2019年，屬于中南建設(shè)（000961）的關(guān)鍵詞是“成長”和“穩(wěn)健”，即“連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)高規(guī)模增長”和“在高速增長的過程中選擇財(cái)務(wù)穩(wěn)健”。

　　4月28日，中南建設(shè)發(fā)布了2019年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入718.3億元，同比增長79.08 %，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤41.63億元，同比增長 89.83 %。在行業(yè)整體放緩背景下，公司得益于房地產(chǎn)和建筑施工業(yè)務(wù)“雙輪”驅(qū)動(dòng)，業(yè)績依然保持了8成左右的高水平增速。尤為值得一提的是，2019年，中南建設(shè)的資產(chǎn)回報(bào)能力有較大幅度的提升，數(shù)據(jù)顯示，其加權(quán)ROE由2018年的13.29%上升至21.58%，達(dá)到歷史最高水平。

　　中南建設(shè)連續(xù)多年表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的業(yè)績增長態(tài)勢。2019年，在主業(yè)聚焦發(fā)展助推之下，中南建設(shè)的盈利水平在“質(zhì)”以及“量”上均得到高效提升。

　　對于業(yè)績的高水平增長，中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理陳昱含歸結(jié)于戰(zhàn)略清晰、扁平化組織下決策的高效、自動(dòng)自驅(qū)機(jī)制、人才體系職業(yè)化和年輕化，以及簡單透明的企業(yè)文化五大優(yōu)勢。而這也令其成為涉及房地產(chǎn)行業(yè)的“機(jī)構(gòu)持有流通股比例TOP10”、“機(jī)構(gòu)持有市值TOP10”和“持股機(jī)構(gòu)數(shù)量TOP10”三個(gè)細(xì)分類別中，全部排在TOP4的唯一一家千億陣營房企，也是入選榜單2019年業(yè)績增長最出色的房企。

　　而作為房地產(chǎn)行業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，在紅利漸退、監(jiān)管政策持續(xù)收緊的背景下，中南建設(shè)依托“雙輪”穩(wěn)中求變。

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　　凈利潤大幅上升背后

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　　根據(jù)公告，其歸屬于上市公司股東的凈利潤大幅上升的主要原因是公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模增加。

　　財(cái)報(bào)顯示，其房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1960.5億元，銷售面積1540.7萬平方米，同比分別增長33.7%和34.6%?？梢钥吹?，房地產(chǎn)板塊規(guī)模與兩千億門檻只差臨門一腳。相當(dāng)一部分的房企，會(huì)為了千億、或者雙千億這個(gè)說詞而臨門加油飄過這個(gè)門檻。顯然中南建設(shè)并不在意，如今它已不再強(qiáng)調(diào)排名和梯隊(duì)。

　　近4年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在外部諸多不確定的環(huán)境下，交出了一份優(yōu)異的成績單――2016年502億，2017年963億，2018年1466億，2019年1960億，頗為穩(wěn)健與難得。

　　同時(shí)，建筑板塊方面，中南建設(shè)2019年實(shí)現(xiàn)營收221.8億元，同比增長45.5%。據(jù)了解，中南建筑持續(xù)優(yōu)化職能分工，實(shí)施片區(qū)治理，改革市場營銷責(zé)任制，推動(dòng)了業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長。2019年，新承接(中標(biāo))項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同總金額277.8億元，其中3億元以上項(xiàng)目有30個(gè)，在新增合同額中占比52%。

　　2019年，得益于公司業(yè)績增長，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率21.58%，比2018年提高了8.29個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益凈利潤率比同期增加0.33個(gè)百分點(diǎn)至5.80%。面對2020年，陳昱含在面向投資者的業(yè)績會(huì)上表示，在現(xiàn)在的宏觀環(huán)境下，快速增長將成為歷史，2020年中南建設(shè)的銷售目標(biāo)增速是15%。

　　中南建設(shè)年報(bào)也表示，2020年會(huì)努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售金額增長15%，確保預(yù)售資源竣工和收入確認(rèn)，降低融資成本，進(jìn)一步提高盈利能力。這一增速放在2020年來看，并不算低。公司董秘表示，“今年將有更多可售資源，即使由于市場調(diào)整原因，去化率有所下降，公司對實(shí)現(xiàn)15%銷售金額的增長還是很有信心?！?/p>

