引言：對于房地產(chǎn)來說，規(guī)模背后總離不開“杠桿”二字，融資一直是房企運(yùn)作中非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。而融資成本的高低則在一定程度上反映了房企的綜合實(shí)力，未來也會對其整體競爭力產(chǎn)生較大影響。疫情后境內(nèi)融資迎來短暫寬松窗口期，眾房企紛紛抓住機(jī)會積極“補(bǔ)血”，而此前火熱的海外債則有所降溫。不過部分房企融資利率低至2%-3%左右，而有些房企雖較此前利率有所降低，但仍高達(dá)8%以上，甚至達(dá)到10%。大眼樓管特推出“資金成本下降，誰的利率還在高位”系列報(bào)道。

　　【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】（600466）作為西南地區(qū)主要的頭部房企之一，2019年全口徑銷售額達(dá)到1012.37億元，突破千億規(guī)模，位列行業(yè)第33位。自2015年上市以來藍(lán)光的銷售額復(fù)合增長率達(dá)到54%，不過，快速增長期只有2017年和2018年，2019年后勁不足，同比增速僅18.7%，這還是在銷售均價(jià)同比下降13.12%情況下的銷售成績。

　　今年來，受疫情影響，2020Q1公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入53.1億元，同比減少7.9%，歸母凈利潤5.1億元，同比增長3.8%；凈利潤增速高于營收增速主要系公司公允價(jià)值變動凈收益1.25億元，較上年同期的0.06億元大幅增加。

　　實(shí)際上，藍(lán)光發(fā)展也遇到了瓶頸。

　　其一，是多元化布局。自2015年以來藍(lán)光發(fā)展謀求的多元化遲遲未能成形，就連商業(yè)地產(chǎn)類營收占比也逐年下降，而住宅及配套相關(guān)營收則由2015年61.6%升至2019年的83%。由于業(yè)務(wù)類型的逐漸單一化，導(dǎo)致藍(lán)光發(fā)展遲遲未能真正走出成渝地區(qū)，截止去年底，公司在成渝地區(qū)的營收占比依然近5成。而此前在成渝地區(qū)的銷售占比甚至超過60%，2018/2019年有所好轉(zhuǎn)，這一改變反應(yīng)在營收上預(yù)計(jì)可能在2020年或2021年。

　　其二，是土儲瓶頸。盡管藍(lán)光發(fā)展2019年新增土儲建筑面積約1121萬方，拿地金額同比增長45.6%達(dá)到357.7億元，但截至期末總計(jì)土儲貨值約2700億元，僅能滿足未來兩年左右的銷售。若考慮部分銷售預(yù)期并不好的項(xiàng)目，藍(lán)光發(fā)展要想實(shí)現(xiàn)客觀的銷售增速，持續(xù)拿地是必不可少的，可供觀摩選擇的空間相對更小。

　　不過，2020年公司計(jì)劃土地投資額度控制在400億元以內(nèi)，預(yù)計(jì)藍(lán)光發(fā)展將保持當(dāng)前的緊平衡狀態(tài)，銷售增速超預(yù)期的概率不大。

　　但自從換了總裁，藍(lán)光發(fā)展變了！

　　去年12月，藍(lán)光聘任原華潤高級副總裁遲峰為公司新任總裁，遲峰號稱是華潤開拓華東市場的功臣，深耕華東多年。且在2019年期間，藍(lán)光發(fā)展在上海舉行了新總部入駐儀式，形成“上海+成都”雙總部戰(zhàn)略，上海及華東成為了藍(lán)光走出成渝的主要支撐點(diǎn)。

　　遲峰認(rèn)為，藍(lán)光發(fā)展的土地儲備需要進(jìn)一步提升，并且過去存在明顯的區(qū)域發(fā)展不均衡等問題。而遲峰也用真金白銀在市場增持公司股票的方式來表達(dá)對于藍(lán)光“東進(jìn)”戰(zhàn)略的支持，5月6日至5月7日，遲峰買入藍(lán)光市值達(dá)到1010.37，成本約在5.6元附近，截止發(fā)稿已浮虧8%左右。

　　藍(lán)光全國化布局昭然若揭。

　　今年一季度盡管受到疫情影響，但藍(lán)光發(fā)展依然新增10個(gè)項(xiàng)目，新增土儲計(jì)容建面98.9萬平方米。其中在3月份就新增7幅土地項(xiàng)目，拿地節(jié)奏開始在近期提速，而4月新增9個(gè)項(xiàng)目，土地面積885.99畝，較3月拿地面積393.01畝增加125.44%。

　　從區(qū)域來看，4月份藍(lán)光發(fā)展取得的項(xiàng)目分別在在南京、常州、南海、鹽城、南陽、長沙、襄陽、桐鄉(xiāng)、阜陽等華東、華中地區(qū)。3/4月合計(jì)土地成交價(jià)款達(dá)100億元，2個(gè)月拿地接近全年預(yù)算的四分之一。

　　可融資有點(diǎn)跟不上趟兒。

　　相較于3/4月大額度的拿地支出，藍(lán)光發(fā)展今年來在債券市場的融資僅有3次，約合人民幣27億元人民幣，且融資成本與去年幾乎處在同一水平。

　　而在此期間，在新冠肺炎疫情影響下，全球央行先后放水救市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月發(fā)債最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn)，發(fā)行了3筆共70億元的公司債，融資成本均在4%以下，中海發(fā)行的3筆共計(jì)10億美元境外優(yōu)先票據(jù)，利率水平僅在3%左右。在今年以來的幾個(gè)月中，房企海外發(fā)行美元債的平均成本在6%左右，而在境內(nèi)發(fā)行債券的平均成本在3%左右，且在2、3月份明顯下降，境內(nèi)外的寬松環(huán)境確實(shí)改善了房企的融資成本。

　　相比之下，藍(lán)光發(fā)展在3月發(fā)行的美元債利率達(dá)到9%確實(shí)明顯高于行業(yè)平均水平，而在四月份融資成本下降的背景下，中期票據(jù)融資成本依然保持在7.2%的水平，遠(yuǎn)高于行業(yè)境內(nèi)融資成本。

　　融資成本居高不下的背后是藍(lán)光轉(zhuǎn)差的財(cái)務(wù)狀況。

　　截止今年1季度期末，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率同比提升0.5個(gè)百分點(diǎn)至49.3%，而凈負(fù)債率則較上年末提高13.5個(gè)百分點(diǎn)至93%，杠桿率有所上升，這是公司自2016年以來杠桿率以來的首次大幅度反彈。

　　在手貨幣資金260.4億元，與上年末基本持平，現(xiàn)金短債比為1.12，僅能覆蓋短期債務(wù)，加上今年銷售較去年同期明顯下滑，整體資金情況較去年底更緊張了。

　　事實(shí)上，藍(lán)光發(fā)展近幾年的融資成本一直處在高水平，2019年整體平均融資成本達(dá)到8.65%，而2018年為7.5%。