物業(yè)發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨馈?/strong>

　　伴隨房地產(chǎn)市場進入存量時代，“附屬品”物業(yè)開始變身。如今又疊加在新冠肺炎疫情期間發(fā)揮的重要作用，物業(yè)無疑進入了發(fā)展的快車道。

　　據(jù)中指研究院披露數(shù)據(jù)，物業(yè)管理行業(yè)是存量與增量并存的巨大市場，預計到2025年商品住宅銷售面積累計238億平方米。按照百強企業(yè)住宅物業(yè)費計算，整體市場規(guī)模接近萬億。

　　作為一種輕資產(chǎn)模式，物業(yè)在資本市場頗受歡迎。在香港資本市場，房地產(chǎn)公司的市盈率大多只有6-7倍，物業(yè)公司的市盈率大多在30-40倍。

　　隨著物業(yè)管理板塊價值逐步被資本市場發(fā)掘，房企紛紛將物業(yè)管理業(yè)務分拆上市。2020年以來，包括朗詩、華潤置地、世茂、禹洲、陽光城等在內(nèi)的多家房企皆計劃分拆物業(yè)上市。

　　據(jù)中國消費者報統(tǒng)計，目前有超過20家物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在上市進程中，另外籌劃上市的企業(yè)也不低于20家。

　　如今，物業(yè)資本市場即將再添一員“新兵”。4月29日凌晨，金科股份（000656）宣布擬分拆物業(yè)金科服務于港交所上市，具體上市時間將根據(jù)境外資本市場狀況、審批進展及其他情況決定。

　　在開發(fā)企業(yè)資源與資本市場的雙重助力下，物業(yè)行業(yè)未來規(guī)?；?qū)⒊掷m(xù)穩(wěn)步增長，行業(yè)集中度也將進一步提升。像金科服務一樣的龍頭物業(yè)公司已經(jīng)占據(jù)天時、地利、人和的優(yōu)勢，接下來將站在物業(yè)的新風口乘風而起。

　　分拆物業(yè)上市

　　早在金科股份舉辦的2019年業(yè)績發(fā)會上，金科就提出資本賦能物業(yè)，通過資本運作，讓員工、股東享受上市紅利。

　　公開資料顯示，金科服務成立于1998年。近800個項目、超2.4億平方米管理面積、數(shù)百個合作伙伴、500萬業(yè)主，這些數(shù)字簡單勾勒出金科服務拼搏21年的戰(zhàn)績。

　　基于金科股份的前瞻眼光，物業(yè)板塊實現(xiàn)了有質(zhì)量的增長。2019 年，金科服務營業(yè)收入同比增長超50%，毛利率同比增加7.07個百分點，品牌價值高達51.86億元。

　　順勢而動、緊跟時代，是金科服務一貫的準則。在新冠肺炎疫情爆發(fā)之后，物業(yè)成為居家生活中的重要一環(huán)，期間極大地凸顯了品牌物業(yè)與一般物業(yè)管理間的差距，催化了物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)變，也加快了物業(yè)企業(yè)的淘汰速度。

　　面對行業(yè)發(fā)展的新變化、新趨勢，金科表示將通過智慧科技和大數(shù)據(jù)管理賦能生活服務，大力拓展智慧社區(qū)、智慧建筑、智慧案場三大場景應用，構(gòu)建“人、云、端”的智慧生態(tài)。

　　此外，金科建設了全國首個大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)、首個客戶云服務中心，將多種智慧社區(qū)設備系統(tǒng)有機結(jié)合，實現(xiàn)了設備可視化管理，精準定位用戶需求，通過智能管家、智慧物業(yè)、智能訪客等系統(tǒng)不斷提升物業(yè)服務品質(zhì)與效率。

　　始終走在物業(yè)行業(yè)前列的金科服務獲得了市場的高度認可。據(jù)了解，金科服務已連續(xù)8年業(yè)主滿意度超過90%，連續(xù)5年保持中西部市場占有率第一，連續(xù)4年蟬聯(lián)中國物業(yè)服務十強企業(yè)等多項榮譽。

　　對于即將登陸資本市場的金科服務，金科股份展現(xiàn)出了極大的信心。金科方面表示，金科服務境外上市后，有利于提升金科服務自身的市場競爭能力，并且有助于推動母公司“四位一體”戰(zhàn)略落地。

　　提振股價估值

　　隨著物業(yè)管理板塊價值逐步被資本市場發(fā)掘，在房地產(chǎn)企業(yè)之間的較量中，物業(yè)服務這片藍海被逐漸凸顯。

　　而金科服務站在了一個高起點。近3年來，母公司金科股份銷售面積均排名行業(yè)前十，分別實現(xiàn)843萬平方米、1342萬平方米、1905萬平方米，同比增長69%、59%、42%，母公司銷售面積的高速增長為金科服務接管面積的增長提供了強勁支撐。