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　　高質(zhì)量增長

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　　現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢是，由規(guī)模時(shí)代轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量時(shí)代（即提質(zhì)增效）。中南稱必須追求在合理增速和負(fù)債下的優(yōu)秀ROIC表現(xiàn)――并希望成為中南未來高質(zhì)量增長的一個(gè)戰(zhàn)略抓手。而除了營收、凈利雙增，2019年，中南建設(shè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也愈加穩(wěn)健。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，中南建設(shè)持有貨幣資金達(dá)254.1億元，同比增長24.5%。

　　“降杠桿”是近年來房地產(chǎn)行業(yè)的“主旋律”，中南建設(shè)也不例外，負(fù)債率、凈負(fù)債率等指標(biāo)均優(yōu)化明顯。

　　財(cái)報(bào)顯示，2019年中南建設(shè)總負(fù)債率為90.77%，比2018年末下降0.92個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)負(fù)債率165.95%，同比下降25.56個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款之后的負(fù)債率，2019年末僅為48.31%，在行業(yè)中處于絕對低位。公司有息負(fù)債總額699.2億元，在房地產(chǎn)行業(yè)同銷售規(guī)模的公司里也處于相對低位。

　　為什么要剔除預(yù)收賬款？由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，從房屋產(chǎn)品銷售到收入確認(rèn)之間有較長的時(shí)間間隔，在銷售的產(chǎn)品沒有竣工確認(rèn)收入前，銷售產(chǎn)品收到的款項(xiàng)都會(huì)被視為負(fù)債，報(bào)告期內(nèi)中南建設(shè)反映這些負(fù)債的預(yù)收賬款由2018年末的1101.2億元，上升到2019年末的1233.6億元。中南建設(shè)逾千億的預(yù)收款項(xiàng)規(guī)模幾乎鎖定公司未來一到兩年的高增長。

　　隨著銷售規(guī)模增長，2019年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入1109.7億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的4.6倍；公司持有的現(xiàn)金254.1億元，同比增長24.5%。如果說收益率反映了一個(gè)公司的經(jīng)營水平，負(fù)債和現(xiàn)金流代表著公司的安全邊際。

　　多元化的融資渠道也極大改善了中南建設(shè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。年報(bào)顯示，中南建設(shè)2019年共進(jìn)行了四次債券融資。其中，中南建設(shè)成功首次發(fā)行的3.5億美元債券，不僅收到近60家境外知名投資機(jī)構(gòu)下單，還獲得近4倍的超額認(rèn)購。

　　在土地獲取方面，充足的全國土地儲備及良好的品牌效應(yīng)，為中南建設(shè)未來的發(fā)展帶來巨大的成長空間。年報(bào)顯示，公司2019年公司新增項(xiàng)目78個(gè)，新增土儲建筑面積合計(jì)約989萬平方米，新進(jìn)入濟(jì)南、廈門等6個(gè)城市，未來可竣工的總土儲建面為4,226萬平方米。城市布局同樣均衡，2019年中南建設(shè)一、二線城市銷售金額占比45%，三、四線城市銷售金額占比55%。

　　隨著新型城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，珠三角、長三角區(qū)域等重點(diǎn)都市圈、城市集聚帶將吸引更多新的產(chǎn)業(yè)和城市人口，有準(zhǔn)備的企業(yè)將抓住更多機(jī)遇。2020年，公司開始積極補(bǔ)充土儲，1-3月，中南建設(shè)新增項(xiàng)目14個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約166萬平方米，平均地價(jià)3529元/平方米，拿地成本較低。

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　　高增長背后的清晰策略

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　　其實(shí)如今來看，中南建設(shè)的成功并非偶然。2015年，中南建設(shè)提前布局熱點(diǎn)二線城市，在2016年熱點(diǎn)城市銷售火熱，將企業(yè)規(guī)模推上了一個(gè)新的層級，在將總部由南通牽制上海后，

