)業(yè)新城本身就是按照都市圈進(jìn)行布局的，我們布局了13個省、15個都市圈，接下來我們的任務(wù)是繼續(xù)深耕好這些產(chǎn)業(yè)新城?！比A夏幸福董事長王文學(xué)在26日上午召開的業(yè)績會上表示。

　　昨天上午，華夏幸福舉辦2019年度線上業(yè)績會，這也是董事長王文學(xué)和聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官（CEO）暨總裁吳向東的首次共同亮相。

　　業(yè)績穩(wěn)健增長，投資價值凸顯

　　4月24日晚，華夏幸福披露了派息方案，其中現(xiàn)金分紅45.2億元，以當(dāng)日股價計(jì)算，股息率超過7%，且連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤比重超過30%。

　　持續(xù)增長的業(yè)績和穩(wěn)健的分紅也使華夏幸福得到市場認(rèn)可。財(cái)報(bào)發(fā)布后，華夏幸福股價大漲，截至4月27日收盤，華夏幸福當(dāng)日股價漲幅達(dá)8.76%。

　　高分紅的前提是有高增長的業(yè)績作為支撐。

　　2019年，華夏幸福的異地復(fù)制成效顯著。期內(nèi)，華夏幸?！?+3+4”核心都市圈全面布局已基本實(shí)現(xiàn)，外埠區(qū)域，即環(huán)京以外的地區(qū)，收入占比提升到44%，銷售額占比提升至58%，房地產(chǎn)銷售的面積占比超過60%。在京津冀都市圈以外，長三角都市圈已經(jīng)成為其業(yè)績新的大本營。

　　截至2019年末，華夏幸福預(yù)收款項(xiàng)達(dá)到1252.85億元，預(yù)計(jì)將在未來三年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入與利潤，有利于鎖定未來經(jīng)營業(yè)績。

　　去年，華夏幸福在環(huán)北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入 579.79 億元，同比增長 0.49%；環(huán)北京以外區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入467.19 億元，同比增長 81.74%，占主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入的比例由2018年的 30.82%提升至 44.62%。

　　此外，環(huán)北京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入及園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)簽約銷售額為 569.63 億元；環(huán)北京以外區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入及園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)簽約銷售額為 828.09 億元，同比增長 9.51%，占整體銷售額比例也從2018年的 46.46% 大幅提升至 57.84%。

　　（長葛產(chǎn)業(yè)新城）

　　在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，2019年，華夏幸福投資運(yùn)營的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，創(chuàng)歷史新高，較2018年提升17.8%；新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。

　　值得注意的是，在2017-2019年，華夏幸福的毛利率始終維持在40%以上，分別為47.93%、41.62%、43.68%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率；平均凈資產(chǎn)收益率逐年提升，分別為28.12%、29.05%、31.15%。

　　此外，華夏幸福降費(fèi)增效措施不斷深化。數(shù)據(jù)顯示，2019年華夏幸福的費(fèi)用率得到有效控制。其中管理費(fèi)用率同比下降 1.95 個百分點(diǎn)，銷售費(fèi)用率同比下降 0.45 個百分點(diǎn)。

　　土儲方面，截止2019年末，華夏幸福總土地儲備是1058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米。2019年，孔雀城加速了土儲的補(bǔ)給，孔雀城2019年新增土地儲備合計(jì)515萬平方米，總地價181億元，總地價同比增長70%。

　　四季度經(jīng)營凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善

　　過去一年，華夏幸福全口徑回款創(chuàng)歷史新高，同比增長21%，達(dá)到955億元。

　　這證明華夏幸福2019年諸多提升經(jīng)營質(zhì)量管理的動作取得了明顯的成效?！疤貏e說明的是，2016年是公司在過去發(fā)展歷史上的回款高峰，達(dá)到923億。2019年回款955億，已經(jīng)超越了2016年，創(chuàng)出歷史新高?！比A夏幸福董事會秘書林成紅表示。