　　對于上市企業(yè)而言，股價是衡量企業(yè)投資價值的度量衡之一，而企業(yè)的發(fā)展能力支撐股價。按照目前港股物業(yè)公司平均30-40倍市盈率估算，2020年金科服務對應市值預計將超150億元。

　　若依據(jù)分部估值法剔除物業(yè)板塊市值，考慮到攤薄因素，金科股份目前地產(chǎn)板塊業(yè)務對應市值將出現(xiàn)下滑。根據(jù)數(shù)據(jù)，截至4月29日收盤，金科股份A股平臺總市值416億元，剔除物業(yè)板塊之后在300億元附近，地產(chǎn)業(yè)務對應PE僅為4，公司價值存在低估。

　　不過，若物業(yè)公司分拆上市后，金科股份將形成A+H雙上市平臺，為境內(nèi)外投資者提供更多投資渠道，彌補金科股份被低估的市值。畢竟，相較于重資產(chǎn)的地產(chǎn)股，以輕資產(chǎn)模式發(fā)展的物業(yè)股更受市場青睞。

　　據(jù)克而瑞證券數(shù)據(jù)，2019年12月31日物管板塊總市值達到2320億元，較年初增長了182.5%。物管上市公司全年股價平均增幅為66.6%?？硕鹑鸨Ｊ仡A計2020年上市內(nèi)地物管公司總市值增幅將至少達到30%。

　　4月28日，摩根大通發(fā)布報告指出，年初至今，內(nèi)地物管股已累積約43%升幅，對比恒指同期累跌12%。股價強勁反彈均因為市場預期收入增長，令投資者愿意支付更高的市盈率。

　　此外，金科服務若成功上市，便可通過資本加持獲得更多的物業(yè)管理面積、增強科技服務能力、改善經(jīng)營能力、提升盈利水平。而物業(yè)服務作為地產(chǎn)銷售過程中的重要核心競爭能力之一，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務可以為地產(chǎn)銷售提供更多產(chǎn)品和品牌溢價，形成良性的反向賦能作用。

　　“四位一體”齊頭并進

　　隨著金科銷售突破千億，公司多元化探索愈加深化，并于2018年正式提出了民生地產(chǎn)開發(fā)、生活服務、科技產(chǎn)業(yè)（園區(qū)）投資運營、文化旅游康養(yǎng)等相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)“四位一體”集團戰(zhàn)略。如今，四大產(chǎn)業(yè)已漸成氣候。

　　在主戰(zhàn)線地產(chǎn)業(yè)務中，金科的高增長仍在繼續(xù)。2019年，金科股份實現(xiàn)銷售金額1860億元，同比增長57%；營業(yè)收入678億元，同比增長 64%；歸母凈利潤56.76億元，同比增長46%。

　　另一條戰(zhàn)線上的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式也已初露崢嶸。目前，公司已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、陜西等8省份11個城市。其中，2019年新進駐城市6個，累計開發(fā)運營管理項目19個，面積超900萬平米，投資撬動效應較為明顯，可持續(xù)發(fā)展后勁充足。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領域，金科股份開始與強有力伙伴的紅星集團展開合作。4月15日，金科股份發(fā)布公告稱，知名商業(yè)地產(chǎn)運營背景的紅星集團接棒融創(chuàng)中國成為公司重要股東。紅星集團旗下專注商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的紅星美凱龍（601828）將對金科購物中心進行籌建、招商及運營管理，提供全流程的商業(yè)不動產(chǎn)服務。

　　而金科服務所在的物業(yè)行業(yè)，未來更是不可限量。東北證券地產(chǎn)研究分析稱，物管行業(yè)政策逐步由規(guī)范型向鼓勵型轉(zhuǎn)變，發(fā)展迅猛，空間巨大。短期新房開發(fā)高景氣度下，竣工面積的釋放將帶動行業(yè)快速增長。未來兩三年具備大型開發(fā)商背景的物管公司在管面積將會隨著竣工面積的釋放而迎來一輪快速增長。

　　東北證券稱，從長期來看，受人口和城鎮(zhèn)化率等因素驅(qū)動，行業(yè)在管面積有望持續(xù)增長；收入增長和收費市場化有望打開物業(yè)管理費提價空間；后勤服務社會化改革將提升物管企業(yè)機構(gòu)物業(yè)拓展空間。

　　憑借資源稟賦、品牌口碑、資金實力和管理效率方面的優(yōu)勢，金科服務將不斷擴張管理規(guī)模、豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)、優(yōu)化盈利能力，逐漸走向物業(yè)行業(yè)金字塔的“塔尖”。

　　如今，金科股份構(gòu)建出了一個穩(wěn)定、良性的生態(tài)閉環(huán)系統(tǒng)，“四位一體”已經(jīng)初步實現(xiàn)齊頭并進的格局。站在新起點，金科必將再譜新篇章。