　　加速了全國化布局，并劍指千億，很快一二線城市以及有質(zhì)量的三四線城市成為中南建設(shè)主攻高地，并開始進(jìn)入高速增長期。

　　事實(shí)上，中南建設(shè)能夠快速擴(kuò)張及時(shí)搭乘上房地產(chǎn)紅利時(shí)代的順風(fēng)車背后，對這個(gè)行業(yè)有著清晰的認(rèn)知和判斷，策略相對靈活。中南建設(shè)的千億之路，不只是從地方性房企進(jìn)化到全國性房企之路，在此過程中，決意變革的中南建設(shè)同步完成了戰(zhàn)略和用人格局的躍升。

　　比如，大規(guī)模引入智囊團(tuán)，不僅令家族企業(yè)的標(biāo)簽被淡化，大批職業(yè)經(jīng)理人的加入也助推了中南的擴(kuò)張。為了能夠讓給組織架構(gòu)匹配高增長，中南建設(shè)持續(xù)優(yōu)化組織，用簡單驅(qū)逐復(fù)雜，用扁平驅(qū)逐科層，用合伙驅(qū)逐雇傭，用平等驅(qū)逐權(quán)力，并逐步進(jìn)化出強(qiáng)大的內(nèi)生型組織力量。

　　很快，中南建設(shè)憑借著高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略以及匹配的組織架構(gòu)配合，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的飆漲，而跨過基本門檻后，中南建設(shè)的下一個(gè)問題是，如何保持繼續(xù)增長。在當(dāng)下低容錯(cuò)的市場環(huán)境下，投資質(zhì)量尤為重要，具體來看，高貨地比、融資前置、路徑突破都是權(quán)衡投資質(zhì)量的重要因素。

　　中南開始有意識的傾向高質(zhì)量的發(fā)展，財(cái)務(wù)上的動(dòng)作包括降負(fù)債、提高盈利水平以及保證足夠的現(xiàn)金流。另外，在其投資布局中，還遵循著三個(gè)非常重要的原則，控制不了的不做，太樂觀的不做，學(xué)不會(huì)的不做。

　　不過，任何事情都并非絕對，“有質(zhì)量的高增長并不代表絕對均好，只有把自身所長做到極致，才能形成絕對競爭優(yōu)勢，在這道命題前，我們還有很長的路要走?！标愱藕?020年年會(huì)上這樣反省，可見中南還有更大的目標(biāo)要去實(shí)現(xiàn)。

　　而對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要出利潤，除了要管控成本，還需要在產(chǎn)品上下功夫。只有通過品質(zhì)提升、產(chǎn)品溢價(jià)，才能進(jìn)一步提高利率。中南陳昱含曾在2020年年會(huì)上明確指出，中南自身的兩大短板：盈利能力和產(chǎn)品能力。對中南來說，補(bǔ)短板就是生產(chǎn)力。2019年繼續(xù)貫徹高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，公司產(chǎn)品也取得較大進(jìn)步。

　　2019年，中南建設(shè)產(chǎn)品屢獲行業(yè)認(rèn)可，斬獲2項(xiàng)設(shè)計(jì)類金獎(jiǎng)、19項(xiàng)地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，25項(xiàng)金牌獎(jiǎng)，聚焦城市新中產(chǎn)階級的集系產(chǎn)品全面落地，集系產(chǎn)品榮獲2019中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品品牌十五強(qiáng)。截止2019年底，中南置地已經(jīng)在全國范圍內(nèi)落地123個(gè)健康TED社區(qū)，所有項(xiàng)目統(tǒng)一健康管理標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品競爭力再次提升。

　　而這也讓作為以房地產(chǎn)和建筑施工雙主業(yè)的上市公司，中南建設(shè)堅(jiān)定地抓住了機(jī)遇并進(jìn)行一系列卓越成效的變革，規(guī)模增長呈現(xiàn)出跨越式發(fā)展態(tài)勢。在房地產(chǎn)、建筑雙主業(yè)共同推動(dòng)之下，中南建設(shè)的業(yè)績有了明顯提升。除了房地產(chǎn)板塊，其建筑板塊同樣亮眼，公司2019年建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入221.8億元，同比增長45.5%。在地產(chǎn)、建筑兩大板塊共同發(fā)力的影響之下，中南建設(shè)業(yè)務(wù)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)張。