新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 肖恩

　　 近日，綠地控股（600606）集團(tuán)股份有限公司（下稱“綠地控股”）旗下的綠地集團(tuán)與孫公司綠地地產(chǎn)之間的股權(quán)變更引起市場關(guān)注。事實(shí)上，自今年1月初公司董事長張玉良在公開場合表達(dá)過有計(jì)劃分拆綠地控股旗下部分業(yè)務(wù)上市的計(jì)劃以來，圍繞在綠地集團(tuán)及綠地地產(chǎn)的股權(quán)變更就已經(jīng)在“低調(diào)”地集中進(jìn)行了。

　　通過將綠地地產(chǎn)部分子公司的5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給同一控制下的綠地集團(tuán)，或是為后續(xù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市做準(zhǔn)備，屆時(shí)這些持股95%左右子公司進(jìn)出報(bào)表也相對(duì)方便，業(yè)績“調(diào)節(jié)空間”更大。

　　張玉良的分拆業(yè)務(wù)上市計(jì)劃或已開啟，地產(chǎn)作為綠地控股旗下最為成熟的業(yè)務(wù)，有可能也是第一塊單獨(dú)上市的。

　　同一控制下的71個(gè)5%股權(quán)變更

　　5月10日，綠地控股集團(tuán)有限公司（下稱“綠地集團(tuán)”，為上市公司綠地控股的100%子公司）持有的上海綠地集團(tuán)大同市新源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)，從100%變更為95.01%。相應(yīng)地，綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“綠地地產(chǎn)”）通過增資的方式，持有了該目標(biāo)公司的4.99%股權(quán)，變更后公司實(shí)收資本增加5.25%至12630萬元。

　　事實(shí)上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，自3月8日以來綠地集團(tuán)與綠地地產(chǎn)之間多達(dá)71項(xiàng)關(guān)于增資及變動(dòng)附屬公司股權(quán)的事項(xiàng)在“低調(diào)地”進(jìn)行著。部分原為綠地集團(tuán)100%直接控股的公司，其持股數(shù)下降約5%至95%，轉(zhuǎn)由新增股東綠地地產(chǎn)持有；相應(yīng)地，一些原為綠地地產(chǎn)100%持股的公司，持股也下降約5%左右，轉(zhuǎn)由綠地集團(tuán)通過增資持有5%左右股權(quán)。

　　以3月8號(hào)變更的上海綠地北虹置業(yè)為例來看， 綠地控股做為綠地的A股上市平臺(tái)公司通過100%持有綠地集團(tuán) ，綠地集團(tuán)通過100%持股主營為地產(chǎn)開發(fā)的綠地地產(chǎn)持有上海綠地北虹置業(yè)。變更后，綠地集團(tuán)作為同一控制下的股東，則直接持股上海綠地北虹置業(yè)5%股權(quán)。

　　而與之相應(yīng)的操作則是，綠地集團(tuán)或?qū)⑵洳糠?00%持股的子公司（多為地產(chǎn)開發(fā)子公司）的5%股權(quán)由綠地地產(chǎn)增資持有。這樣雙向操作達(dá)到了兩個(gè)目的：其一，綠地地產(chǎn)或?qū)⒆鳛榫G地控股的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，從參股5%開始，全面參與綠地控股的地產(chǎn)項(xiàng)目，成為名副其實(shí)的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)；其二，在綠地控股的大盤子下，綠地地產(chǎn)的不少項(xiàng)目子公司后續(xù)存在出表的可能，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績“調(diào)節(jié)空間”將加大，可謂“一石二鳥”。

　　張玉良不滿綠地股價(jià) 擬分拆業(yè)務(wù)上市

　　早在今年1月份，證監(jiān)會(huì)分拆上市新規(guī)發(fā)布后，A股母公司可分拆子公司再上市，盈利門檻大幅下調(diào)，張玉良就曾在媒體見面會(huì)上對(duì)A股上市公司境內(nèi)分拆上市“破冰”做出表態(tài)稱，稱可能會(huì)在消費(fèi)領(lǐng)域和基建領(lǐng)域進(jìn)行分拆的探索，會(huì)先嘗試將其中一項(xiàng)業(yè)務(wù)分拆上市。

　　事實(shí)上，張良玉認(rèn)為市場對(duì)于綠地的估值是存在偏見的，認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格和企業(yè)嚴(yán)重不匹配，而分拆上市或是扭轉(zhuǎn)這一尷尬局面的方式之一。

　　張玉良表示，房地產(chǎn)是綠地的主業(yè)，但不是唯一，單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，不具有持續(xù)性，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展依然是綠地的重要策略。前有物業(yè)分拆的火熱行情，多元業(yè)務(wù)分拆的估值空間或?qū)⒊浞址从尘G地控股的內(nèi)在價(jià)值。