　　毫無疑問，過去一年內(nèi)，在利潤保持穩(wěn)定增長的前提下，華夏幸福將改善現(xiàn)金流和控制負(fù)債作為工作的重中之重。

　　搜狐財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在業(yè)績會上管理層提到“回款”多達(dá)27次。

　　王文學(xué)在業(yè)績會上表示，提升經(jīng)營質(zhì)量、經(jīng)營回款、優(yōu)化經(jīng)營性現(xiàn)金流，合理控制負(fù)債，優(yōu)化杠桿，這是華夏幸福目前正在實(shí)施的舉措。

　　（溧水產(chǎn)業(yè)新城）

　　“產(chǎn)業(yè)新城的現(xiàn)金流自我平衡；孔雀城的利潤及現(xiàn)金流的平衡；以及二者要有機(jī)協(xié)同發(fā)展。

　　這三條加起來就是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)所回歸的經(jīng)營邏輯?！蓖跷膶W(xué)表示。

　　此外，華夏幸福在2019年第4季度實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流入達(dá)77.35億元，2019年第四季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為77.35億元，實(shí)現(xiàn)單季轉(zhuǎn)正。

　　年報(bào)顯示，2019年全年華夏幸福通過銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金達(dá)879.27億元，同比增長17.06%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入為943.78億元，同比增長17.89%。由于銷售回款持續(xù)增加，銷售回款率顯著提升，華夏幸福的經(jīng)營性現(xiàn)金流得到有效保障。

　　另外，華夏幸福去年全年通過投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也均轉(zhuǎn)正，資金安全明顯改善。

　　林成紅也表示：“從經(jīng)營層面，公司提升經(jīng)營質(zhì)量，積極改善經(jīng)營性現(xiàn)金流，這是目前最重要的工作。財(cái)務(wù)層面，控制負(fù)債，確保財(cái)務(wù)資源在各戰(zhàn)略板塊的合理配置。”

　　林成紅稱，為了支撐上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，華夏幸福將更加聚焦高潛力、高回報(bào)的區(qū)域，此外，在已有的基礎(chǔ)上持續(xù)降費(fèi)增效。

　　據(jù)華夏幸福介紹，產(chǎn)業(yè)新城方面，目前啟動的79座產(chǎn)業(yè)新城中，72座已有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目簽約落地，66座已整體實(shí)現(xiàn)回款，22座已進(jìn)入成熟期。

　　“成熟期的標(biāo)志是產(chǎn)業(yè)新城凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，更多的區(qū)域確實(shí)還處于發(fā)展期，但是已經(jīng)積極的實(shí)現(xiàn)了回款，產(chǎn)生了利潤。隨著產(chǎn)業(yè)新城的業(yè)務(wù)進(jìn)一步聚焦深耕，處于發(fā)展期的產(chǎn)業(yè)新城不斷進(jìn)入成熟期，成熟期的個數(shù)不斷增加，產(chǎn)業(yè)新城的整體回款和經(jīng)營性現(xiàn)金流將會有不錯的表現(xiàn)，會更上一個臺階?！绷殖杉t說。

　　此外，華夏幸福聯(lián)席總裁俞建表示：“華夏幸福對于每一座產(chǎn)業(yè)新城都制定非常詳細(xì)的投資預(yù)算，根據(jù)每座產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域歷史的投資情況、積極性稅收收入增長趨勢，分別制定了明確的投資預(yù)算?！?/p>

　　“對于預(yù)計(jì)新增稅收收入較高，且增長潛力較大的區(qū)域，我們適當(dāng)?shù)脑黾淤Y金投入，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資源配置，確保公司投入能夠盡快的轉(zhuǎn)化成回款；對于預(yù)計(jì)新增稅收收入較低，且增長潛力較小的區(qū)域，我們將逐步減少甚至?xí)壕復(fù)顿Y，控制投資風(fēng)險?！庇峤ㄕf。