　　綠地2019年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑相關(guān)業(yè)務(wù)以及商品銷售已成為公司最重要的三項(xiàng)業(yè)務(wù)，全年?duì)I收4235.53億元，其中建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的營收達(dá)到1884.86億元，占比44.5%，同比增長27.24%。截至報(bào)告期末，在建項(xiàng)目總金額4349億元，同比增長33%，全年新簽合同金額3766億元，同比增長19%，但相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率僅有4.31%。

　　此外，綠地在金融、消費(fèi)貿(mào)易以及酒店旅游方面分拆的動(dòng)力也較強(qiáng)。

　　金融產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)利潤總額35億元，同比增長40%；2019是成立貿(mào)易港集團(tuán)，并以貿(mào)易港為龍頭優(yōu)化上下游的業(yè)務(wù)體系和商業(yè)模式，張玉良直言，綠地的貿(mào)易港條件“不是一般的好”；新拓展輕資產(chǎn)酒店管理輸出項(xiàng)目18個(gè)，新開業(yè)酒店12家，2019年的營收則在25億元。

　　股權(quán)調(diào)整 地產(chǎn)業(yè)績“調(diào)節(jié)空間”加大

　　按照張玉良的思路，綠地會(huì)先嘗試對(duì)一項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆，然后再逐步啟動(dòng)其他業(yè)務(wù)板塊的分拆。但據(jù)當(dāng)前綠地的一些動(dòng)作來看，整理旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的動(dòng)作集中且不小，張玉良的分拆子公司業(yè)務(wù)上市計(jì)劃或已開啟，地產(chǎn)作為綠地控股旗下最為成熟的業(yè)務(wù)，或?qū)⒊蔀槭紫葒L試分拆上市的業(yè)務(wù)？

　　且不論地產(chǎn)業(yè)務(wù)在當(dāng)下A股上市的難易程度，僅在綠地控股旗下整理各業(yè)務(wù)子公司方面，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的股權(quán)調(diào)整也是頗具手法的。正如前文所述，此次股權(quán)調(diào)整的所達(dá)到的兩個(gè)目的均有利于公司旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合運(yùn)營及業(yè)績調(diào)節(jié)。

　　在整合運(yùn)營方面。綠地控股旗下子二級(jí)公司主要就是綠地集團(tuán)，期末綠地集團(tuán)的總資產(chǎn)和營收幾乎等于綠地控股，其中主營為地產(chǎn)開發(fā)的主要為綠地集團(tuán)下屬三級(jí)公司，包括：綠地地產(chǎn)、廣州綠地、綠地香港等，其中五級(jí)子公司綠地香港是為綠地地產(chǎn)下屬公司。

　　結(jié)果已經(jīng)顯而易見了，作為綠地旗下最大的地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)公司，且擁有綠地香港的綠地地產(chǎn)集團(tuán)，或是綠地集團(tuán)旗下往后的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)。而近期的一些股權(quán)變動(dòng)均為綠地集團(tuán)將不在綠地地產(chǎn)內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)少部分注入其中，進(jìn)而達(dá)到綠地地產(chǎn)全面參與綠地地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營的目的。當(dāng)前，綠地地產(chǎn)新增持有綠地集團(tuán)旗下5%股權(quán)的變更達(dá)到39起，而天眼查數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)旗下的子公司超過200家，類似的5%股權(quán)整合梳理的變更或許還未結(jié)束。

　　在業(yè)績調(diào)節(jié)方面。未來或?qū)⒆鳛榫G地旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)的綠地地產(chǎn)，此次其下屬不少子公司的5%被同一控制下的且為母公司的綠地集團(tuán)直接持有。盡管僅僅持有5%的股權(quán)，但綠地集團(tuán)實(shí)為這些項(xiàng)目公司的實(shí)際控股股東，存在著明顯的控制力，鑒于此，綠地地產(chǎn)此后對(duì)于這類持有95%股權(quán)的項(xiàng)目公司可變更其是否并表，從而調(diào)節(jié)其會(huì)計(jì)核算方法，達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目的。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)公司對(duì)于項(xiàng)目公司的并表與否存在較大的調(diào)節(jié)空間，部分公司盡管持股超過50%，但也能由于“未有重大影響”而出表，而部分項(xiàng)目公司盡管持股少于50%，也可以由于具有“決定性影響”而并表。在這一并一出之間，項(xiàng)目的利潤調(diào)節(jié)和資產(chǎn)負(fù)債杠桿率的調(diào)節(jié)空間就大了很多。