　　截至2019年末，華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率降低至83.9%，較2018年的86.6%同比下降2.7個百分點(diǎn)。截至2020年一季度，華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步降低至83.6%。

　　南北管理層各有千秋，新業(yè)務(wù)“好”字當(dāng)頭

　　中國平安加盟后，華夏幸福開始探索新業(yè)務(wù)，這部分由2019年從華潤置地加盟華夏幸福的吳向東負(fù)責(zé)，他將新業(yè)務(wù)概括為新模式、新領(lǐng)域、新地域。

　　“我和文學(xué)董事長各有千秋，過去20年，我們主要的職業(yè)路徑、職業(yè)經(jīng)歷有點(diǎn)特點(diǎn)。文學(xué)董事長在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域做的最早、做的最大、做的最好，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我過去的工作經(jīng)驗(yàn)可能算做得比較早的，所以也還比較好?！眳窍驏|說。

　　吳向東表示，目前從絕對數(shù)量上來看，重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供過于求，但是好項(xiàng)目很少?！拔磥砣A夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域往前走的時候，我們的策略很簡單，就是強(qiáng)調(diào)一個字――好，一定要把好這個字發(fā)揮到淋漓盡致?！?/p>

　　(華夏幸福2019年度業(yè)績會深圳會場)

　　“我們要做好城市、好地段、好條件、好產(chǎn)品、好服務(wù)、好回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)?！眳窍驏|解釋道。

　　2019年，華夏幸福在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，開拓輕資產(chǎn)模式，以資產(chǎn)管理輸出的模式快速切入市場；進(jìn)軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，布局康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動產(chǎn)領(lǐng)域。

　　作為“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)模式的首次嘗試，華夏幸福首單項(xiàng)目為北京麗澤項(xiàng)目，目前，華夏幸福已將資產(chǎn)完整轉(zhuǎn)讓給平安人壽。

　　據(jù)林成紅介紹，華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)在2019年從無到有，目前已經(jīng)覆蓋了4座城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞。年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)落地兩個，分別為北京麗澤項(xiàng)目和武漢長江中心項(xiàng)目。

　　此外，在城市更新方面，華夏幸福2019年拿下8個城市更新項(xiàng)目，其中，深圳6個項(xiàng)目，東莞2個項(xiàng)目，總計(jì)新增的土地儲備規(guī)劃計(jì)容面積達(dá)171萬平方米。

　　吳向東在業(yè)績會上將新業(yè)務(wù)概括為“三新”――即新模式、新領(lǐng)域、新地域。吳向東表示：“未來華夏幸福將會在大型商辦綜合體、康養(yǎng)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理以及科學(xué)社區(qū)四個領(lǐng)域發(fā)力?！?/p>

　　康養(yǎng)事業(yè)和長租房方面，華夏幸福表示未來也將與股東密切合作、優(yōu)勢互補(bǔ)，在合適的時候全面展開。

　　林成紅表示：“隨著重要股東中國平安的入股，公司的明確定位是成為中國平安的重要戰(zhàn)略協(xié)同企業(yè)，從公司治理到業(yè)務(wù)發(fā)展，公司獲得了全方位的提升?！?/p>

　　“中國平安在公司業(yè)務(wù)發(fā)展方面積極助力，中國平安積極匹配資源，為上市公司的發(fā)展及公司相關(guān)領(lǐng)域的合作進(jìn)行支持。”林成紅說，“公司將持續(xù)與中國平安積極探索，實(shí)現(xiàn)雙方協(xié)同發(fā)展，彼此充分賦能?！?/p>

　　“都市圈”、“新業(yè)務(wù)”，這兩個詞描繪了華夏幸福未來的想象力。而從開發(fā)環(huán)京，到異地復(fù)制；從產(chǎn)業(yè)新城，到商業(yè)地產(chǎn)，華夏幸福正在持續(xù)發(fā)展，不斷提升。